শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত মরক্কোর একটি প্রপার্টি ডিল

মরক্কোর একটি ডিলে অনেক নতুনের ধারণার চেয়ে বেশি মানুষ জড়িত থাকেন: আপনি, নোটারি বা adoul, কর অফিস, ভূমি রেজিস্ট্রি, ব্যাংক এবং নতুন বাড়ির ক্ষেত্রে ডেভেলপার। ধাপগুলোর ক্রম জানলে আপনি শান্তভাবে ক্লায়েন্টকে পথ দেখাতে এবং আগেভাগে সমস্যা ধরতে পারবেন।

কে কী করেন

• আপনি, এজেন্ট। ক্রেতা বা সম্পত্তি খুঁজুন, ম্যান্ডেট ও ভিজিট স্লিপ স্বাক্ষর করান, দর-কষাকষি করুন, নথি সংগ্রহ করুন, এবং সবাইকে সময়সূচিতে রাখুন।
• নোটারি বা দুজন adoul। 16 July 2026 (Law 41.25) থেকে শুধু তারাই বিক্রয় দলিল, বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি এবং অফ-প্ল্যান প্রাথমিক চুক্তি তৈরি করতে পারেন।
• কর অফিস (DGI)। ক্রেতার কাছ থেকে নিবন্ধন শুল্ক এবং বিক্রেতার কাছ থেকে মুনাফা কর (TPI) আদায় করে।
• ভূমি রেজিস্ট্রি (conservation foncière, ANCFCC-এর অংশ)। জমির টাইটেলে বিক্রি লিপিবদ্ধ করে। টাইটেলে ক্রেতার নাম দেখালে মালিকানা নিরাপদ।
• ব্যাংক। ক্রেতাকে ঋণ দেয় এবং অনিবাসীদের ক্ষেত্রে প্রমাণসহ বৈদেশিক মুদ্রাকে দিরহামে রূপান্তর করে।
• ডেভেলপার, অফ-প্ল্যানের ক্ষেত্রে: ইউনিট বিক্রি করেন, গ্যারান্টি দেন এবং ভবন হস্তান্তর করেন।

একটি রিসেল, ধাপে ধাপে

1. অফার ও যাচাই। দাম ঠিক করুন। টাইটেল নম্বর এবং ভূমি রেজিস্ট্রির একটি সাম্প্রতিক সনদ চান। বিক্রেতার পরিচয়, বন্ধক ও দায় যাচাই করুন। সম্পত্তিটি যদি melkia (সাক্ষীর ভিত্তিতে তৈরি adoul দলিল) হয়, ক্রেতাকে সতর্ক করুন: কোনো কেন্দ্রীয় রেজিস্টার নেই, এবং টাইটেল তৈরিতে 12 থেকে 36 মাস লাগতে পারে (Lesmre)।
2. বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি (compromis)। নোটারি বা adoul-এর সামনে স্বাক্ষরিত। এতে দাম, ডিপোজিট, ঋণের শর্ত (যদি থাকে) এবং চূড়ান্ত দলিলের তারিখ নির্ধারিত হয়।
3. ডিপোজিট। নোটারির কাছে পরিশোধ করা হয়। নোটারিদের কাছে দেওয়া অর্থ বিক্রেতার অ্যাকাউন্টে নয়, CDG-এর ডিপোজিট অ্যাকাউন্টে রাখা হয়।
4. অর্থায়ন। ক্রেতা ব্যাংক ট্রান্সফার বা চেকে পরিশোধ করেন। একজন অনিবাসী একটি মরক্কান ব্যাংকের মাধ্যমে বৈদেশিক মুদ্রা পাঠান এবং প্রমাণ রাখেন, যা ভবিষ্যতে বিক্রির সময় টাকা বিদেশে নেওয়ার সুযোগ দেয় (Office des Changes)।
5. চূড়ান্ত দলিল। নোটারির সামনে স্বাক্ষরিত। কেউ প্রতিনিধির মাধ্যমে স্বাক্ষর করলে পাওয়ার অব অ্যাটর্নিটি আগে আদালতে নিবন্ধিত হতে হবে।
6. শুল্ক ও নিবন্ধন। ক্রেতার শুল্ক পরিশোধ হয়, এবং নোটারি বিক্রিটি conservation foncière-এ জমা দেন, যা টাইটেল হালনাগাদ করে।
7. বিক্রেতার কর। বিক্রেতা বিক্রির 30 দিনের মধ্যে TPI ঘোষণা ও পরিশোধ করেন।

একটি অফ-প্ল্যান (VEFA) বিক্রি, ধাপে ধাপে

অফ-প্ল্যান বিক্রি Law 107-12 দ্বারা সংশোধিত Law 44-00 অনুসরণ করে:

1. রিজার্ভেশন চুক্তি, শুধু নির্মাণ পারমিট থাকার পরে। ক্রেতা 5% দেন এবং এক মাসের মধ্যে প্রত্যাহার করতে পারেন।
2. প্রাথমিক চুক্তি, নির্মাণ পারমিট পাওয়ার পরে অনুমোদিত (Art. 618-5)। July 2026 থেকে এটি অবশ্যই নোটারি বা adoul-এর প্রামাণ্য দলিল হতে হবে। ক্রেতা 5% দেন। অগ্রিমের জন্য ডেভেলপারকে একটি ব্যাংক বা বীমা গ্যারান্টি দিতে হবে।
3. কাজ শুরু: 10%.
4. নির্মাণের ধাপ (কাঠামোগত কাজ, ফিনিশিং, বসবাসের পারমিট): মোট 60%, সম্মতি অনুযায়ী ভাগ করে।
5. চাবি ও চূড়ান্ত দলিল: 20%, তারপর ভূমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধন।

Finances News 2023 সালে জানিয়েছে অনেক ডেভেলপার এর বদলে শিথিল রিজার্ভেশনে বিক্রি করেন। পারমিট নম্বর, গ্যারান্টি এবং নোটারি না থাকলে ক্রেতাকে স্পষ্ট বলুন তিনি কোন সুরক্ষা হারাচ্ছেন। দেখুন মরক্কোতে অফ-প্ল্যান (VEFA) কীভাবে কাজ করে।

ফি ও কর

ক্রেতা:

• নিবন্ধন শুল্ক: নির্মিত সম্পত্তিতে 4% (ন্যূনতম MAD 1,000), খালি জমিতে 5%, যোগ্য সামাজিক আবাসনে 3%।
• ভূমি রেজিস্ট্রি: দামের 1.5% এবং প্রতি টাইটেলে MAD 100, ন্যূনতম MAD 500 (ANCFCC শুল্কতালিকা)।
• নোটারি: সাধারণত প্রায় 1% এবং VAT। লিখিত কোটেশন চান।
• নগদ সারচার্জ: 1 July 2026 থেকে MAD 300,000-এর বেশি দামের শনাক্তযোগ্য নয় এমন অংশের উপর অতিরিক্ত 2%।

বিক্রেতা:

• TPI: নিট লাভের 20%, বিক্রয়মূল্যের ন্যূনতম 3%। কমপক্ষে পাঁচ বছর বসবাস করা মূল বাসস্থান অব্যাহতিপ্রাপ্ত, তবে দামের MAD 4 million-এর বেশি অংশে 3% ন্যূনতম তবুও প্রযোজ্য।

এজেন্সি ফি: সাধারণত 2% থেকে 3%, প্রায়ই 2.5%, যিনি স্বাক্ষর করেছেন তিনি দেন।

MAD-এ হিসাবের উদাহরণ

উদাহরণ সংখ্যা: Casablanca-র একটি টাইটেলযুক্ত ফ্ল্যাট MAD 2,000,000-এ বিক্রি হয়। বিক্রেতা এটি MAD 1,500,000-এ কিনেছিলেন, এটি তার মূল বাসস্থান নয়, এবং অনুমোদিত খরচের পর নিট করযোগ্য লাভ MAD 400,000। বিক্রেতা 2.5%-এর একটি ম্যান্ডেট স্বাক্ষর করেছেন।

বিষয়	হিসাব	MAD
নিবন্ধন শুল্ক (ক্রেতা)	4% x 2,000,000	80,000
ভূমি রেজিস্ট্রি (ক্রেতা)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
নোটারি (ক্রেতা)	প্রায় 1% এবং VAT	প্রায় 22,000 থেকে 24,000
সনদ ও বিবিধ (ক্রেতা)	আনুমানিক বরাদ্দ	প্রায় 2,000
দামের উপরে ক্রেতার মোট খরচ		প্রায় 134,000 থেকে 136,000
এজেন্সি ফি (বিক্রেতা)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (বিক্রেতা)	20% x 400,000 = 80,000 এবং 3% x 2,000,000 = 60,000-এর মধ্যে যেটি বেশি	80,000
বিক্রেতার হাতে থাকে	2,000,000 বিয়োগ 50,000 বিয়োগ 80,000	1,870,000

ক্রেতার খরচ দামের প্রায় 6.7% থেকে 6.8%, ReaConsult-এর 2026 সালের অনুমানের সাথে মিলে যায়। বিক্রেতার বন্ধক থাকলে তাও 1,870,000 থেকে পরিশোধ হয়।

মূল শিক্ষা

• নোটারি বা adoul প্রতিটি মূল দলিলের খসড়া করেন। আপনি ফাইল প্রস্তুত করেন এবং এগিয়ে নেন।
• রিসেল: যাচাই, compromis, নোটারির কাছে ডিপোজিট, ব্যাংক পেমেন্ট, চূড়ান্ত দলিল, ভূমি রেজিস্ট্রি।
• অফ-প্ল্যান: আগে পারমিট, তারপর 5, 5, 10, 60 ও 20, গ্যারান্টিসহ।
• ক্রেতারা দামের উপরে প্রায় 6.5% থেকে 7% দেন। বিক্রেতারা 30 দিনের মধ্যে TPI দেন।

সংখ্যাগুলো অনুশীলন করুন মরক্কোতে টাকা প্রশিক্ষণ ও অফ-প্ল্যান প্রশিক্ষণ দিয়ে। বিদেশি ক্রেতাদের জন্য পড়ুন বিদেশি হিসেবে মরক্কোতে সম্পত্তি কেনা।