Immobilienkauf in Marokko als Ausländer

Marokko ist einer der einfacheren Märkte für ausländische Käufer: keine Quote, keine Sondergenehmigung und kein Verbot, eine Wohnung, eine Villa oder einen Laden zu besitzen. Die Fallen liegen woanders: die Art des Titels, wie das Geld ins Land kommt und die Steuern beim Wiederverkauf. Als Makler werden Sie zu allen drei Punkten gefragt. Hier ist, was Sie wissen und sagen sollten.

Die Kurzfassung

1. Ausländer können Wohn- und Gewerbeimmobilien zu denselben Bedingungen wie Marokkaner kaufen. Landwirtschaftliche Flächen sind die Ausnahme.
2. Bevorzugen Sie immer Immobilien mit einem titre foncier (eingetragener Grundbuchtitel). Eine Melkia ist eine auf Zeugenaussagen beruhende Urkunde ohne zentrales Register.
3. Die Urkunde wird vor einem Notar unterzeichnet (oder zwei Adouls; seit Juli 2026, Gesetz 41.25, dürfen Anwälte sie nicht mehr erstellen) und dann bei der conservation foncière eingetragen.
4. Zahlen Sie aus dem Ausland in Devisen über eine marokkanische Bank und bewahren Sie den Nachweis auf. Ohne ihn ist es später schwer, das Geld wieder auszuführen.
5. Planen Sie etwa 6.5% bis 7% zusätzlich zum Preis für Gebühren und Abgaben ein, vor einem etwaigen Maklerhonorar.
6. Seit dem 1. Juli 2026 kostet Bargeld bei einem Verkauf über MAD 300,000 zusätzlich 2%.
7. Seit dem 1. Juni 2026 muss eine Vollmacht für Kauf, Verkauf oder Hypothek zuerst bei Gericht registriert werden.
8. Der Kauf einer Wohnung bringt keine Aufenthaltserlaubnis.

Was Ausländer kaufen können

Global Property Guide stellt fest, dass es keine Beschränkung für die Art der Wohn- oder Gewerbeimmobilie gibt, die ein Ausländer besitzen darf. Ackerland ist geschützt. Außerhalb eines städtischen Gebiets braucht ein Ausländer, der Land erwerben will, eine attestation de vocation non agricole: eine Bescheinigung, dass das Projekt nicht landwirtschaftlich ist, dass das Land geringen landwirtschaftlichen Wert hat und dass die Grundstücksgröße dem Bedarf entspricht. Ein Rundschreiben der Regierung erinnerte 2022 an die Regeln, wie Bladi berichtete. In der Praxis lenken Sie ausländische Kunden auf Wohnungen, Villen und Grundstücke innerhalb der Stadtgrenzen.

Titre foncier oder Melkia

Ein titre foncier ist ein eingetragener Titel, der von der conservation foncière, einem Teil der ANCFCC, geführt wird. Nach der Eintragung ist das Recht endgültig und gegenüber jedermann durchsetzbar. Der Titel zeigt den Eigentümer sowie Hypotheken oder Pfändungen, sodass Sie ihn prüfen können, bevor sich der Kunde bindet.

Eine Melkia (oder Moulkia) ist eine von zwei Adouls aufgesetzte Urkunde, die auf Zeugenaussagen beruht, dass der Verkäufer die Immobilie besessen und genutzt hat. Es gibt kein zentrales Register, daher kann dieselbe Immobilie zweimal verkauft werden, und die Grenzen können unklar sein. Lesmre erklärt, dass die Umwandlung einer Melkia in einen Titel (über eine réquisition d’immatriculation) 12 bis 36 Monate dauern kann. Riads in alten Medinas und ländliche Grundstücke sind die typischen Fälle. Ein ausländischer Käufer sollte bei einer Melkia nur mit einem Anwalt vorgehen und idealerweise die Eintragung vor der Schlusszahlung erledigen lassen.

Die Schritte

1. Angebot und Prüfungen. Einigen Sie sich auf den Preis und fragen Sie dann nach der Titelnummer und einem aktuellen Grundbuchauszug. Prüfen Sie die Identität des Verkäufers, Hypotheken, Lasten und die Situation der Eigentümergemeinschaft (Syndic).
2. Compromis de vente. Ein Vorvertrag legt den Preis, die Anzahlung, Bedingungen (etwa ein Darlehen) und das Datum der endgültigen Urkunde fest. Lassen Sie ihn vom Notar aufsetzen oder prüfen.
3. Notar. Der Notar prüft die Unterlagen, bereitet die Urkunde vor und zieht die Abgaben ein. An Notare gezahlte Gelder liegen auf Hinterlegungskonten, die bei der CDG zentralisiert sind, nicht auf dem Konto des Verkäufers.
4. Zahlung. Ein Nichtansässiger überweist Devisen an eine marokkanische Bank, die sie in Dirham umtauscht. Nach den Regeln des Office des Changes müssen die Dirham eines nicht ansässigen ausländischen Käufers aus am Devisenmarkt verkauften Devisen, einem Devisenkonto oder einem Konto in konvertiblen Dirham stammen. Bewahren Sie den Umtauschnachweis der Bank auf: Er ermöglicht später die Rückführung des Geldes.
5. Unterzeichnung und Eintragung. Die Urkunde wird unterzeichnet, die Registrierungsgebühr wird beim Finanzamt gezahlt, und der Notar meldet den Verkauf bei der conservation foncière, die den Titel aktualisiert. Das Eigentum ist gesichert, sobald der Titel den Käufer ausweist.

Käuferkosten mit Rechenbeispiel

Für 2026 geprüfte Sätze:

• Registrierungsgebühr: 4% des Preises für bebaute Immobilien (mindestens MAD 1,000). Unbebautes Land 5%, förderfähiger Sozialwohnungsbau 3%.
• Grundbuch (ANCFCC): 1.5% des Preises plus MAD 100 pro Titel, mindestens MAD 500 (Tarif seit November 2016).
• Notar: üblicherweise etwa 1% des Preises plus Mehrwertsteuer. Eine Gebührenordnung konnten wir nicht bestätigen, verlangen Sie daher ein schriftliches Angebot.
• Bescheinigungen, Stempel und Kopien: kleine Beträge, zum Beispiel MAD 100 pro Grundbuchauszug.

Beispielzahlen: Ein ausländischer Käufer zahlt MAD 2,000,000 für eine Wohnung mit Grundbuchtitel in Casablanca.

Posten	Rechnung	MAD
Registrierungsgebühr	4% x 2,000,000	80,000
Grundbuch	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notarhonorar	etwa 1% x 2,000,000, plus Mehrwertsteuer	etwa 22,000 bis 24,000
Bescheinigungen und Sonstiges	Pauschale	etwa 2,000
Gesamt		etwa 134,000 bis 136,000

Das sind ungefähr 6.7% bis 6.8% des Preises, nahe an der Schätzung von ReaConsult für 2026 von etwa 6.85% bei einer Wohnung für MAD 2 Millionen. Zahlt der Käufer zusätzlich ein Agenturhonorar von 2.5%, kommen MAD 50,000 hinzu. Knight Frank rät internationalen Käufern, insgesamt etwa 10% einzuplanen, was Spielraum für Gebühren, Möbel und Rechtsberatung lässt.

Der Bargeldzuschlag 2026

Nach dem Finanzgesetz 2026 (CGI Artikel 133-III) fällt ab dem 1. Juli 2026 bei einem Verkauf über MAD 300,000 eine zusätzliche Registrierungsgebühr von 2% auf jeden Teil des Preises an, der nicht nachvollziehbar (Banküberweisung, Verrechnungsscheck, Karte) gezahlt und in der Urkunde vermerkt wird. Kreditfinanzierte Käufe sind laut Medias24 ausgenommen.

Beispielzahlen: Wenn bei der Wohnung für MAD 2,000,000 MAD 300,000 bar übergeben würden, beträgt die Zusatzgebühr 2% x 300,000 = MAD 6,000. Für einen ausländischen Käufer ist es schlimmer als die 2%: Bargeld lässt sich nicht als Devisen nachweisen, sodass dieser Teil womöglich nie zurückgeführt werden kann. Sagen Sie Kunden, dass sie alles über die Bank zahlen sollen.

Vollmachten: Gesetz 31.18

Viele ausländische Käufer unterschreiben über einen Vertreter. Seit dem 1. Juni 2026 muss nach Gesetz 31.18 und seinen Durchführungstexten jede Vollmacht (procuration oder Wakala) über dingliche Rechte vor ihrer Verwendung in ein Register beim Gericht erster Instanz eingetragen werden. Al3omk berichtet, dass eine nicht eingetragene Vollmacht für Verkäufe und Hypotheken nichtig ist und das Grundbuchamt die Urkunde ablehnen kann. Wenn Ihr Kunde aus dem Ausland unterschreibt, planen Sie Zeit ein, damit die Vollmacht korrekt aufgesetzt und eingetragen wird.

Finanzierung

• Ansässige leihen sich Geld bei marokkanischen Banken in Dirham. Laut Umfrage der Bank Al-Maghrib lag der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite im 2. Quartal 2026 bei 5.06%, bei einem Leitzins von 2.25%.
• Nicht ansässige Ausländer können ebenfalls Kredite aufnehmen, aber Banken verlangen meist einen höheren Eigenanteil. Global Property Guide nennt Anzahlungen von 30% bis 50%. Banken verlangen von nicht ansässigen Privatpersonen (keine MRE) außerdem eine eidesstattliche Erklärung, dass sie keinen Wohnsitz in Marokko haben.
• MRE (im Ausland lebende Marokkaner) können laut Bladi unter Berufung auf das Office des Changes im Juli 2026 jetzt bis zu 80% des Preises in Dirham finanzieren (vorher 70%), der Rest wird in Devisen gezahlt. Das Darlehen wird durch eine erstrangige Hypothek oder eine Garantie einer ausländischen Bank gesichert und in Devisen oder von einem Konto in konvertiblen Dirham zurückgezahlt.

Späterer Verkauf: die TPI

Beim Verkauf schuldet der Kunde die taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% des Nettogewinns (Verkaufspreis minus Kaufpreis und abzugsfähige Kosten), mit einem Minimum von 3% des Verkaufspreises, auch wenn kein Gewinn entsteht. Der Verkäufer zahlt den höheren der beiden Beträge.
• Ein Hauptwohnsitz, der mindestens fünf Jahre bewohnt wurde, ist befreit (durch das Finanzgesetz 2023 von sechs Jahren verkürzt), einmal alle fünf Jahre. Das Minimum von 3% gilt weiterhin für den Teil des Preises über MAD 4 Millionen.
• Verkäufe von insgesamt bis zu MAD 140,000 pro Jahr sind befreit.
• Erklärung und Steuer sind innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf fällig.

Beispielzahlen: Die für MAD 2,000,000 gekaufte Wohnung wird für MAD 2,600,000 verkauft, und der steuerpflichtige Nettogewinn nach abzugsfähigen Kosten beträgt MAD 450,000. Die TPI beträgt 20% x 450,000 = MAD 90,000. Das Minimum liegt bei 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. Der Verkäufer zahlt MAD 90,000. Ein Ferienhaus erfüllt die Voraussetzungen für die Befreiung als Hauptwohnsitz nicht.

Um den Erlös ins Ausland zu überweisen, braucht die Bank den Nachweis der Finanzierung in Devisen, die Kaufurkunde und den Nachweis der Steuerzahlung. Das Office des Changes erlaubt die Ausfuhr der ursprünglichen Investition plus des Gewinns.

Ein Aufenthaltsrecht ist nicht enthalten

Marokko hat kein Golden Visa und, soweit wir feststellen konnten, keinen Weg zum Aufenthalt durch Investition. Ein Immobilienkauf begründet kein Bleiberecht. Nach Gesetz 02-03 braucht ein Ausländer, der länger als 90 Tage bleibt, eine Aufenthaltskarte der Polizei, die etwa aufgrund von Einkommen, Arbeit, Studium oder Familie erteilt wird. Eine Immobilie kann diesen Antrag als Wohnnachweis unterstützen, mehr nicht. Wenn ein Kunde sagt, ein Verkäufer habe ihm ein Aufenthaltsrecht versprochen, bitten Sie ihn, das direkt bei der DGSN oder einem Anwalt für Migrationsrecht zu prüfen, bevor er sich darauf verlässt.

Was ein Makler erklären muss

• Ob die Immobilie einen Grundbuchtitel hat und ob Sie einen aktuellen Grundbuchauszug gesehen haben.
• Dass Land außerhalb der Stadtgrenzen eine Bescheinigung über die nicht landwirtschaftliche Nutzung braucht.
• Dass jeder Dirham über die Bank in Devisen ankommen muss, mit aufbewahrtem Nachweis für die Rückführung.
• Die tatsächlichen Kosten zusätzlich zum Preis, in Dirham, bevor der Kunde den Compromis unterschreibt.
• Dass eine Vollmacht vor der Verwendung bei Gericht eingetragen werden muss.
• Dass beim Wiederverkauf die TPI fällig wird, mit einem Minimum von 3%.
• Dass der Kauf kein Aufenthaltsrecht bringt.
• Dass Ihr eigenes Honorar in einem schriftlichen Auftrag festgelegt ist.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Marokko hat 2026 seine Regeln zu Bargeld und Vollmachten geändert. CloserPass ist mit keiner marokkanischen Behörde verbunden.

Finden Sie Stellen und weitere Ratgeber unter Marokko auf CloserPass.