So funktioniert Off-Plan (VEFA) in Marokko

Off-Plan hat in Marokko einen detaillierten Rechtsrahmen, die VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), aber ein Großteil des Marktes umgeht ihn. Viele Bauträger verkaufen stattdessen über einfache Reservierungen. Als Makler müssen Sie wissen, was das Gesetz schützt, erkennen, wann ein Geschäft außerhalb davon liegt, und dem Käufer den Unterschied erklären, bevor Geld fließt.

Die Kurzfassung

1. Off-Plan-Verkäufe sind durch Gesetz 44-00 geregelt, geändert durch Gesetz 107-12, innerhalb des Schuld- und Vertragsgesetzbuchs.
2. Das Gesetz sieht zwei Schritte vor: einen Reservierungsvertrag, sobald die Baugenehmigung erteilt ist, dann einen Vorvertrag, ebenfalls zulässig, sobald die Baugenehmigung erteilt ist (Art. 618-5). Seit dem 16. Juli 2026 muss er eine öffentliche Urkunde sein, die von einem Notar oder Adouls aufgesetzt wird.
3. Zahlungen folgen einem gesetzlichen Plan: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, gekoppelt an den Baufortschritt.
4. Der Bauträger muss eine Bank- oder Versicherungsgarantie stellen, die die Vorauszahlungen des Käufers absichert.
5. Viele Bauträger bevorzugen informelle Reservierungen, manchmal nur mit einer Quittung. Das lässt den Käufer kaum geschützt.
6. Die direkte Wohnungsbauhilfe (MAD 70,000 oder 100,000) gilt für marokkanische Erstkäufer von Neubauwohnungen und wird beim endgültigen Verkauf ausgezahlt.

Der rechtliche Rahmen

Gesetz 44-00 schuf das VEFA-Kapitel im Schuld- und Vertragsgesetzbuch, und Gesetz 107-12 änderte es, insbesondere durch die Einführung des Reservierungsvertrags. Bis Juli 2026 konnten VEFA-Verträge als öffentliche Urkunde (durch einen Notar oder Adouls) oder als Urkunde mit festem Datum durch einen zugelassenen Fachmann, etwa einen beim Kassationsgericht zugelassenen Anwalt, aufgesetzt werden. Gesetz 41.25, am 16. Juli 2026 im Bulletin officiel veröffentlicht, hat diesen zweiten Weg abgeschafft: Der Vorvertrag muss jetzt eine öffentliche Urkunde eines Notars oder von Adouls sein, sonst ist er nichtig. Jede Klausel, die gegen das Gesetz verstößt, ist nichtig.

Das Eigentum geht nicht mit der Unterschrift des Käufers über. Es geht erst über, wenn die endgültige Urkunde nach Fertigstellung bei der conservation foncière eingetragen ist. Bis dahin bleibt der Bauträger Eigentümer des Projekts.

Der Reservierungsvertrag

Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, darf der Bauträger einen Reservierungsvertrag schließen und eine Anzahlung annehmen. Er muss die Parteien, die Titelnummer des Grundstücks (oder Referenzen, wenn die Eintragung läuft), Nummer und Datum der Genehmigung, eine Beschreibung und ungefähre Fläche der Einheit, den Preis pro Quadratmeter, die Zahlungsbedingungen und das Lieferdatum enthalten. Der Zahlungsplan muss bereits in diesem Stadium angegeben werden.

Der Käufer kann innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung zurücktreten. Der Bauträger muss dann die gesamte Anzahlung innerhalb von 7 Tagen erstatten.

Der Vorvertrag

Nach Artikel 618-5 des geltenden Textes kann der Vorvertrag unterzeichnet werden, sobald die Baugenehmigung vorliegt. Ältere Ratgeber aus der Zeit vor Gesetz 107-12 sagen noch, man müsse auf die Fundamente des Erdgeschosses warten; heute sind die Fundamente nur die erste der drei Bauzahlungsstufen. Beigefügt werden beglaubigte Kopien der Architektenpläne, der Stahlbetonpläne und der Baubeschreibung. Der Bauträger erstellt außerdem ein cahier des charges (Lastenheft zu Arbeiten, Ausstattung und Fristen), das beide Seiten unterschreiben. Diese Unterlagen und gegebenenfalls die Teilungserklärung werden bei der conservation foncière hinterlegt (oder bei der Gerichtskanzlei für Land ohne Titel).

Zahlungsstufen

Der gesetzliche Plan, wie im Interview von 2016 beschrieben:

Stufe	Anteil am Preis
Unterzeichnung des Reservierungsvertrags	5%
Unterzeichnung des Vorvertrags	5%
Baubeginn	10%
Drei Raten, gekoppelt an Bauabschnitte (Rohbau, Ausbau, Bezugsgenehmigung)	60%
Schlüsselübergabe und Unterzeichnung der endgültigen Urkunde	20%

Die Aufteilung der 60% auf die drei Stufen vereinbaren die Parteien.

Rechenbeispiel

Beispielzahlen: Ein Käufer reserviert eine Wohnung für MAD 1,200,000 in einem VEFA-Projekt in Rabat. Der Vertrag teilt die 60% in drei gleiche Teile.

Stufe	Rechnung	MAD	Bisher gezahlt
Reservierungsvertrag	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Vorvertrag	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Baubeginn	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Rohbau	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Ausbau	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Bezugsgenehmigung	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Schlüssel und endgültige Urkunde	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Nach der Rohbaustufe hat der Käufer 40% gezahlt. Sobald die Rate für den Ausbau gezahlt ist, hat er 50% überschritten (hier 60%), was das Recht eröffnet, eine Sicherungspfändung im Grundbuch eintragen zu lassen (siehe unten). Zusätzlich zum Preis zahlt der Käufer bei der endgültigen Urkunde Registrierungsgebühr, Grundbuchgebühr und Notarhonorar, bei einer bebauten Immobilie etwa 6.5% bis 7%. Jede Rate sollte per Banküberweisung gezahlt werden: Seit dem 1. Juli 2026 fällt auf Bargeld bei einem Verkauf über MAD 300,000 eine zusätzliche Gebühr von 2% an.

Garantien

Beim Vorvertrag muss der Bauträger die Referenzen einer Garantie angeben, die die Vorauszahlungen des Käufers erstattet, falls der Bauträger ausfällt. Zulässige Formen sind eine Fertigstellungsgarantie einer Bank, eine Rückzahlungsgarantie einer Bank oder eine Versicherungspolice. Der Fachmann, der den Vertrag aufsetzt, sollte das Geld des Käufers erst an den Bauträger freigeben, wenn diese Garantie nachgewiesen ist.

Ein Käufer, der mehr als 50% des Preises gezahlt hat, kann eine Sicherungspfändung (saisie conservatoire) im Grundbuch eintragen lassen. Dieses Recht kann nicht durch eine Vertragsklausel ausgeschlossen werden. Es bleibt im Grundbuch, bis das Eigentum des Käufers eingetragen ist, und kann in eine Vollstreckungspfändung umgewandelt werden, wenn der Bauträger die Frist versäumt oder etwas Vertragswidriges liefert.

Die Reservierungsfalle

Finances News berichtete im März 2023, dass VEFA-Transaktionen „sehr gering“ bleiben: Bauträger bevorzugen Reservierungsgeschäfte, die sie als weniger einschränkend sehen. In manchen Fällen gibt es gar keinen Vertrag, nur Vorauszahlungen gegen eine einfache Quittung, ohne Garantie für Frist oder Baubeschreibung. Ein im Artikel zitierter Experte nannte die Affäre Bab Darna als Paradebeispiel dafür, wohin das führt, und merkte an, dass Gerichtsverfahren im Schnitt zwei bis drei Jahre dauern.

So erkennen Sie sie:

• Auf dem Dokument steht „bon de réservation“ oder „reçu“, aber es hat keine Genehmigungsnummer, keine Titelnummer und kein Lieferdatum.
• Keine Garantiereferenz, kein cahier des charges, kein Notar und kein befugter Verfasser.
• Geld wird verlangt, bevor die Baugenehmigung existiert.
• Zahlungen gehen an eine Privatperson oder erfolgen bar.

Wenn der Bauträger keinen ordentlichen Reservierungsvertrag unterschreiben will, sagen Sie dem Käufer klar, worauf er verzichtet.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Die Baugenehmigung: Nummer, Datum und ob sie diese Phase abdeckt. Keine Genehmigung, keine legale Reservierung.
• Der Grundbuchtitel: Verlangen Sie einen Grundbuchauszug, der den Bauträger als Eigentümer und etwaige Bankhypotheken auf dem Grundstück zeigt.
• Die Garantie: Name der Bank oder des Versicherers und die Referenz.
• Die fertiggestellten Projekte des Bauträgers und wie verspätet sie waren. Besichtigen Sie eines und sprechen Sie mit Eigentümern.
• Streitigkeiten in der Presse oder vor Gericht.
• Der Vertrag: Lieferdatum, Rechtsbehelfe bei Verzug, Baubeschreibung, Flächentoleranz und was mit der Anzahlung passiert, wenn der Käufer storniert.

Verzögerungen und was der Käufer tun kann

Der Bauträger kann die Lieferfrist um sechs Monate verlängern, muss den Käufer aber mindestens einen Monat vor dem ursprünglichen Datum informieren. Danach kann ein Käufer bei verspäteter Lieferung laut dem von Finances News zitierten Anwalt den Vertrag ohne Vertragsstrafe kündigen und eine Entschädigung von 20% der vorausgezahlten Beträge verlangen. Beendet eine Seite den Vertrag durch Verschulden der anderen, kann die geschädigte Partei 15% der Zahlungen verlangen, sobald der Rohbau fertig ist, oder 20%, sobald die Bezugsgenehmigung erteilt ist.

ReaConsult beschreibt im Juni 2026 den üblichen Weg in der Praxis: eine förmliche Mahnung per Einschreiben mit neuer Frist, dann die im Vertrag festgelegten Verzugsstrafen (laut ReaConsult typischerweise 0.1% bis 0.5% des Preises pro Monat, als Marktpraxis, nicht als gesetzlicher Satz), dann eine Klage auf Aufhebung mit Rückzahlung plus Schadenersatz, etwa für die während der Wartezeit gezahlte Miete. Zitiert wird ein Urteil eines Handelsberufungsgerichts in Casablanca von 2021, das einen Bauträger zur Rückzahlung von MAD 332,500 plus MAD 20,000 Schadenersatz verurteilte. Die Garantie und die Sicherungspfändung machen diese Rechtsbehelfe erst wirksam, deshalb sollte der Käufer vom ersten Tag an darauf bestehen.

Die direkte Wohnungsbauhilfe und Neubauten

Die direkte Wohnungsbauhilfe der Regierung läuft von 2024 bis 2028. Laut Medias24:

• MAD 100,000 für eine Wohnung mit einem Preis bis MAD 300,000 inklusive Steuern und MAD 70,000 für eine Wohnung über MAD 300,000 bis MAD 700,000.
• Der Käufer muss die marokkanische Staatsangehörigkeit haben (MRE eingeschlossen) und darf in Marokko keine Wohnung besitzen.
• Die Wohnung muss erstmals verkauft werden, mindestens zwei Zimmer haben und eine Bezugsgenehmigung vom 1. Januar 2023 oder später haben.
• Der Käufer stellt den Antrag auf daamsakane.ma, unterschreibt den Compromis innerhalb von 30 Tagen nach der Bewilligung, und die Hilfe wird an den Notar gezahlt, der dann die endgültige Urkunde unterzeichnen lässt.
• Der Käufer räumt dem Staat eine Hypothek ein und muss die Wohnung fünf Jahre als Hauptwohnsitz bewohnen oder die Hilfe zurückzahlen.

Bei Off-Plan ist der Zeitpunkt entscheidend: Da die Wohnung eine Bezugsgenehmigung braucht, kommt die Hilfe beim endgültigen Verkauf, nicht während des Baus. Beispielzahlen: Ein marokkanischer Erstkäufer kauft eine neue Wohnung für MAD 650,000; die Hilfe beträgt MAD 70,000, sodass der Käufer MAD 580,000 plus Kosten finanziert. Ab 2026 können auch Miteigentümer einen Antrag stellen. Bis Juni 2026 hatten mehr als 105,000 Haushalte profitiert, davon 24% MRE. Ein ausländischer Käufer kann sie nicht nutzen.

Warnsignale

• Eine Reservierung vor der Baugenehmigung oder nur mit einer Quittung.
• Keine Garantiereferenz im Vorvertrag.
• Ein Bauträger ohne fertiggestellte Projekte, die Sie besichtigen können.
• Barzahlungen oder Zahlungen auf ein Privatkonto.
• Ein versprochenes Lieferdatum, das nicht im Vertrag steht.

Die Off-Plan-Regeln in Marokko wurden am oben angegebenen Datum geprüft. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. CloserPass ist mit keinem Bauträger und keiner Behörde verbunden.

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