Comisión del agente inmobiliario en Portugal

Portugal no fija ningún porcentaje legal de comisión. Los honorarios son los que la agencia y su cliente acuerdan por escrito. Pero la Ley 15/2013 es estricta sobre cómo se redacta ese acuerdo, cuándo se devengan los honorarios y quién puede pagarlos. Así funciona la comisión en octubre de 2026, y esto es lo que le queda después de impuestos si trabaja como consultor autónomo.

En resumen

1. No existe ningún porcentaje legal ni tope. BoaVenda situó la comisión habitual de venta en el 4% al 5% en septiembre de 2026, dentro de una horquilla del 3% al 6%.
2. Se añade un 23% de IVA. Unos honorarios del 5% le cuestan al vendedor el 6.15% del precio.
3. Muchas agencias fijan unos honorarios mínimos, a menudo en torno a €6,000 más IVA.
4. En las ventas suele pagar el vendedor. En los alquileres el propietario suele pagar una mensualidad más IVA. En la obra nueva suele pagar el promotor.
5. Los honorarios deben figurar en un contrato de mediación por escrito; de lo contrario, el contrato puede ser nulo.
6. Los honorarios se devengan cuando se cierra la operación, o en el CPCV (contrato de promesa de compraventa) si el contrato así lo establece.
7. Una empresa no puede cobrar a la vez de su cliente y de la otra parte en la misma operación.
8. La parte del consultor suele ser del 40% al 50% de los honorarios de la agencia, antes de IVA, IRS y Seguridad Social.

Tarifas habituales

• BoaVenda (septiembre de 2026): lo habitual es un 4% al 5% más IVA. Las viviendas muy demandadas pueden bajar hasta cerca del 3%. Los inmuebles de lujo, complejos o de nicho pueden llegar al 6%. En el centro de Lisboa, Oporto, Cascais y el Algarve premium se suele cerrar entre el 3.5% y el 5%, mientras que las viviendas periféricas o de menor valor pueden llegar al 5% o 6%.
• Ekonomista (septiembre de 2026): del 2% al 6%, siendo el 5% el porcentaje más citado en las grandes redes.

BoaVenda señala que no hay una tabla oficial: cada agencia fija su propio porcentaje, y siempre es negociable. También constató que los contratos en exclusiva suelen tener porcentajes de 0.5 a 1 punto más bajos que los abiertos.

Honorarios mínimos. BoaVenda indica que muchos contratos incluyen un mínimo, por ejemplo €6,000 más IVA. En viviendas de hasta €100,000, eso eleva el porcentaje efectivo al 5% a 7%. Las agencias de tarifa fija compiten en este punto y suelen cobrar de €6,000 a €9,000 con IVA incluido.

IVA sobre los honorarios

Los honorarios de la agencia llevan un 23% de IVA. La fórmula de BoaVenda es sencilla: precio x porcentaje x 1.23. Con un presupuesto del “5%”, el vendedor paga el 6.15% del precio. La Ley 15/2013 exige que el contrato de mediación indique el tipo de IVA, así que escriba “5% más IVA al 23%” y dé al cliente el total en euros.

Quién paga

• Venta: paga el vendedor, que firmó el contrato de mediación.
• Alquiler: normalmente una mensualidad más IVA, pagada por el propietario (BoaVenda).
• Obra nueva: el promotor suele pagar del 3% al 5%, y el comprador no paga honorarios de mediación (BoaVenda).

Nada de cobrar dos veces. La Ley 15/2013 prohíbe que una empresa de mediación cobre a ambas partes, su cliente y la otra parte, en la misma operación. Si representa al vendedor, no puede facturar también al comprador.

El dinero del comprador. Cualquier cantidad que la agencia reciba de un comprador antes del CPCV se mantiene en depósito y debe devolverse si se solicita. No son sus honorarios.

El contrato de mediación

Su contrato con el vendedor es el contrato de mediação imobiliária. La Ley 15/2013 exige que sea por escrito y que indique:

• El inmueble y sus posibles cargas, y la operación buscada (venta, alquiler, precio).
• Los honorarios, como importe fijo o porcentaje, cómo se pagan y el tipo de IVA.
• La póliza de seguro de la agencia.
• Cualquier angariador (captador) que intervenga y los servicios adicionales.
• Si es en exclusiva y qué significa esa exclusividad.

Si no se fija un plazo, el contrato dura seis meses. Los contratos tipo deben ser validados antes por la autoridad de consumo, la Direção-Geral do Consumidor. Un contrato al que le falten los elementos obligatorios es nulo, aunque solo el cliente puede alegarlo. Cada contrato y cada anuncio deben mostrar también el nombre de la agencia y su número AMI.

BoaVenda recomienda exclusivas de 3 a 6 meses en lugar de 12, con una salida si los resultados son flojos. Espere que se lo pidan los vendedores que lo hayan leído.

Cuándo se devengan los honorarios

Según la Ley 15/2013, los honorarios se devengan cuando se cierra la operación, normalmente en la escritura. Si el contrato lo establece, pueden devengarse al firmar el CPCV. Con exclusividad, la agencia también cobra si la operación fracasa por culpa del propietario. Redacte con claridad el momento del devengo y recuerde que un CPCV todavía puede fracasar: Literacia Financeira explica que el comprador que se echa atrás pierde la señal y el vendedor que incumple la devuelve por duplicado.

Reparto entre agencias y con el consultor

Entre agencias. Ninguna ley fija cómo se reparten los honorarios dos agencias en una venta compartida. Ponga por escrito el reparto, la fecha de pago y quién factura a quién antes de enseñar el inmueble.

Entre la agencia y usted. Ekonomista situó la parte habitual del consultor en el 40% al 50% de los honorarios de la agencia en septiembre de 2026, según el modelo. Baja cuando se comparte una operación. En el ejemplo de Postal de septiembre de 2026, un consultor que vendió una casa de €250,000 al 5% se quedó con €3,125 de los €12,500 de honorarios, alrededor del 25%.

La página de Indeed para consultor imobiliário (314 salarios, actualizada el 16 de octubre de 2026) muestra una media de unos €2,890 al mes, con la mayoría entre €1,079 y €7,739. Son datos declarados por los usuarios, no oficiales. Las cifras de ECO para las cinco mayores redes dan alrededor de 5.2 operaciones por consultor en 2025, así que unas pocas operaciones hacen o deshacen su año.

Ejemplos prácticos

Se usan solo porcentajes de ejemplo. Lo que cuenta es su contrato de mediación y su acuerdo con la agencia.

Piso en Lisboa, €400,000, el vendedor paga el 5% más IVA. Honorarios: 400,000 x 5% = €20,000. IVA: 20,000 x 23% = €4,600. El vendedor paga €24,600. Con una parte del consultor del 45%, usted recibe 20,000 x 45% = €9,000 (antes de su propio IVA, IRS y Seguridad Social).

Casa vendida por €250,000, el vendedor paga el 5% más IVA (el ejemplo de Postal). Honorarios: €12,500 más €2,875 de IVA. Parte del consultor en ese caso: €3,125.

Villa en el Algarve, €1,200,000, el vendedor paga el 4% más IVA, compartido al 50/50 con la agencia del comprador. Honorarios: €48,000 más €11,040 de IVA. Cada agencia recibe €24,000 sin IVA.

Piso en Setúbal, €90,000, honorarios mínimos de €6,000 más IVA. El vendedor paga €6,000 + €1,380 de IVA = €7,380, un porcentaje efectivo del 6.7% antes de IVA.

Alquiler de larga duración en Oporto, €1,400 al mes, honorarios de una mensualidad. El propietario paga €1,400 + €322 de IVA = €1,722.

Impuestos y Seguridad Social del consultor autónomo

La mayoría de los consultores trabajan con recibos verdes (como autónomos) y facturan a la agencia su parte. CRN Contabilidade y Ekonomista explican las normas de 2026:

• IVA. Usted cobra un 23% sobre sus recibos (22% en Madeira, 16% en las Azores) y lo ingresa a la Autoridad Tributaria, descontando el IVA de sus gastos profesionales. Quienes facturan poco pueden quedar exentos según el artículo 53 del Código del IVA si su facturación del año anterior no superó los €15,000. Superarlo en más de un 25% pone fin a la exención de inmediato.
• IRS (impuesto sobre la renta). Sus ingresos son de categoría B. En el régimen simplificado, el impuesto se aplica sobre una parte de los ingresos fijada por un coeficiente: 0.75 para las profesiones de la lista del artículo 151 y 0.35 para otros servicios, que puede reducirse en los primeros años de actividad bajo ciertas condiciones. La retención es del 23% para las profesiones del artículo 151 y del 11.5% para otros ingresos de categoría B, como anticipo de la liquidación final. Pregunte a un contable qué código de actividad y qué coeficiente le corresponden.
• Seguridad Social. Paga un 21.4% sobre unos ingresos relevantes equivalentes al 70% de los ingresos por servicios que declara cada trimestre. El alta suele surtir efecto a partir del mes 12 desde el inicio, así que el primer año no cotiza.

Concepto	Norma de 2026
IVA sobre sus recibos	23% (continente), salvo exención por el artículo 53
Umbral del artículo 53	€15,000 de facturación en el año anterior
Coeficiente simplificado del IRS	0.75 (lista del artículo 151) o 0.35 (otros servicios)
Retención del IRS	23% (lista del artículo 151) u 11.5% (otros ingresos de categoría B)
Seguridad Social	21.4% del 70% de los ingresos trimestrales por servicios

Fuentes: CRN Contabilidade (septiembre de 2026) y Ekonomista (marzo de 2026).

Ejemplo. En su segundo año recibe €40,000 en partes de comisión, más €9,200 de IVA que traslada al Estado. Seguridad Social: 40,000 x 70% x 21.4% = unos €5,992 al año, pagados trimestralmente. Su IRS depende de su coeficiente y de sus otros ingresos, así que consulte a un contable antes de emitir su primer recibo.

Puntos prácticos al cierre de la operación

• Las agencias están sujetas a la Ley 83/2017 contra el blanqueo de capitales. Identifique a cada cliente, cobre los honorarios por transferencia bancaria contra factura, nunca en efectivo, y asegúrese de que la venta se incluya en el informe trimestral de la agencia al IMPIC.
• Facture al vendedor con pago el día de la escritura, o en el CPCV si el contrato así lo establece.
• Compruebe que lo que recibe el vendedor, después de cancelar cualquier hipoteca, sigue cubriendo sus honorarios.

Qué comprobar antes de trabajar una operación

• Un contrato de mediación firmado con el porcentaje, el tipo de IVA, la póliza de seguro, el plazo y la exclusividad.
• El momento del devengo: escritura o CPCV.
• Que no factura a ambas partes.
• Un acuerdo de reparto por escrito con cualquier otra agencia.
• Su propio acuerdo con la agencia: reparto, objetivos, fecha de pago y operaciones que se cierren después de su salida.
• El número AMI de la agencia en el contrato y en cada anuncio.

En Portugal la comisión la fija el mercado, no la ley, pero el contrato que la fija está regulado. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado al IMPIC, a ninguna autoridad ni a ninguna agencia.

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