Cómo ser agente inmobiliario en Portugal

Portugal regula la intermediación inmobiliaria a nivel nacional, pero la licencia la tiene la agencia, no cada comercial. La mayoría de quienes venden viviendas en Portugal trabajan como consultores bajo la licencia de una agencia, a menudo como autónomos. Después, su nacionalidad decide si puede trabajar y cómo. Así encaja todo en octubre de 2026.

En resumen

1. La mediación solo puede hacerla una empresa con licencia mediante un contrato por escrito (Ley 15/2013). La licencia la concede el IMPIC y se conoce por su número AMI.
2. La licencia la tiene una empresa o un empresario individual. Los comerciales trabajan bajo ella como consultores imobiliários, sin licencia propia.
3. Para obtener una licencia necesita buena reputación comercial y un seguro de responsabilidad de al menos €150,000. El IMPIC cobra €100 por la licencia y €265 al año en tasas de regulación.
4. Cada enero, los titulares de la licencia deben acreditar de nuevo que cumplen los requisitos y pagar la tasa anual.
5. Los ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza pueden trabajar libremente. Los ciudadanos de fuera de la UE deben obtener el visado adecuado antes de viajar desde la Ley 61/2025.
6. Todo el mundo necesita un NIF (número fiscal) y un NISS (número de la Seguridad Social). La mayoría de los consultores trabajan con recibos verdes (como autónomos).
7. La retribución es sobre todo comisión: una parte de los honorarios de la agencia, que Ekonomista situó en el 40% al 50% en septiembre de 2026.

La licencia AMI

El artículo 3 de la Ley 15/2013 establece que la mediación inmobiliaria en Portugal solo puede realizarla una empresa de mediación con licencia. Todo prestador establecido en Portugal necesita una licencia del IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), ya sea una sociedad o una persona que ejerce en nombre propio (empresário em nome individual). El sector la llama licencia AMI. La propia ley todavía nombra al predecesor del IMPIC, el InCI.

La ley fija solo dos condiciones:

• Buena reputación comercial (idoneidade comercial). Se pierde, por ejemplo, tras una insolvencia sin un plan aprobado judicialmente, o cuando un representante legal tiene una condena firme de prisión en los últimos cinco años por fraude, abuso de confianza, corrupción o blanqueo de capitales.
• Un seguro de responsabilidad civil de al menos €150,000, o una garantía financiera equivalente.

idealista informó en 2013 de que la nueva ley eliminó dos requisitos anteriores: fondos propios positivos y la prueba de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

Según las preguntas frecuentes del IMPIC, consultadas en octubre de 2026:

• La tasa es de €100 por la licencia y de €265 por la tasa anual de regulación, prorrateada el primer año.
• El IMPIC debe resolver en 20 días. Si no lo hace, la licencia se considera aprobada tácitamente.
• Los solicitantes deben tener su domicilio o sede en un país del Espacio Económico Europeo. Lo que cuenta es dónde está establecido, no su nacionalidad.

Doutor Finanças enumera los documentos que un empresario individual presenta al IMPIC, entre ellos la declaración ante Hacienda que abre una actividad como autónomo.

El control anual

Una licencia no tiene fecha de caducidad, pero tampoco es permanente. Cada enero, el titular debe pagar la tasa anual y acreditar de nuevo que cumple los requisitos: un certificado de antecedentes penales de cada representante legal, un seguro vigente y, en el caso de las sociedades, el código del registro mercantil. Para 2026, el IMPIC fijó el plazo de pago el 20 de febrero de 2026. No pagar o no acreditar los requisitos conlleva la cancelación de la licencia.

Empresas de otros países del EEE

Una empresa de mediación que ya tiene licencia en otro país del EEE puede registrarse en el IMPIC para establecerse en Portugal, o notificarlo al IMPIC en un plazo de 60 días desde un primer servicio ocasional.

Consultores y angariadores

La mayoría de las personas nunca solicitan una licencia. Ekonomista explicó en septiembre de 2026 que un consultor que se incorpora a una agencia trabaja bajo la licencia de la agencia y necesita un contrato de colaboración con ella. Un autor invitado en Doutor Finanças estimó en junio de 2024 que Portugal tiene entre 40,000 y 60,000 agentes, la gran mayoría trabajando de esta forma. No existe un registro individual, así que tómelo como una estimación.

La Ley 15/2013 reconoce dos tipos de personal en una empresa con licencia:

• Los técnicos de mediación (técnicos de mediação imobiliária), que realizan el trabajo de mediación en nombre de la empresa. En las ofertas de empleo suelen llamarse consultores.
• Los angariadores (captadores), que ayudan a preparar y ejecutar los contratos de mediación, normalmente consiguiendo inmuebles en cartera.

Ninguno de los dos necesita una licencia AMI. Pero cada uno debe llevar una tarjeta identificativa emitida por la empresa, con su nombre, su foto y los datos de la empresa, y la empresa debe guardar un archivo de sus contratos. Solo los representantes legales de la empresa reciben tarjetas de identificación del IMPIC.

Normas con las que trabaja cada día

• El contrato de mediación con el cliente debe ser por escrito e indicar el inmueble, la operación buscada, los honorarios, cómo se pagan, el tipo de IVA, la póliza de seguro y cualquier exclusividad. Sin plazo, dura seis meses. Consulte Comisión del agente inmobiliario en Portugal.
• Cada oficina, contrato, anuncio y carta debe mostrar el nombre de la empresa y su número AMI, y cada oficina necesita un libro de reclamaciones (Livro de Reclamações).
• Según la Ley 83/2017 contra el blanqueo de capitales, el IMPIC indica que las empresas deben identificar a los clientes, conservar registros, formar al personal, comunicar al IMPIC el inicio de su actividad inmobiliaria y presentar informes trimestrales sobre cada venta que gestionan y cada alquiler con una renta de €2,500 o más al mes.

Hacer mediación sin una empresa con licencia detrás es una infracción según la Ley 15/2013. Nunca enseñe una vivienda por su cuenta.

Derecho a trabajar: UE y fuera de la UE

Ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza. Puede trabajar en Portugal como asalariado o como autónomo sin visado de trabajo. Después de tres meses, registra su residencia en el ayuntamiento (câmara municipal) donde vive. El ayuntamiento de Oporto explica que el plazo es de 30 días después de esos tres primeros meses, y que debe llevar su documento de identidad o pasaporte, un justificante de domicilio y una declaración jurada de que cumple una condición, como trabajar en Portugal.

Ciudadanos de fuera de la UE. Las normas se endurecieron en 2025. Según M|B Advogados, la Ley 61/2025, en vigor desde el 23 de octubre de 2025:

• Eliminó la vía de la manifestación de interés (manifestação de interesse). Ya no se puede entrar como visitante y regularizarse después.
• Exige obtener el visado adecuado en el país de origen antes de viajar.
• Sustituyó el visado genérico de búsqueda de empleo por un visado de 120 días para trabajo cualificado.

Los visados de residencia por trabajo incluyen el trabajo por cuenta ajena (un contrato laboral) y el trabajo por cuenta propia. Como la mayoría de los consultores son autónomos, pregunte a un abogado de extranjería qué visado se ajusta a su contrato real. Después, los permisos de residencia los gestiona la AIMA, que asumió esa función del SEF y dispone, en principio, de nueve meses para resolver.

El visado de nómada digital no encaja. Cubre el trabajo a distancia para empleadores o clientes fuera de Portugal. Vender viviendas para una agencia portuguesa no es trabajo a distancia para un cliente extranjero.

NIF y NISS

• NIF (número fiscal): necesario para firmar contratos, emitir recibos y pagar impuestos. gov.pt indica que es gratuito. Los residentes lo solicitan en una oficina de Hacienda (Finanças). Los no residentes de fuera de la UE y el EEE suelen solicitarlo a través de un representante fiscal.
• NISS (número de la Seguridad Social): también gratuito, se solicita en línea con su documento de identidad y un justificante de trabajo, como un contrato o su alta como autónomo. Los ciudadanos de fuera de la UE añaden su visado y su autorización de residencia.

gov.pt añade que los extranjeros con domicilio en Portugal pueden solicitar a la vez el NIF, el NISS y el número nacional de salud.

Autónomo o asalariado

Autónomo (recibos verdes). Es el modelo habitual en las grandes redes. Da de alta su actividad en Hacienda y después emite un recibo electrónico (recibo verde) en el Portal das Finanças por cada pago que le hace la agencia. Sus ingresos tributan en la categoría B del IRS. Ekonomista y CRN Contabilidade explican las normas de Seguridad Social de 2026:

• Paga un 21.4% sobre unos “ingresos relevantes” equivalentes al 70% de sus ingresos por servicios.
• Los declara cada trimestre, antes del 31 de enero, el 30 de abril, el 31 de julio y el 31 de octubre.
• El alta suele surtir efecto a partir del mes 12 desde el inicio, así que el primer año no cotiza. Esos meses no le dan prestaciones ni cuentan para la pensión.

Asalariado. Algunas agencias y la mayoría de los promotores contratan con un contrato laboral con salario, Seguridad Social a cargo del empleador y comisión adicional. La parte por operación suele ser menor.

Consulte Comisión del agente inmobiliario en Portugal para el IVA, el IRS y cifras de ejemplo.

Cómo se paga a los agentes

Ninguna ley fija los honorarios de la agencia. Ekonomista informó en septiembre de 2026 de que las agencias suelen cobrar del 2% al 6% del precio, siendo el 5% el porcentaje más citado en las grandes redes, más un 23% de IVA. Los honorarios van a la agencia, que le paga a usted una parte. Ekonomista la situó en el 40% al 50%, según el modelo. La parte baja cuando una operación se comparte con un compañero u otra agencia: en un ejemplo publicado por Postal en septiembre de 2026, un consultor que vendió una casa por €250,000 al 5% se quedó con €3,125 de unos honorarios de €12,500, alrededor del 25%.

La página de Indeed para consultor imobiliário, elaborada a partir de 314 salarios declarados y actualizada el 16 de octubre de 2026, muestra una media de unos €2,890 al mes, con la mayoría entre €1,079 y €7,739. Son cifras declaradas en un portal de empleo, no estadísticas oficiales.

El volumen de operaciones importa más que el porcentaje. Las cifras de ECO para 2025 dan a las cinco mayores redes 24,825 consultores y más de 140,000 operaciones, una media de unas 5.2 operaciones por consultor en el año. Un principiante estará por debajo, así que prevea ahorros para varios meses solo a comisión.

Quién contrata

• Redes nacionales y franquicias. ECO informó en marzo de 2026 de que en 2025 RE/MAX tenía 11,350 consultores en 422 agencias, Century 21 tenía 5,086, ERA unos 3,300 y Zome 2,064. KW no dio cifra de plantilla, pero declaró 14,429 operaciones.
• Agencias independientes y boutique, a menudo centradas en una ciudad, una costa o un rango de precios.
• Equipos de ventas de los promotores, que venden proyectos nuevos con salario o con honorarios por unidad.

Dónde está el trabajo, e idiomas

Los datos del INE publicados por ECO muestran que los extranjeros realizaron el 27.6% de las compras de vivienda familiar en 2025, encabezados por compradores de Brasil, Angola y Francia. Cada mercado tiene su propia combinación:

• Lisboa: Confidencial Imobiliário contó compradores de 64 países en la zona de rehabilitación de la ciudad en 2025, encabezados por estadounidenses, seguidos de brasileños, franceses, británicos, chinos y alemanes (Dinheiro Vivo, mayo de 2026).
• Algarve: los compradores británicos e irlandeses lideran en el Triángulo de Oro, con alemanes, neerlandeses y belgas destacados en Vilamoura (informe de Engel & Völkers, Postal, julio de 2026).
• Oporto: estadounidenses, franceses y españoles lideran la demanda extranjera según el mismo informe.

Por tanto:

• El portugués es necesario para escrituras, bancos, ayuntamientos y la mayoría de los trámites.
• El inglés es la lengua de trabajo con la mayoría de los compradores internacionales.
• El francés, el alemán, el neerlandés o el español son una verdadera ventaja en los mercados citados.

Cómo elegir una agencia

• Pida el número AMI y compruebe que aparece en los anuncios y contratos de la agencia.
• Pregunte si se incorpora como autónomo o como asalariado, y pida por escrito el reparto, los objetivos, la fecha de pago y el tratamiento de las operaciones que se cierren después de su salida.
• Pregunte cómo gestiona los controles contra el blanqueo de capitales y los informes trimestrales al IMPIC.
• Pregunte quién paga los portales, las fotos y el marketing, y si hay una cuota mensual por puesto de trabajo.
• Pida su tarjeta identificativa de la empresa antes de reunirse con clientes.
• Si es de fuera de la UE, asegúrese de que su visado y su situación de residencia permiten el contrato que va a firmar antes de empezar.

Señales de alarma

• Una agencia que no puede mostrar su número AMI, o cuyo número no aparece en sus anuncios.
• Que le pidan enseñar viviendas o captar inmuebles antes de tener un contrato firmado y una tarjeta identificativa de la empresa.
• Honorarios cobrados en efectivo o en una cuenta personal.
• Contratos de mediación que omiten los honorarios, el tipo de IVA o la póliza de seguro.
• Que a una persona de fuera de la UE le pidan empezar con una estancia turística o un visado de nómada digital.
• Promesas de ingresos muy por encima de las horquillas de esta guía.

Las normas de mediación de Portugal se aplican a nivel nacional, pero las de extranjería cambiaron en 2025 y los impuestos cambian cada año. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de extranjería. CloserPass no está afiliado al IMPIC ni a ninguna autoridad portuguesa.

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