Cómo trabajar en el sector inmobiliario en Tailandia (y lo que los extranjeros pueden hacer legalmente)

En Tailandia es fácil entrar y fácil equivocarse. No hay licencia ni examen, así que un ciudadano tailandés puede empezar en una agencia la semana que viene. Pero la intermediación figura en la lista de trabajos prohibidos a los extranjeros, así que un extranjero no puede captar, enseñar, negociar ni cobrar una comisión por una venta, digan lo que digan las costumbres del mercado. Así encaja todo en octubre de 2026, y esto es lo que un extranjero puede hacer legalmente.

En resumen

1. Tailandia no tiene licencia estatal de agente inmobiliario ni examen estatal. Asociaciones como TREBA son voluntarias (Themis Partner; Thaiger).
2. El trabajo de intermediación o agencia es el punto 19 de la Lista 1, la de trabajos absolutamente prohibidos, en la notificación del Ministerio de Trabajo del 1 de abril de 2020. La única excepción es la intermediación en comercio o inversión internacional.
3. En la práctica, captar inmuebles, enseñarlos, negociar y cobrar una comisión por operación está reservado a los ciudadanos tailandeses, y los controles se han endurecido desde 2024 (Thaiger, mayo de 2026).
4. Los extranjeros pueden trabajar en consultoría de ventas internacionales, marketing internacional, desarrollo de negocio, relaciones con inversores, administración, o como director o accionista dentro del 49%, con un visado Non-B y un permiso de trabajo.
5. El empleador necesita 2 millones de baht de capital desembolsado y 4 empleados tailandeses por cada permiso para un extranjero, y debe pagar al menos 50,000 baht al mes a los ciudadanos occidentales.
6. Una agencia de mayoría extranjera necesita una Foreign Business Licence, que Leto considera casi imposible de obtener para la intermediación.
7. Los agentes suelen cobrar de una comisión del 3% al 5% que paga el vendedor (FazWaz).

Si es tailandés: empezar como agente

No hay nada que registrar como persona física. Una agencia tailandesa es una sociedad limitada corriente inscrita en el Department of Business Development, y esa inscripción es en la práctica la única “licencia” del sector (Themis Partner). Puede incorporarse a:

• Una consultora internacional en Bangkok, como CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL o Cushman & Wakefield.
• Una agencia local en Bangkok, Phuket, Pattaya o Koh Samui.
• Un portal con una división de agencia, como FazWaz o Lazudi.
• El equipo de ventas de un promotor.

Para destacar sin licencia, use las acreditaciones voluntarias:

• TREBA, la Thai Real Estate Broker Association, que Thaiger describe como una señal de credibilidad para los empleadores.
• REBA-ES, la Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, para Pattaya y Chonburi.
• CIPS, la acreditación Certified International Property Specialist de la National Association of Realtors de EE. UU., útil con compradores extranjeros.
• Certificaciones de portales, como la DDproperty Agent Certification.

Si es extranjero: la lista de 2020

La Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage está fechada el 1 de abril de 2020, se publicó en la Gaceta Oficial (Government Gazette) el 21 de abril de 2020 y entró en vigor 60 días después. Sustituyó la lista de 39 trabajos de 1979 por 40 puntos en cuatro anexos (Nagashima Ohno & Tsunematsu, mayo de 2020). Es una notificación ministerial dictada en virtud del Foreign Workers Management Emergency Decree, no un real decreto.

La Lista 1 recoge los trabajos totalmente prohibidos. Su punto 19 es el trabajo de intermediación o agencia, salvo la intermediación o agencia en comercio o inversión internacional (Acclime, 2024). Khaosod English (julio de 2023) lo describe como servicios de agente e intermediario. Las guías que consultamos entienden que cubre el trabajo de campo del agente inmobiliario: captar inmuebles, enseñar unidades, negociar y cobrar una comisión por la venta (Thaiger). No se apoye en la excepción de comercio o inversión para vender condominios sin el asesoramiento por escrito de un abogado tailandés.

Puestos legales para extranjeros

Thaiger y Themis Partner describen lo que hacen realmente los extranjeros en las empresas inmobiliarias tailandesas:

• Consultor o director de ventas internacionales, que trabaja con compradores extranjeros mientras sus compañeros tailandeses se ocupan de las visitas, la negociación y los contratos.
• Responsable de marketing internacional y desarrollo de negocio.
• Relaciones con inversores y consultoría.
• Director o accionista de la empresa, dentro del límite extranjero del 49%.
• Marketing y administración.

El permiso debe corresponder al puesto. Las funciones escritas en su permiso de trabajo deben corresponder a lo que hace (Thaiger). Un permiso de marketing no cubre las visitas del fin de semana.

Una vía más. Leto describe la posibilidad de trabajar para una empresa extranjera, con clientes y pagos fuera de Tailandia, con un visado Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional”. Es trabajo a distancia para una empresa en el extranjero, no una forma de vender inmuebles tailandeses en el país.

Visado y permiso de trabajo

Thaiger expuso los requisitos de 2026:

Paso	Detalle
Visado Non-Immigrant “B”	Se solicita en una embajada tailandesa antes de llegar. 2,000 baht entrada única, 5,000 baht entradas múltiples
Permiso de trabajo	Unos 7 a 10 días hábiles en Bangkok, 1 a 3 días para empresas BOI a través de la Single Window
Capital del empleador	2 millones de baht desembolsados
Personal tailandés	4 empleados tailandeses por cada permiso de trabajo extranjero
Salario	Al menos 50,000 baht al mes para ciudadanos occidentales

La seguridad social en 2026 tiene como tope un salario mensual de 17,500 baht, así que como máximo 875 baht al mes a su cargo y otro tanto a cargo de su empleador. El impuesto sobre la renta es progresivo, del 0% al 35%, y el tipo fijo del 17% del LTR se aplica solo a los sectores prioritarios del BOI, no al inmobiliario (Thaiger).

Ser propietario o dirigir una agencia siendo extranjero

La Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) incluye las actividades de intermediación o agencia en la Lista 3, punto 11, restringidas para las empresas de mayoría extranjera. Las excepciones del texto (valores, compras dentro de un grupo, distribución de comercio internacional con 100 millones de baht de capital extranjero y otras fijadas por reglamento ministerial) no incluyen la intermediación inmobiliaria (Siam Legal). Por tanto:

• Una agencia de mayoría extranjera necesita una Foreign Business Licence. Leto la considera casi imposible de obtener en la práctica.
• La promoción del BOI o una FBL pueden permitir hasta un 100% de propiedad extranjera, y el BOI puede exigir hasta 50 millones de baht de capital (Themis Partner).
• La estructura habitual es hasta un 49% extranjero, con el 51% en manos de accionistas tailandeses reales (Leto).

Incluso siendo propietario, un extranjero sigue sin poder hacer el trabajo de campo del agente.

Los testaferros son un riesgo serio en 2026. El 19 de octubre de 2026 el primer ministro lanzó una ofensiva nacional contra la propiedad de tierras a través de testaferros, que abarca a 13,088 partes sospechosas, entre ellas 1,550 empresas, con investigaciones prioritarias previstas antes de finales de diciembre de 2026 (Thai Examiner). Leto también informa de declaraciones sobre el origen del capital ante el Department of Business Development desde el 1 de abril de 2026. Los accionistas tailandeses solo sobre el papel ponen en riesgo a la empresa, sus permisos y sus clientes.

Las sanciones se aplican de verdad

Leto, una agencia, publicó estas cifras en 2026. No hemos podido verificarlas de forma independiente:

• El trabajador: una multa de hasta 100,000 baht, la deportación y una prohibición de entrada de 1 a 5 años.
• El empleador: hasta 400,000 baht por cada trabajador extranjero ilegal.
• Inspecciones: 14 en agencias de Chonburi en 2025, con 27 trabajadores extranjeros ilegales identificados, frente a 19 en Phuket y 11 en Koh Samui.

Leto también afirma que muchos agentes rusohablantes trabajan con visados de turista. Es ilegal, por muy habitual que parezca.

Cómo se paga a los agentes

FazWaz sitúa la comisión de venta habitual en el 3% al 5%, pagada por el vendedor e incluida en el precio de oferta, y los compradores normalmente no pagan honorarios de agente. Leto indica del 3% al 5% en ventas de promotor y del 2% al 3% en reventas. La mayoría de las agencias pagan solo a comisión. Algunas grandes cadenas de Bangkok pagan un fijo de 15,000 a 25,000 baht al mes más comisión, y los agentes se quedan con un 30% a 40% de los honorarios de la agencia al empezar, un 50% a 60% con experiencia y un 70% a 80% los que más venden (Leto, orientativo). El personal extranjero, por el salario mínimo, trabaja normalmente con salario más bonus. Consulte Comisión del agente inmobiliario en Tailandia.

Dónde está el trabajo, e idiomas

El REIC contabilizó 14,899 unidades de condominio transmitidas a extranjeros en 2025, por valor de 60.92 mil millones de baht, con Bangkok (7,029 unidades), Chonburi por Pattaya (4,164) y Phuket (1,190) a la cabeza (Khaosod English, marzo de 2026). En Koh Samui, los compradores extranjeros representan del 85% al 90% de las operaciones de villas (Samui Property Group, mayo de 2026).

• Los compradores chinos están a la cabeza, centrados en Bangkok y Chonburi.
• Las compras rusas subieron un 75.9% en valor en el primer semestre de 2026, centradas en Phuket y Chonburi (The Nation, agosto de 2026).
• Los compradores de Myanmar fueron los segundos en número de unidades en 2025, sobre todo en Bangkok.

Por eso el tailandés es imprescindible para la parte de la operación, el inglés es la lengua común con los compradores internacionales, y el chino, el ruso o el birmano son una ventaja real.

Cómo elegir una agencia

• Pregunte por la razón social registrada, sus directores y si es de mayoría tailandesa.
• Si es extranjero, pregunte si tiene 2 millones de baht de capital y 4 empleados tailandeses por permiso, y si le pagará al menos 50,000 baht al mes.
• Consiga su puesto por escrito: qué tareas son suyas y cuáles corresponden a sus compañeros tailandeses.
• Consiga su remuneración por escrito: fijo, parte, fecha de pago y operaciones que se cierren después de su salida.
• Pregunte si es miembro de TREBA o de REBA-ES.
• Pregunte cómo gestiona la identificación de clientes y los controles sobre el origen de los fondos.

Señales de alarma

• A un extranjero se le pide enseñar unidades, captar inmuebles o negociar.
• Empezar con un visado de turista “hasta que llegue el permiso”.
• Un permiso de trabajo cuya descripción del puesto no corresponde al trabajo.
• Un “socio tailandés” que tiene acciones solo sobre el papel.
• Una remuneración solo a comisión para un extranjero contratado, por debajo del salario mínimo.
• Honorarios cobrados en efectivo o en una cuenta personal.
• Marketing que promete arrendamientos de 99 años o una cuota del 75%, ninguna de las cuales llegó a ser ley.

Tailandia no tiene licencia de agente inmobiliario, y la intermediación está prohibida a los extranjeros según la lista del Ministerio de Trabajo de 2020. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inmigración. CloserPass no está afiliado al Ministerio de Trabajo, al Department of Business Development, a TREBA, a REBA-ES ni a ningún organismo público de Tailandia.

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