Comprar un inmueble en Bali siendo extranjero

Los extranjeros no pueden ser propietarios plenos de terrenos en Bali. Aun así, pueden tener un inmueble durante décadas, mediante un arrendamiento, un derecho de uso o una empresa. La estructura decide qué puede hacer el comprador con la villa, cuánto tiempo la conserva y qué pasa si algo sale mal. Esto es lo que un agente debe explicar en octubre de 2026.

En resumen

1. El Hak Milik, la plena propiedad indonesia, está reservado a los ciudadanos indonesios. Los extranjeros no pueden tenerlo.
2. La mayoría de los compradores extranjeros en Bali usan un leasehold (Hak Sewa), normalmente de 25 a 30 años con opciones de prórroga.
3. Un extranjero con permiso de residencia puede tener una casa en Hak Pakai, el derecho de uso. En Bali la casa debe costar al menos Rp5 mil millones, o Rp2 mil millones en el caso de un apartamento.
4. Los inversores que van a alquilar con fines comerciales suelen usar una PT PMA, una empresa de propiedad extranjera que puede tener un Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Los acuerdos con testaferros (nominee), en los que un indonesio tiene el título en nombre de un extranjero, son nulos ante los tribunales. El testaferro se considera el propietario.
6. Los compradores pagan el BPHTB (hasta el 5%) en una transmisión. Los vendedores pagan un impuesto final sobre la renta del 2.5% en una transmisión, y los arrendadores pagan el 10% sobre los ingresos por arrendamiento.
7. Comprueba la zonificación antes que nada. Desde septiembre de 2025, Bali ha frenado las nuevas villas y hoteles en tierras agrícolas productivas.

Por qué no hay freehold para los extranjeros

La Ley Agraria Básica de 1960 (UUPA) solo permite a los ciudadanos indonesios tener el Hak Milik. Hukumonline cita los artículos 21(1) y 26(2) de esa ley como los que excluyen a los extranjeros. Lo que pueden tener los extranjeros domiciliados en Indonesia es el Hak Pakai (derecho de uso) y el Hak Sewa untuk Bangunan (derecho a arrendar suelo para edificar), según los artículos 41, 42 y 45 de la misma ley y el Reglamento del Gobierno 18 de 2021 (PP 18/2021).

Opción 1: leasehold (Hak Sewa)

Es la estructura más habitual en Bali. El extranjero arrienda el terreno, y a menudo una villa construida en él, a un propietario indonesio que conserva el título Hak Milik.

• Emerhub (junio de 2026) indica que los arrendamientos suelen durar de 25 a 30 años con opciones de prórroga, y que las prórrogas pueden llevar el total hasta unos 80 años.
• El arrendamiento debe hacerse por escrito y ante notario, con un notario indonesio habilitado.
• Al vencimiento, el inmueble vuelve al propietario del terreno salvo que se haya pactado una prórroga. Pide una cláusula de prórroga por escrito con el precio o la fórmula fijados ya.
• Global Investments señala que el arrendamiento suele pagarse de una sola vez, así que comprueba que no haya una renta periódica por el suelo.
• Según Neginski, para un leasehold no se necesita permiso de residencia.

Impuestos sobre los arrendamientos. El arrendador paga un impuesto final sobre la renta del 10% del alquiler bruto (Emerhub). Cuando un arrendatario vende después el plazo restante, Rumavi explica que la cesión tributa como renta de alquiler, no como transmisión de inmueble: el 10% para los residentes fiscales indonesios y el 20% para los no residentes, salvo que un convenio fiscal lo reduzca, sobre el precio bruto, incluso con pérdidas.

Opción 2: Hak Pakai para una vivienda

Un extranjero con un documento de inmigración puede ser propietario de una casa o un apartamento en Hak Pakai. Hukumonline expone las normas del PP 18/2021 y del Reglamento 18/2021 del Ministro de ATR/BPN:

• Las casas deben pertenecer a la categoría de lujo, limitadas a una parcela por persona o familia, y el terreno no puede superar los 2,000 m². El ministerio puede permitir más si la inversión aporta beneficios económicos o sociales.
• El Hak Pakai sobre suelo del Estado dura hasta 30 años, prorrogable por 20 y renovable por 30. Sobre suelo en Hak Milik, se concede mediante escritura de un PPAT por un máximo de 30 años y puede renovarse con una nueva escritura.
• Si se compra una casa en Hak Milik o HGB, el derecho se convierte en Hak Pakai.
• Los herederos extranjeros pueden heredar, siempre que tengan documentos de inmigración.

Precios mínimos en Bali según el Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Tipo de inmueble	Precio mínimo en Bali
Casa (rumah tapak)	Rp5 mil millones
Apartamento (sarusun)	Rp2 mil millones

Para los miembros de la diáspora indonesia, el mínimo es el 75% de estas cifras.

Hukumonline no encontró ninguna sanción específica por comprar por debajo del mínimo, pero la oficina del catastro no registrará un derecho que no cumpla las normas, así que trata el umbral como un límite estricto.

Un permiso de larga estancia es la forma habitual de cumplir el requisito. El visado de segunda residencia, lanzado en Bali en octubre de 2022, permite estancias de cinco a diez años a quienes acrediten al menos Rp2 mil millones en fondos (Tempo).

Opción 3: una PT PMA con HGB

Una empresa de propiedad extranjera (PT PMA) puede tener un Hak Guna Bangunan, el derecho de edificación. Neginski describe el HGB como concedido por 30 años, prorrogable por 20 y renovable por 30, y cada paso requiere una solicitud formal. Esta vía encaja con inversores que van a alquilar la villa con fines comerciales.

• Infiniti indica que el Reglamento BKPM 5/2025 redujo el capital mínimo desembolsado de las nuevas PT PMA a Rp2.5 mil millones, mientras que la inversión declarada debe seguir superando los Rp10 mil millones.
• La empresa necesita los códigos KBLI adecuados, un número fiscal, declaraciones fiscales mensuales y una oficina.
• En febrero de 2026, el Ministerio de Inversión señaló el uso indebido del código inmobiliario KBLI 68111 para alquileres de villas de corta estancia, los accionistas testaferro y las oficinas virtuales en Bali, y propuso controles más estrictos (Bali Villa Realty).

Una PT PMA es una empresa real con costes de funcionamiento. No es un atajo hacia el freehold.

Acuerdos con testaferros: por qué fracasan

Un acuerdo con testaferro (nominee) pone el Hak Milik a nombre de un indonesio, mientras que acuerdos paralelos dan el control al extranjero. Hukumonline recoge que un juez del Tribunal Supremo los describe como un fraude de ley que no cumple el requisito de “causa lícita” del Código Civil, por lo que son nulos. El Tribunal Supremo ha anulado este tipo de acuerdos en varios casos y reconoce al testaferro como propietario legal, libre de vender o hipotecar. Como mucho, el extranjero puede demandar al testaferro para obtener una indemnización.

Hukumonline también señala que la Ley de Inversiones de 2007 prohíbe los acuerdos que establecen que las acciones de una sociedad se tienen en nombre de otra persona, así que los accionistas testaferro en una PT PMA conllevan el mismo riesgo. En febrero de 2026, el Ministerio de Inversión incluyó a los accionistas testaferro entre los abusos que quiere frenar en Bali (Bali Villa Realty). Un agente que organiza un acuerdo con testaferro expone al comprador a perderlo todo.

Impuestos y costes de una compra

Coste	Quién suele pagar	Tipo	Fuente
BPHTB (impuesto de adquisición)	Comprador	Hasta el 5% del valor por encima de un umbral exento de al menos Rp80 millones	Hukumonline
PPh final sobre la transmisión	Vendedor	2.5% del valor bruto	Dirección General de Impuestos
IVA en obra nueva de promotor	Comprador	12% nominal, alrededor del 11% efectivo en inmuebles que no son de lujo, 12% en los de lujo	DJP, Global Investments
Notario y PPAT	Normalmente compartido	Hasta el 1%, a menudo del 0.5% al 1%	Global Investments
Abogado independiente	Comprador	De Rp20 millones a Rp60 millones	Global Investments

Ejemplo con cifras: casa en Hak Pakai por Rp5 mil millones

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 menos un umbral de Rp80,000,000) × 5% = Rp246 millones
• PPh del vendedor: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 millones
• Notario y PPAT al 0.75%: Rp37.5 millones

El umbral varía según la regencia, así que el notario confirma la cifra exacta. Global Investments señala que el BPHTB de los arrendamientos puede calcularse de otra forma, así que pregunta al notario qué base se aplica.

El incentivo del IVA de 2026. Según el PMK 90/2025, el Estado paga el IVA sobre los primeros Rp2 mil millones de una casa o un apartamento nuevo y listo para entrar a vivir con un precio de hasta Rp5 mil millones, para entregas de enero a diciembre de 2026 (Katadata). La crónica no indica si los compradores extranjeros pueden acogerse, así que consúltalo con el asesor fiscal del promotor.

Due diligence

• Título. Consigue una copia del certificado del terreno, normalmente un SHM para el Hak Milik, y pide al abogado que lo compruebe en la oficina del catastro BPN para ver cargas, litigios y el propietario registrado.
• El firmante. Asegúrate de que la persona que firma es la propietaria del terreno y de que todos los copropietarios o herederos dan su consentimiento.
• Zonificación. Consulta la siguiente sección.
• Licencia de obra. Comprueba que existe un PBG (o un antiguo IMB) y un certificado de aptitud para el uso SLF.
• La escritura. Las transmisiones de derechos sobre la tierra solo pueden registrarse con una escritura de un PPAT autorizado, según el PP 24/1997 (Hukumonline). Un PPJB es un acuerdo preliminar y por sí solo no transmite la propiedad.
• Licencias de alquiler. Si el comprador va a alquilar la villa, comprueba las licencias y el registro fiscal para alojamiento turístico.
• La comunidad local. CNA Indonesia (febrero de 2026) informa de que los inversores también necesitan un buen entendimiento con el banjar y la aldea tradicional, o la actividad puede verse alterada aunque se tengan todos los permisos.

La zonificación y la suspensión de 2025 en suelo agrícola

Los planes de ordenación de Bali dividen el suelo en zonas. Bali Exception describe las zonas verdes como suelo agrícola donde la construcción está muy restringida, amarillas para vivienda, rosas para turismo, rojas para uso comercial y naranjas para uso mixto. El mapa Gistaru del Ministerio de ATR/BPN muestra la zonificación de toda Indonesia, y Badung tiene su propia app. Neginski indica que el HGB para una PT PMA en general solo es posible en zonas turísticas, comerciales o mixtas.

En septiembre de 2025, tras unas inundaciones que afectaron a seis de las ocho regencias de Bali, el gobernador Wayan Koster anunció que Bali dictaría un reglamento regional que prohíbe convertir tierras agrícolas productivas en villas, hoteles y restaurantes. Solo se permitirían viviendas para propietarios que vivan en ellas (The Jakarta Post). TravelMole informó de que los proyectos ya en construcción no se veían afectados y de que no se fijó una fecha de fin. Tirto informó en julio de 2025 de que el gobernador ya había firmado una instrucción que prohibía las licencias para instalaciones turísticas en tierras agrícolas productivas, y que ordenó demoler 48 edificios sin licencia en la playa de Bingin.

En octubre de 2026 no pudimos confirmar que se hubiera aprobado el reglamento regional definitivo. Considera cualquier parcela en zona verde, o en arrozales, como no edificable para una villa hasta que una oficina de planificación confirme lo contrario por escrito.

Lo que un agente debe explicar

• Que el comprador no será propietario pleno del terreno, y qué derecho está adquiriendo.
• Cuánto dura el derecho, cómo se prorroga y cuánto cuesta.
• Que las estructuras con testaferros son nulas.
• Los impuestos de la compra, de los ingresos por alquiler y de una venta posterior.
• Que la zonificación y las licencias de obra deciden si la villa puede construirse y alquilarse.
• Que el comprador debe contratar a un abogado independiente, distinto del notario del vendedor.

Las normas indonesias sobre suelo e impuestos cambian a menudo, y las normas de zonificación de Bali cambiaron en 2025. Esta guía se comprobó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad ni agencia.

Encuentra empleos y más guías en Indonesia en CloserPass.