Comprar un inmueble en Chipre siendo extranjero

Chipre permite comprar a los extranjeros, pero los divide en dos grupos. Los ciudadanos de la UE y el EEE compran exactamente igual que los chipriotas. Todos los demás, incluidos los británicos desde el Brexit, necesitan un permiso de la Administración del Distrito y normalmente se limitan a una vivienda. Los impuestos también cambiaron: el impuesto de timbre desapareció el 1 de enero de 2026, y el permiso de residencia para inversores está a punto de endurecerse. Esto es lo que un agente debe explicar en octubre de 2026. Esta guía solo cubre las zonas bajo el control de la República de Chipre.

En resumen

1. Los compradores de la UE y el EEE no tienen ninguna restricción. Los compradores de fuera de la UE, británicos incluidos, necesitan un permiso según el Cap. 109, solicitado con el formulario COMM 145 ante la Administración del Distrito.
2. El permiso es gratuito, suele tardar de dos a tres semanas y normalmente permite una vivienda (o dos unidades) por comprador; una pareja cuenta como uno.
3. Un abogado debe obtener un certificado de búsqueda reciente, con una antigüedad máxima de cinco días hábiles, antes de firmar el contrato.
4. El contrato firmado debe depositarse en el Registro de la Propiedad en un plazo de seis meses, por €50. Es la principal protección del comprador.
5. Las reventas pagan tasas de transmisión del 3%, 5% y 8% por tramos, reducidas a la mitad hasta tipos efectivos del 1.5%, 2.5% y 4%. Las viviendas nuevas pagan en su lugar un 19% de IVA, o un 5% si se trata de una vivienda habitual que cumple los requisitos.
6. El impuesto de timbre se suprimió desde el 1 de enero de 2026, y no hay impuesto anual sobre los inmuebles.
7. Los inversores de fuera de la UE pueden obtener la residencia permanente a partir de €300,000 más IVA en viviendas nuevas, pero el programa está en revisión. La ciudadanía por inversión terminó en 2020.
8. Los inmuebles del norte son un mercado aparte y de alto riesgo. No los venda.

Quién compra y dónde

Los compradores extranjeros firmaron 6,267 de los 14,969 contratos de compraventa depositados en los nueve primeros meses de 2026, es decir, el 41.9%: 4,173 ciudadanos de fuera de la UE y 2,094 de la UE (datos del DLS, Cyprus Mail, octubre de 2026). En 2025 los extranjeros firmaron 7,255 de 18,114 contratos (Cyprus Property News, enero de 2026).

• Pafos es el que más depende de ellos: alrededor del 66% de sus contratos en el segundo trimestre de 2026 (GK Law Firm, con datos del Banco Central).
• Lárnaca, alrededor del 44%, y Limasol, alrededor del 34%.
• Nicosia, solo alrededor del 16%.

Paso 1: UE o fuera de la UE, y el permiso del Cap. 109

Pregunte la nacionalidad del comprador en la primera reunión. Para los compradores de fuera de la UE, Papacleovoulou expuso las normas en septiembre de 2026:

• El permiso se solicita con el formulario COMM 145 ante la Administración del Distrito del distrito donde se encuentra el inmueble. No tiene coste, y un expediente completo suele tardar de dos a tres semanas.
• La política del Ministerio del Interior permite normalmente una vivienda en una parcela de hasta unos 4,000 m², o hasta dos unidades: dos viviendas, una vivienda y un local de hasta 100 m², o una vivienda y una oficina de hasta 250 m².
• Una pareja cuenta como un solo comprador.
• Una sociedad chipriota controlada por personas de fuera de la UE está sujeta a la misma norma, así que una estructura societaria no permite eludirla.

Koufettas Law señala que el comprador puede firmar y depositar primero el contrato, pero el título no puede inscribirse a su nombre hasta que se conceda el permiso. Un cliente de fuera de la UE que quiera un segundo piso de inversión necesita asesoramiento antes de reservar.

Paso 2: comprobaciones antes de firmar

• Certificado de búsqueda. Desde que la Law 132(I)/2023 entró en vigor el 12 de diciembre de 2023, todo contrato de compraventa debe ir acompañado de un certificado de búsqueda del Registro de la Propiedad con una antigüedad máxima de cinco días hábiles. Muestra el propietario y las hipotecas, anotaciones o prohibiciones que pesan sobre el inmueble.
• Título de propiedad. Compruebe si existe un título independiente. Muchos pisos y casas siguen en una única parcela matriz, y los títulos independientes solo llegan después de que el edificio obtenga su certificado de aprobación y se divida la parcela (Koufettas Law, octubre de 2026). Si nadie sabe explicar por qué falta un título, el consejo de Koufettas Law es retirarse.
• Hipotecas sobre la parcela. Un préstamo del promotor sobre la parcela matriz se mantiene sobre cada unidad hasta que el banco la libera. Si el terreno está hipotecado, pida una declaración de tipo A, en la que el banco se compromete a liberar la unidad una vez pagado el 95% del precio en una cuenta designada.
• Número fiscal. Cyprus Tax Life incluye a los propietarios no residentes y a cualquier persona con rentas de alquiler chipriotas entre quienes necesitan un TIC (Código de Identificación Fiscal). Tarda de dos a cuatro semanas, así que empiece pronto si el cliente va a alquilar la vivienda.

Paso 3: contrato, depósito y transmisión

1. Contrato de compraventa. Lo redacta y revisa el abogado del propio comprador. INDEX.cy situó los honorarios legales en alrededor del 1% del precio más IVA en agosto de 2026.
2. Depósito. Deposite el contrato firmado en el Departamento de Tierras y Catastro conforme a la Law 81(I)/2011 en los seis meses siguientes a la firma, por €50. Inscribe el interés del comprador, impide que el vendedor venda o hipoteque la unidad a otra persona y permite al comprador demandar la transmisión. Un depósito tardío requiere una orden judicial (Koufettas Law, octubre de 2026).
3. Transmisión. Cuando se ha pagado el precio y hay un título disponible, el inmueble se transmite en el Registro de la Propiedad y el comprador paga la tasa de transmisión. La declaración del vendedor indica el agente y los honorarios pagados.

Gastos del comprador

Las tasas de transmisión se calculan sobre el valor de mercado por tramos, y se reducen a la mitad cuando la venta no está sujeta a IVA (Philippou Law, marzo de 2026; Cyprus Tax Life, abril de 2026):

Tramo del valor	Tipo completo	Reventa (a la mitad)
Hasta €85,000	3%	1.5%
De €85,001 a €170,000	5%	2.5%
Más de €170,000	8%	4%
Inmueble por el que se pagó IVA	Ninguno	Ninguno

IVA. Los edificios nuevos y los solares edificables tributan al 19% de IVA. Según la Law 42(I)/2023, la nueva vivienda habitual de una persona física paga un 5% sobre los primeros 130 m² y los primeros €350,000, siempre que la vivienda no supere los 190 m² y el precio total no exceda de €475,000. Venderla o alquilarla en un plazo de diez años obliga a devolver parte del ahorro. Los proyectos cuya solicitud urbanística se presentó antes del 31 de octubre de 2023 pueden seguir usando la norma anterior (5% sobre los primeros 200 m², sin tope de precio), con solicitudes hasta el 31 de diciembre de 2026 cuando la licencia de obras llegó después de 2024 o sigue pendiente, según la Law 109(I)/2026 (Mondaq, abril de 2026).

El impuesto de timbre ha desaparecido. Llegaba al 0.2% del precio del contrato, con un tope de €20,000, y se suprimió desde el 1 de enero de 2026 (PwC Cyprus; EY).

Hipoteca. Inscribir una hipoteca cuesta el 1% del préstamo (INDEX.cy).

Ejemplos prácticos

Se usan los tipos indicados arriba. Un abogado debe confirmarlos en cada operación.

Apartamento de reventa en Lárnaca, €250,000, comprador de la UE, al contado. Tasa de transmisión: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Honorarios legales al 1% más IVA: unos €2,975. Depósito: €50. Total: unos €9,625, es decir, el 3.9% del precio.

Villa de reventa en Pafos, €600,000, comprador británico, al contado. Tasa de transmisión: €20,600. Permiso COMM 145: sin coste. Honorarios legales: unos €7,140. Depósito: €50. Total: unos €27,790, es decir, el 4.6%.

Apartamento nuevo en Limasol, €400,000 más IVA, comprador de fuera de la UE como inversión. IVA al 19%: €76,000. Tasa de transmisión: ninguna, porque se pagó IVA. Honorarios legales: unos €4,760. El comprador paga en total unos €480,800.

Vivienda familiar nueva en Nicosia, €300,000 más IVA, 120 m², vivienda habitual del comprador, hipoteca de €240,000. IVA al 5%: €15,000, frente a €57,000 al 19%. Inscripción de la hipoteca: €2,400. Tasa de transmisión: ninguna.

Después de la compra

• Sin impuesto anual sobre los inmuebles. El impuesto sobre bienes inmuebles se suprimió en 2017. Los propietarios pagan tasas locales de basuras, alcantarillado y alumbrado, normalmente entre €90 y €300 al año (Philippou Law, marzo de 2026).
• Rentas del alquiler. Desde 2026 tributan solo por el impuesto sobre la renta, ya no también por la contribución de defensa, y la renta debe pagarse por transferencia bancaria, tarjeta u otro medio electrónico, o el inquilino no podrá deducirla (PwC Cyprus).
• Alquileres vacacionales. Una vivienda solo puede anunciarse o alquilarse por temporada corta una vez inscrita en el registro del Viceministerio de Turismo, con el número en cada anuncio. Alquilar sin él puede acarrear hasta un año de prisión, una multa de hasta €5,000 o ambas (Philippou Law, agosto de 2026).
• Rentabilidades. El índice de RICS y KPMG del segundo trimestre de 2026 dio rentabilidades brutas orientativas del 5.51% para los apartamentos y del 3.01% para las casas (Papacleovoulou, septiembre de 2026).

Cuando el cliente vende. Los vendedores pagan un 20% de impuesto sobre las plusvalías por la ganancia, tras la actualización por inflación y los gastos. La reforma de 2026 elevó las exenciones vitalicias a €30,000 con carácter general y a €150,000 para una vivienda habitual ocupada durante al menos cinco años (PwC Cyprus). Los vendedores también pagan un gravamen del 0.4% para la vivienda de refugiados introducido en 2022.

Residencia y ciudadanía

Residencia permanente (Reglamento 6(2)). Desde el 2 de mayo de 2023, un inversor de fuera de la UE necesita al menos €300,000 más IVA en viviendas nuevas compradas a un promotor, pagadas por adelantado y con fondos del extranjero, y unos ingresos seguros de al menos €50,000 al año, más €15,000 por el cónyuge y €10,000 por cada hijo (Kyprianou, mayo de 2023; GK Law Firm, octubre de 2026). Los titulares no pueden trabajar en Chipre.

Está en revisión. El 24 de septiembre de 2026, el viceministro de Migración dijo a los diputados que se habían concedido unos 1,500 permisos en dos años, que se estaban revisando unos 12,000 permisos otorgados desde 2013 y que el programa se endurecería antes de la entrada de Chipre en Schengen (Cyprus Mail). En octubre de 2026 aún no se habían publicado nuevas normas. Nunca prometa a un cliente las condiciones actuales.

Sin pasaporte. El programa de ciudadanía por inversión se suprimió en noviembre de 2020. En diciembre de 2025, el Parlamento derogó la facultad del Consejo de Ministros de conceder la ciudadanía a inversores (Cyprus Mail).

El norte de la isla

El norte, bajo administración turcochipriota desde 1974, no está cubierto por nada de lo anterior. Gran parte de su suelo pertenecía a grecochipriotas desplazados, la propiedad suele estar en disputa, y una modificación de 2006 del código penal de la República convierte en delito el comercio con esos inmuebles, con penas de hasta siete años de prisión (Koufettas Law, octubre de 2026). Las cifras del distrito de Famagusta en las estadísticas oficiales se refieren solo a su parte bajo control del Gobierno. No publique, enseñe ni cobre honorarios por inmuebles del norte.

Lo que un agente debe explicar

• Si el comprador es de la UE o de fuera de la UE, y qué supone la norma de una vivienda para sus planes.
• Que el certificado de búsqueda y la situación del título se comprueban antes de firmar, no después.
• Por qué el contrato debe depositarse en un plazo de seis meses.
• Si la vivienda paga tasas de transmisión o IVA, y si se aplica el tipo del 5%, en un presupuesto por escrito.
• Que el impuesto de timbre ya no se aplica desde 2026.
• La norma de registro de los alquileres vacacionales.
• Que el programa de residencia está cambiando y que una compra no da pasaporte.

Chipre cambió sus impuestos sobre los inmuebles el 1 de enero de 2026, y el programa de residencia está en revisión. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba y solo cubre las zonas bajo el control efectivo de la República de Chipre. Es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio. CloserPass no está afiliado al Consejo de Registro de Agentes Inmobiliarios, al Departamento de Tierras y Catastro, al Departamento de Impuestos ni a ningún organismo público de Chipre.

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