Comprar un inmueble en Portugal siendo extranjero

Portugal no impone ninguna restricción por nacionalidad para comprar inmuebles. Residentes y no residentes siguen los mismos pasos. Lo que ha cambiado es el coste y la promesa en torno a la compra: los inmuebles ya no dan acceso a la golden visa y, desde mayo de 2026, la mayoría de los compradores no residentes de vivienda pagan un impuesto de transmisiones fijo del 7.5%. Esto es lo que un agente debe explicar en octubre de 2026.

En resumen

1. Los extranjeros pueden comprar libremente. El comprador necesita un NIF (número fiscal), y los compradores que viven fuera de la UE o del EEE deben nombrar un representante fiscal para obtenerlo.
2. Un abogado o un solicitador debe revisar la caderneta predial (ficha fiscal del inmueble), la certidão permanente (certificado registral) y las licencias antes de cualquier señal.
3. La secuencia habitual: CPCV (contrato de promesa) con una sinal (señal), después la escritura y el registro.
4. El comprador paga el IMT (impuesto de transmisiones) y un 0.8% de impuesto de sellos. En una vivienda habitual y permanente, el IMT empieza en el 0% hasta €106,346 en 2026.
5. Desde el 25 de mayo de 2026, los no residentes que compran una vivienda pagan un IMT fijo del 7.5%, con vías de devolución.
6. Después, los propietarios pagan cada año el IMI y el AIMI sobre los inmuebles residenciales de más de €600,000.
7. La golden visa dejó de aceptar inmuebles el 7 de octubre de 2023. Una compra no da derecho de residencia.
8. Los límites hipotecarios son del 90% del valor para una vivienda habitual y permanente y del 80% para otros fines, y los bancos suelen ser más estrictos con los no residentes.

Quién compra y dónde

El INE contó 8,471 compras de vivienda por compradores con domicilio fiscal en el extranjero en 2025, por valor de €3.4 mil millones. Fue un descenso del 13.3%, la tercera caída anual consecutiva (idealista, marzo de 2026). Los compradores residentes en la UE pagaron una media de €335,640 y los de otros países €470,277, frente a €234,120 de los residentes.

• El Algarve concentró el 29.7% de las compras de no residentes en número y el 42.4% en valor.
• La Grande Lisboa concentró el 12.5% en número.

En Lisboa, Cascais y el Algarve, un agente que no puede llevar este proceso en inglés pierde clientes.

Paso 1: NIF, representante fiscal y cuenta bancaria

El NIF es necesario para firmar el CPCV, pagar los impuestos, firmar la escritura y pedir una hipoteca. gov.pt indica que es gratuito. Los residentes lo solicitan en una oficina de Hacienda. Según Global Citizen Solutions (octubre de 2026), los compradores que viven fuera de la UE o del EEE deben nombrar un representante fiscal en Portugal para obtenerlo. Empiece el mismo día en que el cliente decide comprar.

Una cuenta bancaria portuguesa simplifica el resto: pago trazable de la señal y del precio, domiciliación del IMI y de las cuotas de la comunidad, y cualquier hipoteca.

Paso 2: comprobaciones antes de la señal

Literacia Financeira enumera los documentos que hay que revisar antes del CPCV:

• Caderneta predial: la ficha fiscal de la Autoridad Tributaria. Muestra el número de registro fiscal, la descripción y las superficies, los propietarios y el valor fiscal (VPT) sobre el que se calcula el IMI. El propietario la descarga gratis en el Portal das Finanças y es válida durante 12 meses.
• Certidão permanente: el certificado del registro de la propiedad. Muestra los propietarios y cualquier hipoteca, embargo, usufructo o servidumbre, además de las acciones judiciales. DECO indica un precio de €15 en línea, con validez de seis meses. La caderneta y la certidão se complementan: una es fiscal y la otra jurídica.
• Licença de utilização: la licencia de uso del ayuntamiento. Las viviendas construidas antes del 7 de agosto de 1951 necesitan en su lugar un certificado municipal. Desde 2024 ya no es obligatorio presentarla en la escritura, pero Literacia Financeira aconseja convertirla en condición del CPCV. A partir del 1 de octubre de 2026, la escritura debe indicar si el inmueble tiene título urbanístico, o la venta puede anularse.
• Ficha técnica da habitação: el expediente técnico de las viviendas con licencia posterior al 30 de marzo de 2004.
• Certificado energético: obligatorio para vender o alquilar. ComparaJá señala que dura diez años para viviendas y que vender sin él puede acarrear multas de €250 a €3,740 para particulares.
• Una declaración de la comunidad de que no hay cuotas pendientes, y el plan del vendedor para cancelar cualquier hipoteca existente en la escritura.

Compare las superficies y la distribución con los documentos. Literacia Financeira advierte que las ampliaciones sin licencia pueden dejar al comprador con una vivienda que el banco no financiará por completo.

Paso 3: CPCV, sinal y escritura

1. CPCV. El contrato de promesa debe ser por escrito, con firmas reconocidas presencialmente por un notario, abogado o solicitador, que debe confirmar que existe una licencia de uso o de construcción. Sin ese reconocimiento es inválido (Literacia Financeira, octubre de 2026).
2. Sinal. La ley no fija ningún importe; lo habitual es del 10% al 20%. El comprador que se echa atrás la pierde. El vendedor que incumple la devuelve por duplicado, o el comprador puede pedir a un tribunal que ordene la venta, un derecho al que no se puede renunciar en un CPCV de inmuebles.
3. Entregar las llaves antes de la escritura es una decisión, no una cortesía. Entregar las llaves con el CPCV se considera una transmisión, así que el IMT se devenga en ese momento.
4. Escritura y registro. El IMT y el impuesto de sellos se pagan antes de la escritura. La escritura puede firmarse ante notario, a través de un solicitador o un abogado, en un banco o en un mostrador estatal de Casa Pronta, que también inscribe la compra.

Un CPCV normal solo obliga personalmente al vendedor. Si el vendedor vende a otra persona, el comprador recibe la señal por duplicado, no la vivienda. Para plazos largos, una señal elevada o un vendedor con deudas, Literacia Financeira explica que se puede dar eficacia real a la promesa e inscribirla, con un coste mayor.

Gastos del comprador

IMT (impuesto sobre la transmisión de inmuebles). Para 2026 los tramos del continente subieron un 2% (PwC Tax Guide 2026):

Compra	IMT en 2026 (continente)
Vivienda habitual y permanente	0% hasta €106,346, después tipos marginales del 2%, 5%, 7% y 8% hasta €660,982, un tipo único del 6% hasta €1,150,853 y 7.5% por encima
Segunda vivienda	Empieza en el 1%, después los mismos tramos
Otros inmuebles urbanos	6.5%
Suelo rústico	5%
Vivienda comprada por un no residente, desde el 25 de mayo de 2026	Fijo del 7.5%

Notas:

• Compradores jóvenes. Los compradores de 35 años o menos que adquieren su primera vivienda habitual y permanente no pagan IMT ni impuesto de sellos hasta €330,539, y solo un 8% de IMT sobre la parte que supere esa cifra hasta €660,982 (Doutor Finanças).
• No residentes. El tipo fijo del 7.5% procede del Decreto-ley 97/2026. idealista informó en septiembre de 2026 de que no se aplica a compradores que ya fueron residentes fiscales en Portugal. Puede devolverse si el comprador pasa a ser residente en un plazo de dos años, o si alquila la vivienda a una renta moderada (hasta €2,300 al mes) en un plazo de seis meses y durante al menos 36 meses en los cinco primeros años.
• Las Azores y Madeira fijan sus propios límites de tramos.

Impuesto de sellos (Imposto do Selo). El 0.8% del precio, más el 0.6% de una hipoteca a cinco años o más.

Escritura y registro. En Casa Pronta, Literacia Financeira indicó en septiembre de 2026 precios fijos de €375 para una compra al contado y de €700 con financiación bancaria. Los notarios privados o los solicitadores suelen cobrar de €200 a €500 más las tasas registrales. Los abogados fijan sus propios honorarios, así que acuérdelos por escrito.

Ejemplos prácticos

Se usan los tipos indicados arriba. Un abogado debe confirmarlos en cada operación.

Vivienda habitual cerca de Oporto, €200,000, comprador residente en Portugal y mayor de 35 años, al contado. IMT: €3,542 (ejemplo de la propia Literacia Financeira). Impuesto de sellos del 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Total: unos €5,517, es decir, el 2.8% del precio.

Piso en Lisboa, €400,000, comprador no residente, al contado, escritura después del 25 de mayo de 2026. IMT del 7.5%: €30,000. Impuesto de sellos del 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Total: unos €33,575, es decir, el 8.4% del precio, antes del abogado.

Villa en el Algarve, €800,000, comprador ya residente, como vivienda permanente, con una hipoteca de €400,000. IMT al tipo único del 6%: €48,000. Impuesto de sellos sobre el precio: €6,400. Impuesto de sellos sobre el préstamo del 0.6%: €2,400. Casa Pronta con financiación: €700. Total: unos €57,500.

Impuestos anuales después de la compra

• IMI: el impuesto municipal sobre inmuebles, del 0.3% al 0.45% del valor fiscal de los inmuebles urbanos, fijado por cada municipio (PwC).
• AIMI: los particulares con inmuebles residenciales por valor de más de €600,000 (€1.2 millones para parejas con declaración conjunta) pagan un 0.7% sobre el exceso, que sube al 1% y al 1.5% en los tramos más altos. Las sociedades pagan un 0.4% y las entidades en paraísos fiscales un 7.5%.
• Las rentas del alquiler tributan al 25% por defecto y, desde 2026, al 10% para alquileres de vivienda de hasta €2,300 al mes según el Decreto-ley 97/2026.
• Los alquileres vacacionales requieren el registro como Alojamento Local en el registro RNAL. Desde el Decreto-ley 76/2024 deciden los municipios, y Lisboa y Oporto aplican zonas de contención. Compruébelo antes de que el cliente compre con ese fin.

Residencia: la golden visa y el IFICI

La golden visa por compra de inmuebles ya no existe. La Ley 56/2023 (Mais Habitação) eliminó la compra de inmuebles del visado de inversor desde el 7 de octubre de 2023. Global Citizen Solutions enumera las vías restantes en octubre de 2026, entre ellas €500,000 en un fondo cualificado que no invierta en inmuebles, una inversión empresarial que cree empleo, la financiación de investigación y la financiación de arte y cultura. No promocione los inmuebles como vía para obtener la residencia.

La nacionalidad tarda más. La Ley Orgánica 1/2026, en vigor desde el 19 de mayo de 2026, elevó la residencia necesaria para la naturalización de cinco a siete años para los ciudadanos de la UE y de la CPLP y a diez años para los demás (ASAG).

El NHR ha sido sustituido. El régimen de residente no habitual se cerró a nuevas incorporaciones después de 2023. Su sucesor, el IFICI, ofrece un tipo del 20% sobre los rendimientos del trabajo portugueses que cumplan los requisitos y una exención sobre la mayoría de las rentas extranjeras durante diez años, pero solo para personas que se trasladan a Portugal para un trabajo cualificado de investigación o innovación, se registran con antelación y no fueron residentes en los cinco años anteriores (Garrigues). No es una ventaja general para jubilados o inversores.

Hipotecas

Los límites del Banco de Portugal, según el resumen de Rankia de agosto de 2026:

• Relación préstamo-valor: hasta el 90% para una vivienda habitual y permanente y el 80% para otros fines, sobre el menor entre el precio y la tasación.
• Esfuerzo financiero: el límite recomendado bajó del 50% al 45% de los ingresos netos mensuales a partir del 1 de agosto de 2026.
• Plazo: hasta 40 años para prestatarios de hasta 35 años, y 35 años por encima de esa edad.

Los no residentes reciben un trato más estricto. Una guía de idealista de mayo de 2021 indicaba que los bancos solían prestar a los no residentes el 70% o el 80%, y que la condición de no residente se define por la residencia fiscal, no por la nacionalidad. Compruebe las condiciones actuales con cada banco. En la práctica, un comprador no residente de segunda vivienda necesita del 20% al 30% del precio más los impuestos indicados con fondos propios. Dígalo en la primera reunión.

Lo que un agente debe explicar

• El NIF y el representante fiscal llevan tiempo; empiece de inmediato.
• La caderneta, la certidão permanente y la licencia se revisan antes del CPCV, no después.
• Qué significa la sinal (señal) para cada parte, y por qué entregar las llaves antes de la escritura hace devengar el IMT.
• El tipo de IMT en la fecha de la escritura, incluido el tipo del 7.5% para no residentes y sus vías de devolución, en un presupuesto por escrito.
• El IMI y el AIMI anuales, y las normas sobre alquileres vacacionales.
• Que una compra no da ningún visado.

Los impuestos inmobiliarios portugueses cambiaron en mayo de 2026 y vuelven a cambiar con cada presupuesto. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado al IMPIC, a la Autoridad Tributaria ni a ninguna autoridad, notaría o banco portugués.

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