Comprar un inmueble en Tailandia siendo extranjero

Tailandia permite a los extranjeros ser propietarios de un condominio a su nombre, en plena propiedad, pero de nada más de forma directa. El terreno está vetado, las casas vienen con un arrendamiento del terreno y un edificio solo puede estar en manos extranjeras en un 49%. En 2024 el gobierno planteó normas más flexibles que nunca llegaron a ser ley, y en octubre de 2026 fue en sentido contrario, con una ofensiva nacional contra la propiedad a través de testaferros. Esto es lo que un agente debe explicar en octubre de 2026.

En resumen

1. Los extranjeros pueden ser propietarios de unidades de condominio en plena propiedad, dentro de una cuota extranjera del 49% de la superficie vendible de cada edificio (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Los extranjeros no pueden poseer terreno, y una sociedad con más de un 49% de capital extranjero se considera extranjera según la sección 97 del Land Code.
3. El arrendamiento residencial registrado más largo es de 30 años. Las renovaciones “30+30+30” son promesas contractuales.
4. Las propuestas de la cuota del 75% y del arrendamiento de 99 años de 2024 nunca llegaron a ser ley.
5. Para registrar un condominio en plena propiedad, el dinero debe llegar del extranjero en divisa extranjera, con un formulario FET para importes de USD 50,000 o más.
6. Costes de transmisión: tasa de transmisión del 2%, más el SBT del 3.3% o el impuesto de timbre del 0.5%, más la retención fiscal, sobre todo a cargo del vendedor.
7. Los compradores normalmente no pagan honorarios de agente: paga el vendedor (FazWaz).
8. La ofensiva contra los testaferros del 19 de octubre de 2026 añade controles a las compras de más de 2 millones de baht.

Quién compra y dónde

El Real Estate Information Center (REIC) contabilizó 14,899 unidades de condominio transmitidas a extranjeros en 2025, por valor de 60.92 mil millones de baht: el 14.7% de las unidades y el 25% del valor a escala nacional. Bangkok se llevó 7,029 unidades, Chonburi (Pattaya) 4,164 y Phuket 1,190 (Khaosod English, marzo de 2026). En el primer semestre de 2026, los extranjeros compraron 6,533 unidades por valor de 28.267 mil millones de baht, con una media de 4.3 millones de baht y 43.9 m² (The Nation, septiembre de 2026).

• China va en cabeza, seguida de Myanmar y Rusia por número de unidades en 2025.
• Las transmisiones a extranjeros en Phuket subieron un 18.3% en 2025, pero el stock sin vender llegó a 14,008 unidades (Krungsri Research, agosto de 2026).
• Pattaya tiene un exceso de oferta estructural, peor en Jomtien, y los compradores de Myanmar son la principal demanda nueva (Pattaya Mail, febrero de 2026).
• Villas en Koh Samui: compradores extranjeros en el 85% al 90% de las operaciones (Samui Property Group, mayo de 2026).

Lo que un extranjero puede poseer

Condominios, en plena propiedad, dentro de la cuota del 49%. La superficie en manos extranjeras no puede superar el 49% de la superficie vendible total de un edificio. Por encima de ese límite, un extranjero solo puede arrendar una unidad (Bektu, junio de 2026). Compruebe la cuota restante del edificio antes de que el comprador reserve.

Sin terreno. Un extranjero no puede poseer terreno, ni tampoco una sociedad con más de un 49% de capital extranjero o con mayoría de accionistas extranjeros (Leto, junio de 2026). Para una villa o una casa, la estructura habitual es un arrendamiento registrado del terreno de hasta 30 años.

El arrendamiento de 30 años. Las cláusulas de renovación como 30+30+30 se anuncian mucho (Pattaya Mail), pero son contractuales. Bektu explica que los tribunales en general solo hacen cumplir el primer plazo registrado de 30 años. Calcule el precio y explique la operación sobre 30 años.

Las propuestas de 2024. En junio de 2024 el Consejo de Ministros aprobó en principio una cuota extranjera del 75% en condominios y arrendamientos de 99 años. El entonces ministro del Interior, Anutin Charnvirakul, dijo que el borrador del Departamento de Tierras no estaba listo y que los propietarios tailandeses debían conservar la mayoría de los derechos de voto (The Nation, junio de 2024). En junio de 2026, ninguno de los dos cambios se había aprobado (Bektu). La frase correcta para los clientes: la cuota del 49% y el límite de 30 años del arrendamiento siguen vigentes.

La ofensiva de octubre de 2026

El 19 de octubre de 2026, el primer ministro Anutin Charnvirakul, también ministro del Interior, lanzó una ofensiva nacional contra la propiedad de tierras a través de testaferros (Thai Examiner, octubre de 2026):

• 13,088 partes sospechosas, entre ellas 1,550 empresas, 2,360 parcelas, unos 14.01 mil millones de baht.
• Se pidió a los gobernadores que terminaran las investigaciones prioritarias antes de finales de diciembre de 2026.
• Controles adicionales en las compras de más de 2 millones de baht o con un valor tasado de más de 5 millones de baht.
• Los cónyuges tailandeses deben justificar el origen de los fondos.

Leto, una única fuente del sector, añade un proyecto de reforma de la sección 94 del Land Code aprobado por el Consejo de Ministros para que la tierra en manos de testaferros pase al Estado (24 de febrero de 2026), una circular del Departamento de Tierras sobre los beneficiarios finales (15 de mayo de 2026) y ocho provincias bajo control especial, entre ellas Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai y Chonburi (Pattaya). Compruébelo con un abogado. No sugiera nunca un testaferro tailandés ni una sociedad pantalla para poseer terreno.

El formulario FET

Storm Real Estate Phuket (septiembre de 2026) explica:

• El formulario Foreign Exchange Transaction lo emite el banco tailandés que recibe el dinero.
• Es necesario para registrar un condominio en plena propiedad a nombre de un extranjero, normalmente para transferencias de USD 50,000 o más.
• Los fondos deben transferirse desde el extranjero, en divisa extranjera, por adelantado.

Dígaselo al comprador antes del primer pago, incluida la tasa de reserva.

Costes del comprador y del vendedor

Storm Real Estate Phuket enumera los costes en la transmisión:

Coste	Tipo	Base	Quién paga
Tasa de transmisión	2%	Valor tasado	Negociable, a menudo compartida
Specific Business Tax	3.3%	El mayor entre el valor tasado y el precio	Vendedor, si ha sido propietario menos de 5 años o se dedica al negocio inmobiliario
Impuesto de timbre	0.5%	El mayor entre el valor tasado y el precio	Solo cuando no se aplica el SBT
Retención fiscal	1% para una sociedad, progresiva para una persona física según los años de propiedad	Normas de la Oficina de Tierras (Land Office)	Vendedor

Una rebaja que los extranjeros no tienen. Las tasas reducidas del 0.01% de transmisión e hipoteca se aplican solo a los ciudadanos tailandeses que compran viviendas de hasta 7 millones de baht, y están vigentes hasta el 30 de junio de 2027.

Los honorarios del agente. FazWaz sitúa la comisión habitual en el 3% a 5%, pagada por el vendedor e incluida en el precio. Los compradores normalmente no pagan nada.

Ejemplos prácticos

Se usan las tarifas anteriores y se supone el valor tasado indicado. Un abogado debe confirmarlas en cada operación.

Condominio de reventa en Bangkok, 5,000,000 baht, tasado en 4,600,000, el vendedor fue propietario 3 años, tasa de transmisión repartida al 50/50. Tasa de transmisión: 4,600,000 x 2% = 92,000, es decir, 46,000 baht para el comprador. El vendedor paga sus 46,000, el SBT de 5,000,000 x 3.3% = 165,000 baht y la retención fiscal. Sin impuesto de timbre. El comprador necesita un formulario FET.

Condominio de reventa en Pattaya, 2,780,000 baht, tasado por el mismo valor, el vendedor fue propietario 8 años, el comprador paga toda la tasa de transmisión. Tasa de transmisión: 2,780,000 x 2% = 55,600 baht, a cargo del comprador. Sin SBT, así que el vendedor paga el impuesto de timbre de 2,780,000 x 0.5% = 13,900 baht, más la retención fiscal.

Condominio nuevo comprado a un promotor, 3,000,000 baht, tasado por el mismo valor. Un comprador tailandés pagaría una tasa de transmisión del 0.01%, 300 baht. Un comprador extranjero paga el 2%, 60,000 baht, o la parte que fije el contrato del promotor. El promotor paga un SBT de 99,000 baht y una retención fiscal del 1%.

Comprar sobre plano

Según la sección 6/2 del Condominium Act, el contrato de condominio de un promotor debe seguir el modelo normalizado del Ministerio del Interior, y las cláusulas que no se ajusten son nulas. Debe fijar una fecha de transmisión con 30 días de preaviso, conlleva 5 años de responsabilidad por defectos en la estructura y 2 años para las demás partes, y fija una penalización por retraso en la entrega de al menos el 0.01% al día, con un tope del 10% (Siam Legal). El depósito en garantía (escrow) es voluntario. Consulte Cómo funciona la compra sobre plano en Tailandia.

Lo que un agente debe explicar

• Que un extranjero puede poseer un condominio en plena propiedad dentro de la cuota del 49%, y ningún terreno.
• Que un arrendamiento es de 30 años, y las renovaciones son solo promesas.
• Que los arrendamientos de 99 años y una cuota del 75% no son ley.
• Cómo debe llegar el dinero, y el formulario FET.
• La tasa de transmisión, el SBT o el impuesto de timbre y la retención fiscal, en un presupuesto por escrito.
• Que la ofensiva contra los testaferros implica controles adicionales por encima de 2 millones de baht, y que los testaferros nunca son una opción.

Las normas tailandesas sobre la propiedad extranjera se verificaron en la fecha indicada arriba. Las propuestas de 2024 no llegaron a ser ley, y los controles contra los testaferros se endurecieron en octubre de 2026. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inmigración. CloserPass no está afiliado al Departamento de Tierras, al Ministerio del Interior ni a ningún organismo público de Tailandia.

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