Cómo funcionan las villas sobre plano en Bali

Las villas sobre plano son una gran parte de lo que ven los compradores extranjeros en Bali: renders en Instagram, una parcela en Canggu, Uluwatu o Ubud y un plan de pagos repartido durante la construcción. Indonesia tiene normas para los promotores que prevenden viviendas, pero muchas operaciones en Bali quedan fuera de ellas porque son leaseholds. Un agente necesita saber qué protecciones se aplican y cuáles no.

En resumen

1. La mayoría de las villas sobre plano vendidas a extranjeros en Bali son leaseholds o se tienen a través de una PT PMA. Los extranjeros no pueden comprar el terreno en plena propiedad.
2. Cuando un promotor prevende casas, el PPJB (contrato preliminar de compraventa) debe hacerse ante notario, y solo cuando se cumplen cinco condiciones, entre ellas al menos un 20% de la construcción.
3. El promotor necesita un PBG (licencia de obra) antes de construir, y un SLF (certificado de aptitud para el uso) antes de que nadie pueda usar la villa. El PBG sustituyó al antiguo IMB.
4. No encontramos ninguna garantía bancaria obligatoria para los pagos sobre plano de las villas en leasehold de Bali, a diferencia de España. La protección del comprador es el contrato, los pagos por hitos y la trayectoria del promotor.
5. Las garantías de alquiler valen lo que vale el operador, y desde 2026 los alquileres sin licencia se están retirando de las plataformas de reservas.
6. La zonificación es lo primero. Desde septiembre de 2025, Bali está frenando las nuevas villas en tierras agrícolas productivas.

El marco legal

El PP 12/2021 sobre vivienda. Hukumonline explica que un PPJB es el acuerdo preliminar que se firma ante notario antes de la escritura definitiva. En las casas con terreno se firma durante la construcción, y en los apartamentos puede firmarse antes de la construcción. Según el artículo 22I(5), un promotor solo puede firmar un PPJB cuando tiene certeza sobre:

1. La situación de la propiedad del terreno.
2. Lo que se vende.
3. La licencia de obra (PBG).
4. Infraestructuras públicas, equipamientos y suministros.
5. Una construcción de al menos el 20%.

Un PPJB no transmite la propiedad por sí solo. La transmisión se hace mediante una escritura ante un PPAT (funcionario de escrituras de tierras), que después registra la oficina del catastro (Hukumonline, febrero de 2025). Si el promotor incumple el PPJB, el comprador puede presentar una demanda civil por incumplimiento de contrato ante el tribunal de distrito donde tiene su sede el promotor.

El leasehold sobre plano es distinto. Cuando un extranjero compra una villa sobre plano en terreno arrendado, la documentación suele ser un arrendamiento notarial del terreno más un contrato de construcción o de venta de la villa. Las condiciones del PPJB descritas arriba están pensadas para promotores que venden casas y apartamentos. Pregunta al abogado del comprador qué normas, si las hay, protegen los pagos en esa operación concreta.

Licencias de obra: PBG y SLF

El Reglamento del Gobierno 16 de 2021 (PP 16/2021) reorganizó las licencias de obra. Hukumonline expone los tres documentos:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): la autorización para construir, modificar o ampliar un edificio, que debe cumplir las normas técnicas. Sustituyó al IMB, la antigua licencia de obra, que ya no se expide.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): lo expide el gobierno regional para confirmar que el edificio es apto para su función. Es obligatorio antes de que el edificio pueda usarse. Tiene una validez de 20 años para casas unifamiliares y adosadas y de 5 años para los demás edificios.
• SBKBG: la prueba de propiedad del edificio, expedida junto con el SLF a través del sistema SIMBG.

En una venta sobre plano, el PBG debe existir antes de comercializar el proyecto, y el SLF es el documento que demuestra que la villa puede ocuparse y, con las licencias empresariales adecuadas, alquilarse.

Un calendario de pagos típico

Los promotores fijan sus propios calendarios. El ejemplo siguiente es solo ilustrativo, para una villa en leasehold de Rp4 mil millones.

Fase	Pago	Pagado hasta la fecha
Reserva	Rp100 millones	Rp100 millones
Firma del arrendamiento y del contrato de construcción (hasta el 30%)	Rp1.1 mil millones	Rp1.2 mil millones
Estructura terminada (hasta el 60%)	Rp1.2 mil millones	Rp2.4 mil millones
Cubierta y acabados (hasta el 90%)	Rp1.2 mil millones	Rp3.6 mil millones
Entrega con SLF	Rp400 millones	Rp4 mil millones

Ejemplo ilustrativo, no una media del mercado.

Sin una garantía legal, vincula cada pago a un hito verificable, idealmente confirmado por un ingeniero independiente, y reserva una parte importante para la entrega. Paga solo a una cuenta bancaria indonesia a nombre de la sociedad promotora que firma el contrato.

Garantías de alquiler

Muchos proyectos prometen una rentabilidad fija durante los primeros años, a menudo a través de una empresa de gestión vinculada al promotor. Antes de que un cliente confíe en ella:

• Pregunta quién paga la garantía y desde la cuenta de qué empresa.
• Comprueba si la garantía figura en el contrato principal o en una carta aparte.
• Comprueba que la villa tendrá las licencias para alquilar a turistas. En febrero de 2026 el gobierno de Bali pidió a Airbnb que confirmara que cada villa anunciada tiene todos los permisos y paga impuestos, y que retirara las que no los tienen (DDTCNews). Emerhub cita la explotación de alquileres sin permisos comerciales entre los principales riesgos para los titulares de un leasehold.
• Ten en cuenta el impuesto regional sobre servicios hoteleros (PBJT, a menudo llamado todavía PHR). DDTCNews aplicó un tipo del 10% en febrero de 2026.
• Recuerda que una garantía pagada con el dinero de nuevos compradores se detiene cuando se detienen las ventas.

En febrero de 2026 el Ministerio de Inversión también señaló el uso indebido del código de actividad inmobiliaria KBLI 68111 para alquileres de villas de corta duración por parte de empresas de propiedad extranjera en Bali, y propuso controles más estrictos (Bali Villa Realty). Un proyecto sobre plano que se vende por sus ingresos de alquiler necesita la empresa adecuada y los códigos adecuados.

La suspensión en suelo agrícola y la zonificación

Los planificadores de Bali intentan frenar la construcción desde 2024. En septiembre de 2024, la provincia propuso una moratoria de dos años sobre nuevos hoteles y discotecas (The Jakarta Post). En septiembre de 2025, tras unas inundaciones mortales, el gobernador Wayan Koster anunció un reglamento regional que prohibiría convertir suelo agrícola productivo en villas, hoteles y restaurantes, permitiendo solo viviendas para sus propietarios ocupantes (The Jakarta Post). TravelMole informó de que los proyectos ya en construcción no se veían afectados.

En una venta sobre plano, esto importa por partida doble. Un proyecto en suelo agrícola puede no obtener su PBG, y un PBG existente puede revisarse. En julio de 2025, Tirto informó de que el gobernador ordenó demoler 48 edificios sin licencia en la playa de Bingin. Comprueba la zona en el mapa Gistaru del Ministerio de ATR/BPN y en la oficina de urbanismo local. Bali Exception describe las zonas verdes como suelo agrícola donde la construcción está muy restringida.

Impuestos sobre obra nueva

• El IVA se aplica a la obra nueva comprada a un promotor registrado a efectos del IVA. Según el PMK 131/2024, el tipo general es del 12%, pero los bienes y servicios que no son de lujo tributan sobre 11/12 del precio, un tipo efectivo del 11%. Los bienes de lujo pagan el 12% completo (Dirección General de Impuestos). Global Investments señala que las viviendas de lujo pagan el 12% completo y que la reventa de leaseholds entre particulares suele quedar fuera del IVA.
• El incentivo de IVA de 2026. Con el PMK 90/2025, el gobierno paga el IVA sobre los primeros Rp2 mil millones de una vivienda nueva, lista para entrar a vivir, con un precio de hasta Rp5 mil millones y entregada en 2026 (Katadata). Se aplica a viviendas terminadas, así que la mayoría de las villas sobre plano entregadas después de 2026 no se beneficiarán.
• Reventa posterior. Si el comprador vende una villa en leasehold, Rumavi explica que la cesión tributa como renta de alquiler: el 10% del precio bruto para residentes fiscales y el 20% para no residentes, salvo que un convenio lo reduzca.

Consulta Comprar una propiedad en Bali siendo extranjero para los impuestos de adquisición.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• El terreno. Una copia del certificado del terreno, verificada en la oficina de tierras del BPN, y la identidad del propietario indonesio del terreno si el proyecto es en leasehold.
• El arrendamiento. Su fecha de inicio. Un arrendamiento de 30 años que empezó antes de la construcción pierde años mientras se construye la villa.
• La zonificación, confirmada por escrito para el uso previsto.
• El número del PBG y, más adelante, el SLF.
• La empresa. Su NIB y sus códigos KBLI en OSS, su oficina real y si es una PT PMA con capital real.
• Testaferros. Cualquier estructura en la que un indonesio tenga el terreno o las acciones “en nombre” del promotor o del comprador es nula ante los tribunales (Hukumonline).
• La comunidad. CNA Indonesia informa de que los proyectos sin un acuerdo con el banjar local y la aldea tradicional pueden enfrentarse a protestas incluso con permisos.
• Trayectoria. Proyectos terminados que el comprador pueda visitar, con sus SLF.

Señales de alarma

• Comercializar un proyecto sin PBG, o decir “el IMB está en camino”.
• Parcelas en arrozales o en una zona verde.
• Pagos a una cuenta personal o a una empresa en el extranjero.
• Una garantía de alquiler en una carta aparte de otra empresa.
• Un plazo de arrendamiento que empieza antes de la construcción.
• Un promotor que pide al comprador que use un testaferro indonesio.

Las normas de construcción y zonificación de Bali cambiaron en 2025 y los controles sobre los alquileres aumentaron en 2026. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad ni a ningún promotor.

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