Cómo funciona la compra sobre plano en Chipre

La mayoría de las viviendas nuevas en Chipre se venden sobre plano, a menudo antes incluso de que se expida la licencia de obras. La ley da al comprador una herramienta sólida, el depósito del contrato en el Registro de la Propiedad, pero no obliga a los promotores a garantizar los pagos anticipados. El mayor riesgo está al final: miles de compradores han pagado el precio completo y siguen esperando un título de propiedad. Su trabajo como agente es asegurarse de que las licencias, el contrato y la liberación bancaria, si la hay, están en orden antes de que se mueva el dinero. Esta guía solo cubre las zonas bajo el control de la República de Chipre.

En resumen

1. Los compradores sobre plano suelen comprometerse sobre la base de planos y una licencia urbanística y, en el mejor de los casos, una licencia de obras (Connor Legal, septiembre de 2026).
2. Todo contrato necesita un certificado de búsqueda del Registro de la Propiedad con una antigüedad máxima de cinco días hábiles.
3. Deposite el contrato firmado en el Registro de la Propiedad en un plazo de seis meses, por €50, según la Law 81(I)/2011.
4. Los avales bancarios no son obligatorios. Negocie un aval bancario o un seguro de caución.
5. Si la parcela tiene una hipoteca del promotor, obtenga del banco una declaración de tipo A y pague solo en la cuenta designada.
6. Los pagos se hacen por etapas, ligados a la construcción. La entrega puede tardar de 18 a 36 meses.
7. Los títulos de propiedad independientes solo llegan después del certificado de aprobación, el consentimiento de todos los bancos y un expediente de división completo.
8. Las viviendas nuevas pagan un 19% de IVA, o un 5% si se trata de una vivienda habitual que cumple los requisitos, y ninguna tasa de transmisión.

Primero, las licencias

Connor Legal señaló en septiembre de 2026 que los compradores se comprometen sobre la base de planos arquitectónicos, una licencia urbanística y, en el mejor de los casos, una licencia de obras. Pida ver ambas, con sus fechas y la parcela que cubren, y haga que el abogado del comprador las revise junto con la calificación urbanística y cualquier servidumbre restrictiva. La fecha de la licencia de obras también importa para el IVA, porque decide qué plazo transitorio puede usar un proyecto para la norma anterior del 5%.

El contrato y el certificado de búsqueda

• Desde que la ley modificativa Law 132(I)/2023 entró en vigor el 12 de diciembre de 2023, todo contrato de compraventa debe ir acompañado de un certificado de búsqueda del Registro de la Propiedad con una antigüedad máxima de cinco días hábiles. Muestra las hipotecas, anotaciones o prohibiciones que pesan sobre la parcela.
• Connor Legal recomienda que el abogado compruebe también el historial societario y los litigios del promotor, los compromisos con los prestamistas y, en los proyectos compartidos, el régimen de las zonas comunes.
• Pida una declaración por escrito de que la unidad está libre de cargas o, si no lo está, un compromiso vinculante y un calendario para cancelarlas antes de la entrega.

Deposite el contrato

La principal protección del comprador es depositar el contrato firmado en el Departamento de Tierras y Catastro conforme a la Ley de Venta de Tierras (Cumplimiento Específico) Law 81(I)/2011 en los seis meses siguientes a la firma. Koufettas Law explicó en octubre de 2026 que el depósito:

• Inscribe el interés del comprador sobre el inmueble.
• Impide que el vendedor venda o hipoteque la unidad a otra persona.
• Permite al comprador demandar la transmisión del título.

Un depósito tardío requiere una orden judicial. La tasa es de €50. Anote el plazo en la agenda el mismo día en que se firma el contrato.

Sin aval obligatorio: negocie uno

Los avales bancarios no son obligatorios en Chipre. Los abogados aconsejan negociar un aval bancario o un seguro de caución que cubra el depósito y cada plazo hasta la entrega del título (Connor Legal). Pida también:

• Pagos ligados a las etapas de construcción, definidos en el contrato.
• Una fecha de entrega clara, un periodo de gracia limitado y penalizaciones por retraso.
• Una fecha límite que dé al comprador el derecho a rescindir y a recuperar todo lo pagado.

Hipotecas sobre la parcela matriz

Los promotores suelen financiar un proyecto con un préstamo garantizado sobre toda la parcela. Koufettas Law advierte que esta hipoteca se mantiene sobre cada unidad hasta que el banco la libera, de modo que, si el promotor deja de pagar, el título del comprador puede quedar bloqueado detrás del crédito del banco. La protección que describe es una declaración de tipo A, firmada por el banco y el vendedor, en la que el banco se compromete a liberar la unidad una vez pagado el 95% del precio. Los pagos deben hacerse entonces solo en la cuenta designada en ella.

Koufettas Law informa también de un nuevo régimen de multas según la Law 81(I)/2011, anunciado el 13 de febrero de 2026 y aplicable desde el 16 de mayo de 2026, con multas para los bancos de €5,000 a €100,000 según el importe de la hipoteca. Si el banco no firma una liberación, su consejo es no seguir adelante.

El calendario de pagos

No hay un calendario legal. Connor Legal indica que los contratos suelen dividir el precio en plazos ligados a hitos de la construcción, y que la entrega puede tardar de 18 a 36 meses. Un esquema habitual es una reserva, un pago mayor a la firma del contrato, pagos por etapas durante la obra y el resto a la entrega.

Ejemplo práctico

Estas cifras son solo ilustrativas. Lo que cuenta es el contrato, el aval y la liberación del banco.

Apartamento nuevo en Lárnaca, €300,000 más IVA, vivienda habitual del comprador, 110 m², con derecho al IVA del 5%.

Fase	Pago (antes de IVA)	Pagado hasta la fecha	Lo que debe cubrir el aval o la liberación
Reserva	€5,000	€5,000	€5,000
Contrato, depositado en un plazo de seis meses	€55,000	€60,000	€60,000
Estructura terminada	€90,000	€150,000	€150,000
Acabados terminados	€90,000	€240,000	€240,000
Entrega	€60,000	€300,000	El banco libera la unidad con el 95% pagado

El IVA al 5% suma €15,000 en total, frente a €57,000 al 19%. El comprador no paga tasa de transmisión, porque se pagó IVA. Los honorarios legales son de alrededor del 1% más IVA (INDEX.cy, agosto de 2026). Si el comprador ha pagado €240,000 sin aval, sin contrato depositado y sin declaración de tipo A, y el promotor quiebra, ese dinero está en riesgo.

Certificado de aprobación y títulos de propiedad

Los títulos de propiedad independientes solo se expiden cuando se cumplen tres condiciones (Koufettas Law, octubre de 2026):

1. Un certificado de aprobación del edificio terminado, expedido por la autoridad urbanística conforme al Cap. 96.
2. El consentimiento de todos los bancos con hipoteca sobre el terreno.
3. Un expediente de división completo del promotor. Desde el 2 de enero de 2024, el Registro de la Propiedad solo acepta un expediente cuando están todos los documentos, y entonces intenta expedir los títulos en unos tres meses.

Los retrasos suelen surgir antes: por desviaciones respecto a los planos aprobados (que provocan la denegación del certificado), condiciones urbanísticas incumplidas, préstamos impagados del promotor o insolvencia.

Compradores atrapados

Aún se está resolviendo el atasco. Cyprus Mail informó en junio de 2026 de que la ley de 2015 que permitió expedir más de 11,000 títulos fue anulada en junio de 2024, y de que la Law 110(I)/2025 reabrió 9,497 solicitudes congeladas de contratos depositados hasta el 31 de diciembre de 2014, de las cuales 5,417 aún no tenían título de propiedad. Unos 15,000 compradores más cuyos edificios presentan infracciones urbanísticas graves no están cubiertos. Connor Legal añade que, según la Law 110(I)/2025, un comprador que ha pagado el precio completo puede solicitar la transmisión con el consentimiento por escrito de los titulares de las cargas, y puede acudir a los tribunales en un plazo de 45 días si un acreedor se niega.

IVA y otros costes de las viviendas nuevas

• El IVA del 19% se aplica a los edificios nuevos y a los solares edificables.
• El IVA del 5% se aplica a la nueva vivienda habitual de una persona física según la Law 42(I)/2023, sobre los primeros 130 m² y los primeros €350,000, para viviendas de hasta 190 m² y €475,000. Venderla o alquilarla en un plazo de diez años obliga a devolver parte del ahorro.
• Proyectos anteriores. Cuando la solicitud urbanística se presentó antes del 31 de octubre de 2023, puede seguir aplicándose la norma anterior (5% sobre los primeros 200 m², sin tope de precio). Según la Law 109(I)/2026, las solicitudes deben presentarse antes del 31 de diciembre de 2026 cuando la licencia de obras llegó después de 2024 o sigue pendiente (Mondaq, abril de 2026). Pregunte por escrito al promotor qué norma aplica el proyecto.
• Sin tasa de transmisión en un inmueble por el que se pagó IVA, y sin impuesto de timbre desde el 1 de enero de 2026.

Quién compra vivienda nueva y dónde

Landbank Analytics contabilizó 3,594 ventas de obra nueva por valor de €1.149 mil millones en el primer semestre de 2026, y 1,956 por valor de €606.4 millones en el tercer trimestre, cuando el 64.8% se vendió por menos de €300,000 (CBN; Cyprus Mail, octubre de 2026).

• La ciudad de Limasol tuvo 190 ventas de obra nueva en el tercer trimestre de 2026, un 47.3% más, con una mediana de €292,500. Germasogeia tiene la prima más alta de la isla en casas nuevas.
• Pafos tuvo las casas nuevas más caras en el primer semestre de 2026, con una mediana de €570,000 y un 21.3% por encima de €1 millón (Cyprus Mail, septiembre de 2026).
• La ciudad de Lárnaca tuvo 124 ventas de obra nueva en el tercer trimestre de 2026, un 74.6% más, con una mediana de €205,000. La autoridad portuaria presentó en julio de 2026 un plan de €415 millones para el puerto y el puerto deportivo, con el plan director previsto para 2029.
• Nicosia es el mayor mercado de obra nueva por número de operaciones, aunque su cuota cayó del 34.5% en el segundo trimestre al 25% en el tercero de 2026.

Puntos que conviene plantear a los compradores extranjeros:

• Los compradores de fuera de la UE necesitan un permiso COMM 145 y normalmente se limitan a una vivienda. Pueden firmar y depositar el contrato antes del permiso, pero no pueden obtener el título sin él (Papacleovoulou, septiembre de 2026).
• Residencia. El permiso del Reglamento 6(2) exige €300,000 más IVA en viviendas nuevas de un promotor (GK Law Firm), pero el Gobierno anunció el 24 de septiembre de 2026 que endurecerá el programa (Cyprus Mail). No venda una unidad con una promesa de residencia.
• Los alquileres vacacionales deben inscribirse en el Viceministerio de Turismo antes de anunciarse (Philippou Law, agosto de 2026).

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• La licencia urbanística y la licencia de obras: números, fechas y la parcela que cubren.
• Un certificado de búsqueda reciente de la parcela, y todas las hipotecas que pesan sobre ella.
• Una declaración de tipo A si el terreno está hipotecado, y la cuenta de pago designada.
• Un aval bancario o seguro de caución a nombre del comprador para cada pago.
• El historial societario del promotor, sus litigios y sus proyectos terminados con títulos expedidos.
• Las cláusulas de entrega, periodo de gracia, penalización y fecha límite.
• Qué norma de IVA se aplica, por escrito.
• Que el contrato se depositará en un plazo de seis meses.

Señales de alarma

• Que se pida dinero antes de que exista una licencia urbanística.
• Que no haya certificado de búsqueda, o que tenga más de cinco días hábiles.
• Un banco que no quiere firmar una liberación para una parcela hipotecada.
• Pagos a una cuenta que no figura en la declaración del banco, o a un intermediario.
• Un promotor con proyectos anteriores cuyos compradores siguen sin títulos.
• Prórrogas indefinidas de la fecha de entrega.
• Publicidad que promete residencia, un pasaporte o rentabilidades de alquiler garantizadas.
• Cualquier proyecto en el norte de la isla.

Las ventas sobre plano en Chipre dependen del depósito del contrato y de la liberación del banco más que de cualquier ley de garantías, y el atasco de títulos de propiedad aún se está resolviendo. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba y solo cubre las zonas bajo el control efectivo de la República de Chipre. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado al Consejo de Registro de Agentes Inmobiliarios, al Departamento de Tierras y Catastro ni a ningún promotor, banco u organismo público de Chipre.

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