Cómo funciona la compra sobre plano en Portugal

Comprar sobre plano, antes de que un edificio esté terminado o incluso empezado, es una vía habitual para acceder a vivienda nueva en Lisboa, Oporto y el Algarve. Pero Portugal no tiene una ley general que obligue a los promotores a garantizar los pagos anticipados del comprador, como sí ocurre en España. La protección que obtiene el comprador es la que crea su contrato. Su trabajo como agente es asegurarse de que el contrato, la licencia y cualquier garantía estén en orden antes de que se mueva el dinero.

En resumen

1. Las ventas sobre plano se firman mediante un CPCV (contrato de promesa de compraventa) antes de la escritura definitiva.
2. El CPCV debe ser por escrito, con firmas reconocidas presencialmente, y quien las reconoce debe confirmar que existe una licencia de construcción o de uso.
3. La sinal (señal) no tiene un importe legal. Sobre plano, son habituales señales del 10% al 30%.
4. No existe ninguna garantía legal general sobre los pagos anticipados. Negocie un aval bancario o un seguro de caución.
5. Si el promotor entra en insolvencia antes de entregar las llaves, el comprador es solo un acreedor ordinario.
6. Vincule cada pago a una fase de la obra, y la escritura a la licencia de uso.
7. A partir del 1 de julio de 2026, el IVA de la construcción de vivienda nueva baja del 23% al 6% para las viviendas que cumplan los requisitos, según el Decreto-ley 97/2026.
8. El comprador sigue pagando el IMT y el impuesto de sellos en la escritura, y los inmuebles no dan acceso a la golden visa.

El marco legal

El CPCV se rige por el Código Civil. La guía de Literacia Financeira de octubre de 2026 expone las normas:

• El contrato debe ser por escrito y firmado por ambas partes.
• Las firmas deben ser reconocidas presencialmente por un notario, abogado, solicitador u otra entidad facultada para ello. Una cláusula que renuncie a ello no tiene efecto.
• Quien reconoce las firmas debe confirmar que existe una licencia de uso o de construcción. La reforma Simplex de 2024 eliminó la comprobación de la licencia en la escritura, pero no en el CPCV.
• Sin reconocimiento, el contrato es inválido, y solo el comprador puede alegarlo, salvo que él mismo haya causado el defecto.

En una venta sobre plano, esto significa ningún CPCV sin licencia de construcción. Si un promotor pide dinero antes de tenerla, no hay nada que el certificador pueda confirmar.

La sinal y el incumplimiento

• La ley no fija ningún importe. Cualquier cantidad que el comprador pague al firmar se presume sinal, salvo que el contrato diga otra cosa.
• Si el comprador se echa atrás, pierde la sinal.
• Si el promotor incumple, el comprador puede reclamar el doble de la sinal, o pedir a un tribunal la ejecución específica (una orden para completar la venta). A ese derecho no se puede renunciar en un CPCV de inmuebles.
• No se debe ninguna otra indemnización salvo que el contrato la prevea. Literacia Financeira cita los costes del crédito y de la tasación como conceptos que conviene incluir.

Sin garantía legal: negocie una

Portugal no tiene una ley general que obligue a los promotores a garantizar los pagos sobre plano. Si el promotor entra en insolvencia antes de entregar las llaves, el comprador es solo un acreedor ordinario, sin ningún derecho especial sobre la unidad. The Portugal News aconsejaba en mayo de 2026 que los compradores confirmen que avales bancarios o seguros protegen sus pagos si el proyecto no se termina.

Pida:

• Un aval bancario o un seguro de caución a nombre del comprador, que cubra la señal y cada plazo.
• Pagos vinculados a las fases de la obra, definidos en el contrato, en lugar de solo a fechas del calendario.
• Una fecha de entrega, un periodo de gracia limitado y penalizaciones por retraso. The Portugal News señala que “los retrasos en la construcción no son infrecuentes”.
• Un derecho de resolución con devolución de todas las cantidades pagadas, si la entrega se retrasa más allá de una fecha límite.

Inscribir la promesa

Un CPCV normal obliga personalmente al promotor. Si vende la misma unidad a otra persona, el comprador recibe la sinal por duplicado, no la vivienda. Literacia Financeira explica que a un CPCV se le puede dar eficacia real: se firma en escritura o documento autenticado con una declaración expresa y después se inscribe en el registro de la propiedad. Así, un comprador posterior adquiere el inmueble sujeto a la promesa. Cuesta más, y Literacia Financeira dice que compensa sobre todo con plazos largos, obras sin terminar, un vendedor con deudas o una sinal elevada, lo que describe la mayoría de las operaciones sobre plano.

Llaves antes de la escritura

Entregar las llaves con el CPCV se considera una transmisión a efectos fiscales, así que el IMT se devenga en ese momento. También da al comprador un derecho de retención: si el vendedor incumple, el comprador puede quedarse en la vivienda hasta que le paguen, un derecho que, según Literacia Financeira, tiene prioridad sobre la hipoteca del banco del vendedor. No deje que el acceso anticipado ocurra por accidente.

El calendario de pagos

No existe un calendario legal. The Portugal News describió la secuencia habitual en mayo de 2026:

1. Reserva: una pequeña señal retira la unidad del mercado.
2. CPCV: una señal mayor, a menudo del 10% al 30% del precio, con el calendario de pagos, la fecha de finalización y las penalizaciones por retraso en el contrato.
3. Pagos por fases vinculados a los hitos de la obra.
4. Escritura: el resto se paga cuando el edificio está terminado, y se transmite la propiedad.

Ejemplo práctico

Estas cifras son solo ilustrativas. Lo que cuenta es el contrato y cualquier garantía.

Piso en Lisboa, €500,000, comprado por un comprador que vivirá en él.

Fase	Pago	Pagado hasta la fecha	La garantía debe cubrir como mínimo
Reserva	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (hasta el 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Estructura terminada (hasta el 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Escritura	€350,000	€500,000	La garantía se extingue

En la escritura el comprador también paga el impuesto de sellos del 0.8% (€4,000) y el IMT, que a este precio cae en el tramo marginal del 8% para una vivienda habitual y permanente en 2026 (PwC). Si el comprador es no residente, el IMT es un tipo fijo del 7.5% (€37,500) desde el 25 de mayo de 2026, salvo que se aplique una excepción. Si el comprador paga €150,000 antes de la escritura sin garantía y el promotor quiebra, ese dinero se convierte en un crédito ordinario en la insolvencia.

Licencia de uso, ficha técnica y revisión de defectos

• Licença de utilização. La licencia de uso del ayuntamiento confirma que el edificio se ajusta a su proyecto aprobado y puede habitarse. Desde el Decreto-ley 10/2024, las obras nuevas se cubren con una comunicación acompañada de la declaración del director técnico, y el ayuntamiento expide un documento acreditativo. Ya no se exige en la escritura, pero condicione la entrega y la escritura a ella. A partir del 1 de octubre de 2026, la escritura debe indicar si el inmueble tiene título urbanístico (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. El promotor debe preparar este expediente técnico, que describe materiales, superficies e instalaciones, para las viviendas con licencia posterior al 30 de marzo de 2004, y depositar una copia en el ayuntamiento. Ya no se exige en la escritura, pero la obligación se mantiene y algunos bancos todavía la piden. Solicítela en la entrega.
• Certificado energético. Un edificio nuevo lo necesita, y califica la vivienda de A+ a F (ComparaJá).
• Revisión de defectos. The Portugal News advierte que la vivienda terminada puede diferir de los planos. Recorra la vivienda antes de la escritura con los planos y la memoria de calidades, y consiga una lista firmada de defectos con un plazo de reparación.

Impuestos sobre la vivienda nueva en 2026

El Decreto-ley 97/2026, el paquete fiscal de vivienda de 2026, rebaja el IVA de la construcción de vivienda nueva del 23% al 6% a partir del 1 de julio de 2026, o de forma opcional desde el 1 de enero de 2026, cuando se venden como vivienda habitual y permanente por hasta unos €660,982 o se alquilan a rentas moderadas. Un comprador que no use esa vivienda como residencia permanente paga un 10% adicional de IMT. Pregunte al promotor por escrito si el proyecto aplica el tipo reducido y explique al comprador lo que implica para el uso de la vivienda.

En toda compra, el comprador paga:

• El IMT en la escritura, según los tramos de 2026 o el tipo fijo del 7.5% para no residentes.
• El impuesto de sellos del 0.8%, más el 0.6% de cualquier hipoteca a cinco años o más.
• La escritura y el registro, por ejemplo €375 al contado o €700 con financiación en Casa Pronta (Literacia Financeira, septiembre de 2026).

En la obra nueva, el promotor suele pagar los honorarios de la agencia, normalmente del 3% al 5%, y el comprador no paga honorarios de mediación (BoaVenda, septiembre de 2026).

Lisboa y el Algarve

• Lisboa tuvo el precio mediano de venta más alto de Portugal en el primer trimestre de 2026, €5,292 por m² (INE). Parque das Nações es popular entre las familias internacionales, y la ribera oriental de Marvila y Beato está convirtiendo antiguos terrenos industriales en vivienda nueva.
• El Algarve concentró el 29.7% de las compras de no residentes y el 42.4% de su valor en 2025 (INE, publicado por idealista). En el Triángulo de Oro, Engel & Völkers sitúa a los compradores extranjeros en torno al 80% de las compras (publicado por Postal, julio de 2026).
• Alquileres vacacionales: desde el Decreto-ley 76/2024, los municipios controlan los nuevos registros de Alojamento Local y pueden oponerse a ellos en 60 días, o 90 en las zonas de contención. Las parroquias céntricas de Lisboa y el centro histórico de Oporto están en contención. Compruébelo antes de vender una unidad por su rentabilidad de alquiler.
• Riesgo de cambio: The Portugal News señala que los compradores cuyo dinero no está en euros asumen un riesgo de tipo de cambio durante todo el periodo de construcción.
• Sin visado: los inmuebles dejaron de dar acceso a la golden visa el 7 de octubre de 2023.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• La licencia de construcción: número, fecha y parcela que cubre.
• El certificado del registro de la propiedad de la parcela y sus posibles hipotecas.
• Los datos registrales de la empresa del promotor y su historial de proyectos terminados a tiempo.
• Un aval bancario o un seguro de caución a nombre del comprador para cada pago.
• La memoria de calidades y los planos anexos al CPCV.
• Las cláusulas de entrega, periodo de gracia, penalización y resolución.
• Si el proyecto aplica el tipo de IVA del 6% y las condiciones que conlleva.

Señales de alarma

• Que se pida dinero antes de que exista una licencia de construcción.
• Un CPCV firmado sin firmas reconocidas.
• Ninguna garantía, o la promesa de que llegará “más adelante”.
• Pagos a una cuenta que no es del promotor, o a un intermediario.
• Prórrogas indefinidas de la fecha de entrega.
• Una escritura ofrecida sin la licencia de uso ni la prueba del título urbanístico.
• Promociones que prometen una golden visa o rentabilidades de alquiler garantizadas.

Las ventas sobre plano en Portugal dependen más del contrato que de una ley específica, y el paquete fiscal de 2026 cambió el IVA y el IMT de la vivienda nueva. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado al IMPIC ni a ningún promotor, banco o autoridad portuguesa.

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