Cómo funciona la compra sobre plano en Tailandia

La mayoría de los condominios nuevos en Tailandia se venden antes de construirse. La principal protección del comprador no es un aval bancario sino un contrato: desde 2008 el Condominium Act obliga a los promotores a usar un modelo normalizado, y cualquier cláusula que se aparte de él es nula. El depósito en garantía existe, pero solo si ambas partes lo eligen. En 2026 el mayor riesgo comercial es el exceso de oferta, sobre todo en Phuket y Pattaya. Su trabajo como agente es comprobar el contrato, el promotor y el rastro del dinero antes de que el comprador pague.

En resumen

1. El contrato de condominio de un promotor debe seguir el modelo normalizado del Ministerio del Interior según la sección 6/2 del Condominium Act. Las cláusulas que no se ajustan son nulas, y la multa es de 100,000 baht (sección 63).
2. El contrato debe fijar una fecha de transmisión con 30 días de preaviso, limitar cualquier paralización de la obra a un año, dar 5 años de responsabilidad por defectos estructurales y 2 años para las demás partes.
3. El comprador puede ceder el contrato sin coste, y el retraso en la entrega le cuesta al promotor al menos el 0.01% al día, con un tope del 10%.
4. El depósito en garantía es voluntario según la Escrow Act B.E. 2551 (2008). La mayoría de los compradores pagan al promotor directamente, por etapas.
5. Una tasa de reserva suele bloquear la unidad. Que sea reembolsable o no depende de la cláusula.
6. Los compradores extranjeros necesitan margen en la cuota del 49% y deben enviar el dinero desde el extranjero en divisa extranjera, con un formulario FET a partir de USD 50,000.
7. Los promotores pagan a los agentes del 3% al 5%, y del 5% al 7% en algunos acuerdos exclusivos (Leto, mayo de 2026).

El contrato normalizado

La sección 6/2 se añadió al Condominium Act en 2008. Siam Legal explica que obliga a que los contratos de compraventa de condominios sigan el modelo normalizado del Ministerio del Interior, y que las cláusulas que no se ajusten a él son nulas. La sección 63 fija una multa de 100,000 baht por incumplimiento. Las obligaciones que más importan al comprador:

Obligación	Lo que debe dar el contrato
Fecha de transmisión	Una fecha concreta, con 30 días de preaviso al comprador
Construcción	Una paralización de un año como máximo
Defectos	5 años para la estructura, 2 años para las demás partes
Cesión	El comprador puede transferir el contrato a otra persona sin coste
Retraso en la entrega	Una penalización de al menos el 0.01% al día, con un tope del 10% del precio

Cuando el contrato de un promotor difiere de estas condiciones, el abogado del comprador debe revisarlo antes de la firma.

El depósito en garantía es una opción, no una norma

Thailand Law Online explica que la Escrow Act B.E. 2551 (2008) solo se aplica cuando comprador y vendedor acuerdan recurrir a un agente de depósito en garantía autorizado. Ninguna ley obliga a un promotor a usar un depósito en garantía. En la práctica, la mayoría de los compradores pagan al promotor directamente, por etapas. No describa nunca un proyecto como “protegido por escrow” salvo que el contrato y los documentos del agente de depósito en garantía lo digan.

Reserva y pagos por etapas

Thailand Law Online describe la secuencia habitual:

1. Una tasa de reserva para bloquear la unidad antes del contrato de compraventa.
2. Un depósito contractual a la firma.
3. Plazos durante la construcción.
4. El saldo en la transmisión, en el Departamento de Tierras.

Los contratos de reserva varían. Antes de que el comprador pague, lea la cláusula de reembolso: qué pasa si el comprador se retira, si el promotor cambia la unidad o si la cuota está completa.

Ejemplo práctico

Estas cifras son solo ilustrativas. Lo que cuenta es el contrato.

Un condominio nuevo de 4,300,000 baht, cerca de la media de compra extranjera del primer semestre de 2026, de 4.3 millones de baht y 43.9 m² (The Nation, septiembre de 2026), comprado por un comprador extranjero.

Fase	Pago	Pagado hasta la fecha
Reserva	50,000 baht	50,000 baht
Depósito contractual	380,000 baht	430,000 baht
Plazos de construcción	860,000 baht	1,290,000 baht
Saldo en la transmisión	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Si el edificio se entrega con 100 días de retraso, la penalización al tipo mínimo es 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 baht. El tope del 10% es de 430,000 baht.

En la transmisión (Storm Real Estate Phuket, septiembre de 2026), suponiendo que el valor tasado es igual al precio: la tasa de transmisión del 2% es de 86,000 baht, repartida según diga el contrato. El promotor, al dedicarse al negocio inmobiliario, paga el SBT del 3.3%, 141,900 baht, y una retención fiscal del 1% como sociedad. Un comprador tailandés de una vivienda de hasta 7 millones de baht pagaría una tasa de transmisión de solo el 0.01% hasta el 30 de junio de 2027. Los extranjeros pagan el 2% completo.

Compradores extranjeros: cuota y dinero

• La cuota del 49%. Un extranjero puede poseer una unidad en plena propiedad solo mientras la superficie en manos extranjeras se mantenga dentro del 49% de la superficie vendible del edificio. Pregunte al promotor, por escrito, cuánta cuota extranjera queda antes de que el comprador reserve (Bektu, junio de 2026).
• El formulario FET. Para registrar la unidad a nombre de un extranjero, el dinero debe llegar desde el extranjero, en divisa extranjera, y el banco receptor emite un formulario FET, normalmente para transferencias de USD 50,000 o más (Storm Real Estate Phuket). Cada plazo debe seguir la misma vía.
• Sin arrendamientos de 99 años ni cuota del 75%. Ambos se propusieron en 2024 y no llegaron a ser ley (Bektu).
• Controles adicionales a finales de 2026. Desde el 19 de octubre de 2026, las compras de más de 2 millones de baht se enfrentan a controles adicionales por la ofensiva contra los testaferros (Thai Examiner).

Villas y casas sobre plano

Un extranjero no puede poseer el terreno bajo una villa. Las villas sobre plano suelen venderse con un arrendamiento registrado de hasta 30 años. Las cláusulas de renovación como 30+30+30 son promesas contractuales, y los tribunales en general solo hacen cumplir el primer plazo registrado (Bektu). El contrato normalizado de la sección 6/2 cubre las ventas de condominios, así que un contrato de villa requiere su propia revisión minuciosa.

Dónde está la oferta de obra nueva

• Phuket. Krungsri Research (agosto de 2026) informa de lanzamientos un 52.6% menores, hasta 7,205 unidades, y de ventas un 61.1% menores en 2025, con 14,008 unidades sin vender por valor de 193.7 mil millones de baht. La absorción de villas cayó al 1.8% al mes, unos 50 meses de stock, con un precio medio por villa de 44.8 millones de baht. Previsiones para 2026: lanzamientos un 4.2% menores, ventas un 7.3% menores.
• Pattaya. Pattaya Mail (febrero de 2026) describe un exceso de oferta estructural, peor en Jomtien y en el frente marítimo sur, con promotores que ofrecen descuentos y condiciones de pago flexibles. Los compradores de Myanmar son la principal demanda nueva.
• Koh Samui. Un mercado primario de 2,882 unidades en 117 proyectos por valor de 30.3 mil millones de baht, un 52% condominios y un 48% villas (Samui Property Group, mayo de 2026, sobre todo con datos de C9 Hotelworks de junio de 2025).

El exceso de oferta da a los compradores margen para negociar y hace más importantes las finanzas del promotor. Un proyecto que se vende despacio es un proyecto que puede terminar tarde.

Qué comprobar sobre el promotor y el proyecto

• El contrato sigue el modelo normalizado, con fecha de transmisión, defectos y penalizaciones.
• Si se ofrece depósito en garantía, y los datos del agente de depósito en garantía si es así.
• La cláusula de reserva: importe, condiciones de reembolso y plazo para el contrato de compraventa.
• El calendario de pagos y la cuenta a la que va cada pago.
• La cuota extranjera que queda en el edificio, por escrito.
• Los proyectos terminados del promotor, y si sus compradores recibieron las unidades a tiempo.
• Quién paga la tasa de transmisión a la entrega.
• En las villas, las condiciones del arrendamiento y lo que está registrado.

Señales de alarma

• Un contrato que no corresponde al modelo normalizado, o un promotor que se niega a enseñarlo antes del pago.
• “Protegido por escrow” en el marketing sin ningún contrato de depósito en garantía.
• Una reserva no reembolsable sin un plazo claro.
• Una promesa de arrendamientos de 99 años, de una cuota del 75% o de un 30+30+30 garantizado.
• Pagos solicitados en baht desde una cuenta tailandesa a un comprador extranjero en plena propiedad.
• Un testaferro tailandés o una sociedad pantalla ofrecidos para poseer el terreno.
• Rentabilidades de alquiler garantizadas sin explicar quién las paga.

Las ventas sobre plano en Tailandia se basan en el contrato normalizado de condominio más que en una ley de garantías, y el depósito en garantía es voluntario. Esta guía se verificó en la fecha indicada arriba. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. CloserPass no está afiliado a ningún promotor, banco, agente de depósito en garantía ni organismo público de Tailandia.

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