Las normas que sigue cada día en Egipto

La inscripción es el comienzo. Después, la ley le pide hacer algunas cosas en cada operación. Ninguna es difícil, pero saltárselas cuesta dinero. Esta lección es su reglamento diario.

1. Un contrato por escrito, siempre

El artículo 12 bis de la Ley 120 de 1982 exige un contrato de intermediación por escrito. Debe incluir, entre otros datos:

• la fecha y las partes;
• los datos del inmueble;
• su comisión, como importe o como porcentaje;
• el tipo, el medio, la fecha y el importe del pago.

Trabajar sin un contrato por escrito en regla puede costar una multa de EGP 10,000 a 50,000. Si actúa para ambas partes, necesita el tipo de agente dual y un contrato dual.

La ley también le pide contrastar los datos del inmueble con los registros oficiales y mantener la confidencialidad de la información de los clientes.

2. Nada de comisión en efectivo por encima de EGP 10,000

El artículo 12 bis B exige cobrar la comisión por medios distintos del efectivo, como transferencia bancaria o cheque. Se prohíbe todo pago en efectivo superior a EGP 10,000. La multa es del 2% al 10% del importe en efectivo, hasta EGP 1,000,000.

Un hábito sencillo: pida la comisión completa por transferencia bancaria, aunque el importe sea pequeño.

3. Lleve su registro e informe a la Autoridad Tributaria

El artículo 11 bis le obliga a llevar un registro de sus operaciones, con precios y comisiones, a entregarlo al ministerio cuando lo pida y a dar copia a las partes. GOEIC tiene un registro electrónico en su web. También debe comunicar a la Autoridad Tributaria los importes cobrados en un plazo de 30 días.

4. Publicidad: solo lo que se puede vender legalmente

No hemos encontrado en Egipto un sistema de permisos por anuncio para los agentes, pero hay dos normas importantes.

• La Ley de Protección del Consumidor 181 de 2018 (artículo 15) prohíbe anunciar o contratar la venta de inmuebles o terrenos antes de obtener la licencia de obra según la Ley de Edificación 119 de 2008. Los anuncios engañosos se sancionan con una multa de EGP 50,000 a 1,000,000.
• El Decreto 2184 de 2022 del Primer Ministro prohíbe anunciar ventas antes de que una decisión ministerial apruebe el plan general del proyecto, y permite a las autoridades suspender las autorizaciones de venta de fases posteriores cuando una fase anterior no cumple su calendario.

Así que, antes de publicar un lanzamiento, pida a la promotora la aprobación del plan y la licencia. Nunca invente un precio, una fecha de entrega ni una “rentabilidad garantizada”.

5. Prevención del blanqueo de capitales

La Ley 80 de 2002 contra el blanqueo de capitales incluye a los agentes inmobiliarios que intervienen en compraventas. En la práctica:

1. Conozca a su cliente. Recoja su documento de identidad y entienda quién paga realmente y de dónde viene el dinero.
2. Compruebe los nombres en las listas de la Unidad Egipcia de Lucha contra el Blanqueo de Capitales y la Financiación del Terrorismo antes de la operación.
3. Comunique las operaciones sospechosas a la unidad, sea cual sea el importe.
4. No alerte al cliente. Está prohibido informar al cliente de una comunicación.
5. Conserve los registros durante al menos cinco años.

Entre las señales de alarma están un comprador que quiere pagar en efectivo a través de terceros, que cambia el nombre del comprador a última hora o al que no le importa el precio.

6. Compradores extranjeros: compruebe antes de captar

Según la Ley 230 de 1996, un no egipcio no puede vender un inmueble en los cinco años siguientes a su compra salvo que se le conceda una exención, y una venta que infrinja la ley es nula y no puede inscribirse. Compruebe la fecha de compra antes de aceptar un inmueble de un propietario extranjero.

Lo que lleva a multar o inhabilitar a los agentes

Infracción	Posible consecuencia
Ejercer sin inscripción en GOEIC	Hasta 2 años de prisión, multa de EGP 50,000 a 1,000,000, cierre de la oficina
Sin contrato de intermediación por escrito	Multa de EGP 10,000 a 50,000
Comisión en efectivo por encima de EGP 10,000	Del 2% al 10% del importe en efectivo, hasta EGP 1,000,000
Anuncio engañoso	Multa de EGP 50,000 a 1,000,000

Una lista de comprobación diaria

• Contrato firmado antes de trabajar, con mi comisión por escrito.
• Documento de identidad del cliente recogido y comprobado.
• Datos del inmueble contrastados con los títulos de propiedad.
• Anuncios solo de proyectos con licencia y aprobados, con precios reales.
• Operación anotada en mi registro; pago por banco.

Estas leyes se aplican con más rigor desde 2026. Consulte la fuente oficial antes de actuar.

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