Una operación en Egipto de principio a fin

Una operación en Egipto tiene más pasos de lo que muchos recién llegados esperan, sobre todo por la inscripción del título. Esta lección muestra los dos tipos de venta y luego les pone cifras.

Quién hace qué

• Usted, el agente: el contrato de intermediación por escrito, el emparejamiento, las visitas, la negociación, la revisión de documentos y la anotación en su registro.
• El abogado: comprueba la cadena de títulos y redacta o revisa el contrato de compraventa. El Gobierno británico aconseja a los compradores extranjeros recurrir a un abogado independiente, nunca a uno elegido por la promotora o el agente.
• La promotora: en las ventas sobre plano, la reserva, el contrato, el plan de pagos y cualquier autorización de cesión.
• El Departamento de Publicidad Inmobiliaria (Shahr El Aqary) y sus notarías: inscripción y protocolización, bajo el Ministerio de Justicia.
• La Autoridad Tributaria: recibe el impuesto del 2.5% sobre la transmisión que paga el vendedor.

Una reventa, paso a paso

1. Firme un contrato de intermediación con el vendedor (y con el comprador, si actúa para ambos).
2. Compruebe el título. ¿Está inscrita la unidad (el “contrato azul”) o se tiene mediante una cadena de contratos primarios? En Egipto, la inscripción es lo que transmite la propiedad frente a terceros. Un hueco en la cadena puede suponer un pleito.
3. Comercialice la unidad y cualifique a los compradores. Compruebe la identidad y los fondos del comprador.
4. Acuerde el precio y las condiciones. Si la unidad sigue en construcción, el precio suele presentarse como el importe ya pagado más una prima (el “over”), y el comprador asume los plazos pendientes con la promotora.
5. Firme el contrato de compraventa. El vendedor debe acudir en persona o mediante un poder. Un poder otorgado en el extranjero lleva tiempo, así que empiece pronto.
6. Pague a través del banco. Guarde los justificantes, sobre todo en el caso de compradores extranjeros que pagan en divisas.
7. Inscriba o protocolice. La inscripción requiere una medición, la ratificación del Colegio de Abogados (1% del valor, con un máximo de EGP 25,000), una tasa registral según la superficie (citada en EGP 500 hasta 100 m², y hasta EGP 2,000 por encima de 300 m²) y los gastos del contrato. Enterprise informó en 2023 de que el coste total solía alcanzar entre EGP 30,000 y 50,000.
8. El vendedor paga el impuesto sobre la transmisión: el 2.5% del precio bruto de venta, sin deducciones, esté o no inscrito el contrato. Desde la entrada en vigor de la Ley 151 de 2026 el 29 de julio de 2026, PwC indica un plazo de pago de 60 días (las guías antiguas hablan de 30 días).

Una venta sobre plano, paso a paso

1. Compruebe el proyecto: el historial de la promotora, la adjudicación del suelo (a menudo de NUCA), el plan general aprobado y la cuenta bancaria del proyecto exigida por el Decreto 2184 de 2022.
2. Reserva. El cliente reserva una unidad con un número concreto. Nunca acepte una “reserva” sin número de unidad ni un pago a una cuenta personal.
3. Entrada. Una guía para compradores de 2026 la sitúa entre el 5% y el 15%, pero varía según el lanzamiento.
4. Firme el contrato primario (aqd ibtidaei) con la promotora. Lea la fecha de entrega, las cláusulas de retraso, el nivel de acabados, las tasas de cesión y el depósito de mantenimiento, que se cobra además del precio.
5. Plazos durante el plan, a menudo de 7 a 10 años. Según el Decreto 2184, la promotora tiene un periodo de gracia de 12 meses por retraso en la entrega, y tras 24 meses de retraso el comprador puede pedir el reembolso.
6. Entrega; después se paga el depósito de mantenimiento, y la inscripción puede hacerse más adelante.

La promotora paga la comisión de su agencia. Pregunte cuándo.

Ejemplo práctico 1: una reventa en New Cairo

Un apartamento terminado e inscrito se vende por EGP 8,000,000. El vendedor aceptó una comisión del 2.5% en su contrato (un porcentaje de ejemplo: la ley no fija ninguno).

• Impuesto sobre la transmisión: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (vendedor)
• Comisión: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (vendedor, por transferencia bancaria)
• Neto del vendedor antes de otros gastos: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Comprador: gastos de inscripción, más la tasa del Colegio de Abogados con un máximo de EGP 25,000.

Ejemplo práctico 2: una unidad sobre plano

Una unidad cuesta EGP 6,000,000, con un 10% de entrada y plazos trimestrales durante 8 años (condiciones de ejemplo).

• Entrada: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• Resto: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Trimestres: 8 x 4 = 32
• Cada plazo: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Si el depósito de mantenimiento es del 8% (solo es un ejemplo, compruebe el contrato): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 adicionales.

Muestre siempre al cliente el total, no solo la cifra mensual. Use la calculadora de comisiones para comprobar su propia parte.

Las tasas y los plazos fiscales cambiaron en 2026. Consulte la fuente oficial antes de actuar.

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