90 روز اول شما به عنوان مشاور املاک در بالی

سه ماه اول تعیین می‌کند که آیا در این شغل می‌مانید یا نه. در بالی، همچنین تعیین می‌کند که آیا در بازاری پر از فعالان بدون مجوز، اعتباری پاک می‌سازید. این درس فرض می‌کند شما مشاور املاک اندونزیایی دارای گواهی هستید که برای یک P4 دارای مجوز کار می‌کنید. اگر خارجی هستید و نقش مدیر دارید، از آن برای پشتیبانی از مشاوران خود استفاده کنید، نه برای انجام کار میدانی آن‌ها.

مشتریان از کجا می‌آیند

اول فایل‌ها. در بالی، مشاوری که فایل‌های خوب دارد خریداران را جذب می‌کند. بهترین منابع شما:

• مالکان زمین و ویلا در منطقه‌ای که خوب می‌شناسید. سر بزنید، خودتان را معرفی کنید، قوانین را توضیح دهید و کارت خود را بگذارید.
• ارتباطات Banjar و روستا. اعتماد محلی در بالی مهم است و بسیاری از فروشندگان خانواده‌های بالیایی هستند.
• سردفتران، وکلا و مدیران ویلا، که زودتر از همه می‌شنوند مالکی می‌خواهد بفروشد.
• Co-broking با دیگر آژانس‌های دارای مجوز، همیشه با قرارداد کتبی (Bisnis.com).

سپس خریداران:

• پورتال‌ها. پورتال‌های اندونزیایی مانند Rumah123 و پلتفرم‌های ویلای بالی جایی هستند که خریداران جستجو می‌کنند. آگهی‌ها را دقیق و با ذکر درست حق زمین نگه دارید.
• شبکه‌های اجتماعی. اینستاگرام و ویدیوهای کوتاه ویلاهای بالی را می‌فروشند. همان‌طور که قوانین الزام می‌کند جزئیات مجوز آژانس را نشان دهید و هرگز بازدهی را که نمی‌توانید ثابت کنید وعده ندهید.
• رونمایی پروژه‌های سازندگان. بالی بیش از 70 پروژه اقامتگاه برنددار با مدیریت هتل دارد (Horwath HTL). سازندگان برای رونمایی‌ها و co-broking به مشاوران نیاز دارند.
• معرفی‌ها. خریداران قبلی، دوستان و جوامع خارجی‌های مقیم. از هر مشتری راضی یک معرفی بخواهید.
• روزهای بازدید آزاد. برای فروش دست دوم در Seminyak و Canggu مناسب است، جایی که خریداران دوست دارند مقایسه کنند.
• بانک‌ها. AREBI از بانک‌ها می‌خواهد فقط با مشاوران دارای مجوز کار کنند، که درها را برای مشاوران دارای گواهی با خریداران داخلی نیازمند وام مسکن باز می‌کند (Bisnis.com، دسامبر 2025).

مخاطب خود را بشناسید. استرالیایی‌ها در نیمه اول 2026 با حدود 802,800 بازدید در صدر بازدیدهای خارجی بودند و پس از آن چین و هند، و بریتانیا اول در اروپا بود (Databoks). برای هر گروه محتوایی بنویسید و اگر می‌توانید به زبان خودشان.

برنامه 90 روزه

روزهای 1 تا 30: یادگیری و راه‌اندازی

1. نمونه قراردادهای آژانس و قوانین کمیسیون را بخوانید (درس 4).
2. یک منطقه را خیابان به خیابان یاد بگیرید. در آن رانندگی کنید، هر ویلای در حال فروش را فهرست کنید و قیمت‌ها و مدت اجاره را یادداشت کنید.
3. نقشه کاربری را یاد بگیرید. Bali Exception مناطق رنگی را توضیح می‌دهد، از زمین کشاورزی سبز تا مناطق گردشگری صورتی.
4. ابزارهای خود را آماده کنید: یک CRM یا صفحه‌گسترده، یک پروفایل WhatsApp Business با نام آژانس و یک پوشه از مدارک استاندارد.
5. در بازدیدها و یک امضای محضری همراه یک مشاور ارشد باشید.

روزهای 31 تا 60: ساختن خط فروش

1. هر هفته تعداد مشخصی گفتگو با مالکان را هدف بگیرید و آن را پیگیری کنید.
2. اولین قراردادهای سپردن ملک را امضا کنید و پیش از بازاریابی، سند هر کدام را بررسی کنید.
3. هر هفته یک پست ساده منتشر کنید: یک فایل، یک واقعیت بازار، یک نکته حقوقی.
4. فهرستی از خریداران شروع کنید و هر لید را ارزیابی کنید: بودجه، زمان‌بندی، ساختار حقوقی.

روزهای 61 تا 90: کار روی معاملات

1. برای صرفه‌جویی در زمان، بازدیدها را به صورت گروهی و بر اساس منطقه انجام دهید.
2. یک بسته خریدار آماده کنید: هزینه‌ها، مالیات‌ها، مراحل بررسی حقوقی و مبانی اجاره بلندمدت یا Hak Pakai.
3. هر لید را ظرف یک روز کاری پیگیری کنید.
4. عددهای خود را با مدیرتان مرور کنید: گفتگوها، فایل‌ها، بازدیدها، پیشنهادها.

به یاد داشته باشید که درآمد از معاملات نهایی‌شده می‌آید و بدون معامله درآمدی نیست (Rumah123). پس‌انداز خود را برای شروعی کند برنامه‌ریزی کنید.

برنامه روزانه‌ای که جواب می‌دهد

• صبح: لیدهای جدید و پیگیری‌ها در WhatsApp و ایمیل. خریداران استرالیایی صبح زود بیدارند و خریداران اروپایی دیرتر در طول روز.
• اواخر صبح: دیدار با مالکان و بازدیدها، پیش از گرما و ترافیک.
• بعدازظهر: عکس فایل‌ها، پست‌ها، کارهای اداری و تماس با سردفتران.
• عصر: تماس با خریداران اروپایی و 20 دقیقه یادگیری با قوانین بالی یا تمرین‌های مشتری.

کارهای کوچکی که اعتماد می‌سازند

• پیش از سفر، لینک رسمی عوارض گردشگری را برای خریداران بفرستید. این عوارض از 14 فوریه 2024 اعمال می‌شود و سایت‌های پرداخت جعلی وجود دارند (Bali Travel Life).
• برای خریداران از راه دور، بر وکالت‌نامه رسمی برای هر نماینده و پرداخت‌هایی که از روند PPAT پیروی می‌کنند تأکید کنید. خریداران از راه دور هدف اصلی کلاهبرداری هستند (Global Investments).
• هر وعده را مکتوب کنید و یادداشتی از آنچه به هر مشتری گفته‌اید نگه دارید.

اشتباهاتی که باید از آن‌ها دوری کنید

• کار با «مشاوران» خارجی بدون مجوز. رئیس AREBI Bali گفت بسیاری از آن‌ها در اینستاگرام بازاریابی می‌کنند، پول را در خارج دریافت می‌کنند و مالیات نمی‌پردازند (Tirto). فقط با P4های دارای مجوز co-broking کنید.
• بازاریابی پیش از بررسی سند و کاربری.
• اعلام درآمد اجاره برای ویلایی که مجوز اجاره ندارد.
• دریافت پول در حساب شخصی.
• پیشنهاد ساختار nominee برای «حل» مسئله مالکیت کامل.
• دنبال کردن همه مناطق. ابتدا در یک منطقه مسلط شوید.

برای ایده‌های بیشتر، 90 روز اول شما و چگونه یک آگهی شغلی جعلی را تشخیص دهیم را بخوانید و آگهی‌های شغلی و آژانس‌ها را در CloserPass مرور کنید.