یک معامله در مصر از ابتدا تا انتها

یک معامله در مصر مراحل بیشتری از آنچه بسیاری از تازه‌واردان انتظار دارند دارد، عمدتاً به دلیل ثبت سند. این درس هر دو نوع فروش را نشان می‌دهد و سپس عددها را روی آن‌ها می‌گذارد.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، مشاور املاک: قرارداد کتبی کارگزاری، تطبیق، بازدیدها، مذاکره، بررسی مدارک، ثبت در دفتر.
• وکیل: زنجیره اسناد مالکیت را بررسی می‌کند و قرارداد فروش را تنظیم یا بازبینی می‌کند. دولت بریتانیا به خریداران خارجی توصیه می‌کند از وکیل مستقل استفاده کنند، هرگز وکیلی که سازنده یا مشاور انتخاب کرده است.
• سازنده: در فروش‌های پیش‌فروش، رزرو، قرارداد، طرح پرداخت و هر تأییدیه انتقال.
• اداره ثبت اسناد و املاک (Shahr El Aqary) و دفاتر اسناد رسمی آن: ثبت و تأیید رسمی، زیر نظر وزارت دادگستری.
• سازمان مالیاتی: مالیات 2.5% واگذاری فروشنده را دریافت می‌کند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. قرارداد کارگزاری امضا کنید با فروشنده (و با خریدار، اگر برای هر دو کار می‌کنید).
2. سند را بررسی کنید. آیا واحد ثبت شده است («قرارداد آبی») یا بر اساس زنجیره‌ای از قراردادهای اولیه نگه داشته می‌شود؟ در مصر، ثبت است که مالکیت را در برابر اشخاص ثالث منتقل می‌کند. یک شکاف در زنجیره می‌تواند به پرونده قضایی منجر شود.
3. واحد را بازاریابی کنید و خریداران را ارزیابی کنید. هویت و وجوه خریدار را بررسی کنید.
4. بر سر قیمت توافق کنید و شرایط. اگر واحد هنوز در حال ساخت است، قیمت اغلب به صورت مبلغ پرداخت‌شده به‌علاوه یک مبلغ اضافه (the “over”) نشان داده می‌شود و خریدار اقساط باقی‌مانده با سازنده را بر عهده می‌گیرد.
5. قرارداد فروش را امضا کنید. فروشنده باید حضوری یا از طریق وکالت‌نامه حاضر شود. وکالت‌نامه از خارج زمان می‌برد، پس زود شروع کنید.
6. از طریق بانک پرداخت کنید. مدرک نگه دارید، به‌ویژه برای خریداران خارجی که با ارز خارجی پرداخت می‌کنند.
7. ثبت یا تأیید رسمی کنید. ثبت به نقشه‌برداری، تأیید کانون وکلا (1% از ارزش، با سقف EGP 25,000)، هزینه ثبت بر اساس مساحت (گزارش‌شده EGP 500 تا 100 متر مربع و تا EGP 2,000 برای بیش از 300 متر مربع) و هزینه‌های قرارداد نیاز دارد. Enterprise گزارش داد که مجموع هزینه‌ها در سال 2023 اغلب به EGP 30,000 تا 50,000 می‌رسید.
8. فروشنده مالیات واگذاری را می‌پردازد: 2.5% از قیمت ناخالص فروش، بدون هیچ کسری، چه قرارداد ثبت شده باشد چه نه. از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون 151 سال 2026 در 29 ژوئیه 2026، PwC مهلت پرداخت 60 روزه را گزارش می‌کند (راهنماهای قدیمی‌تر 30 روز می‌گویند).

فروش پیش‌فروش، قدم‌به‌قدم

1. پروژه را بررسی کنید: سابقه سازنده، تخصیص زمین (اغلب از NUCA)، طرح کلی مصوب و حساب بانکی پروژه که فرمان 2184 سال 2022 الزامی کرده است.
2. رزرو. مشتری یک شماره واحد مشخص را رزرو می‌کند. هرگز «رزرو» بدون شماره واحد یا پرداخت به حساب شخصی را نپذیرید.
3. پیش‌پرداخت. یک راهنمای خریدار در سال 2026 آن را 5% تا 15% می‌داند، اما بسته به رونمایی متفاوت است.
4. قرارداد اولیه را امضا کنید (aqd ibtidaei) با سازنده. تاریخ تحویل، بندهای تأخیر، سطح نازک‌کاری، هزینه‌های انتقال و ودیعه نگهداری را که علاوه بر قیمت دریافت می‌شود بخوانید.
5. اقساط در طول طرح، اغلب 7 تا 10 سال. طبق فرمان 2184، سازنده برای تأخیر در تحویل 12 ماه مهلت دارد و پس از 24 ماه تأخیر، خریدار می‌تواند استرداد وجه را درخواست کند.
6. تحویل، سپس ودیعه نگهداری قابل پرداخت می‌شود و ثبت می‌تواند بعداً انجام شود.

سازنده کمیسیون آژانس شما را می‌پردازد. بپرسید چه زمانی.

مثال محاسباتی 1: فروش دست دوم در New Cairo

یک آپارتمان تکمیل‌شده و ثبت‌شده به قیمت EGP 8,000,000 فروخته می‌شود. فروشنده در قرارداد شما با کمیسیون 2.5% موافقت کرده است (نرخ نمونه: قانون نرخی تعیین نمی‌کند).

• مالیات واگذاری: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (فروشنده)
• کمیسیون: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (فروشنده، با انتقال بانکی)
• خالص فروشنده پیش از سایر هزینه‌ها: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• خریدار: هزینه‌های ثبت، به‌علاوه هزینه کانون وکلا با سقف EGP 25,000.

مثال محاسباتی 2: یک واحد پیش‌فروش

قیمت یک واحد EGP 6,000,000 است، با 10% پیش‌پرداخت و اقساط سه‌ماهه طی 8 سال (شرایط نمونه).

• پیش‌پرداخت: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• باقی‌مانده: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• تعداد سه‌ماهه‌ها: 8 x 4 = 32
• هر قسط: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• اگر ودیعه نگهداری 8% باشد (فقط نمونه، قرارداد را بررسی کنید): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 اضافه بر قیمت.

همیشه مجموع را به مشتری نشان دهید، نه فقط رقم ماهانه. از ماشین‌حساب کمیسیون برای بررسی سهم خود استفاده کنید.

هزینه‌ها و مهلت‌های مالیاتی در سال 2026 تغییر کردند. پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.

درباره پیش‌فروش بیشتر بخوانید در پیش‌فروش در مصر چگونه کار می‌کند. با پیش‌فروش مصر و امور مالی مصر تمرین کنید.