چه کسی می‌تواند در پرتغال مشاور املاک باشد

پرتغال پیش از شروع کار دو پرسش جداگانه می‌پرسد. اول، آیا اصلاً اجازه کار در پرتغال را دارید؟ این به ملیت شما بستگی دارد. دوم، زیر کدام مجوز واسطه‌گری می‌کنید؟ این به این بستگی دارد که به یک آژانس بپیوندید یا آژانس خودتان را باز کنید. این درس به زبان ساده به هر دو پاسخ می‌دهد.

دو راه برای کار در واسطه‌گری

زیر مجوز AMI یک آژانس. بیشتر افراد این‌گونه شروع می‌کنند. Ekonomista در سپتامبر 2026 توضیح داد مشاوری که به یک آژانس می‌پیوندد زیر مجوز آژانس کار می‌کند و به یک قرارداد همکاری با آن نیاز دارد. لازم نیست خودتان به IMPIC درخواست بدهید.

به‌عنوان دارنده مجوز. Law 15/2013 به یک شرکت یا یک فعال اقتصادی انفرادی (empresário em nome individual) اجازه می‌دهد برای مجوز به IMPIC درخواست دهد. پرسش‌های متداول IMPIC می‌گوید متقاضیان باید اقامتگاه یا دفتر مرکزی در یکی از کشورهای منطقه اقتصادی اروپا داشته باشند. درس 3 نحوه درخواست را توضیح می‌دهد.

در هر حال، پیش از امضای هر چیزی شماره مجوز آژانس را بررسی کنید. Law 15/2013 می‌گوید این شماره باید در قراردادها، نامه‌ها و هر آگهی درج شود.

مسیر 1: شهروندان اتحادیه اروپا، EEA و سوئیس

اگر گذرنامه یکی از کشورهای EU، ایسلند، لیختن‌اشتاین، نروژ یا سوئیس را دارید، می‌توانید بدون ویزای کار، به‌عنوان کارمند یا خوداشتغال در پرتغال کار کنید.

1. وارد شوید و کار یا جست‌وجوی کار را شروع کنید.
2. پس از سه ماه، اقامت خود را ثبت کنید. شهرداری Porto توضیح می‌دهد که مهلت آن 30 روز پس از همان سه ماه اول است.
3. در câmara municipal (شهرداری) محل زندگی‌تان، با کارت شناسایی یا گذرنامه، مدرک نشانی و اظهارنامه‌ای سوگندخورده مبنی بر داشتن یکی از شرایط، مانند کار در پرتغال، درخواست می‌دهید. در مراجعه حضوری، Porto گواهی را همان‌جا صادر می‌کند.

مسیر 2: اتباع غیر EU

قوانین اخیراً سخت‌تر شده است. به گفته M|B Advogados، Law 61/2025 در 23 اکتبر 2025 اجرایی شد و:

• مسیر قدیمی ابراز تمایل (manifestação de interesse) از میان رفته است. دیگر نمی‌توانید به‌عنوان گردشگر وارد شوید و بعداً وضعیت خود را قانونی کنید.
• باید پیش از سفر ویزای مناسب را در کشور مبدأ خود بگیرید.
• ویزای عمومی جست‌وجوی کار با ویزایی برای کار تخصصی جایگزین شد که مخصوص افرادی با مهارت‌های فنی تخصصی است.

ویزاهای اقامت مرتبط با کار شامل کار وابسته (قرارداد استخدامی) و خوداشتغالی یا کارآفرینی هستند. از آنجا که بیشتر مشاوران خوداشتغال‌اند، پیش از درخواست از یک وکیل مهاجرت بپرسید کدام ویزا با قرارداد واقعی شما سازگار است. سپس اجازه اقامت توسط AIMA، نهاد ادغام، مهاجرت و پناهندگی، بررسی می‌شود.

نکته‌ای درباره ویزای عشایر دیجیتال (digital nomad). این یک ویزای اقامت برای فعالیت حرفه‌ای است که از راه دور برای نهادهایی خارج از پرتغال انجام می‌شود. خلاصه D8 که در اوت 2026 بررسی کردیم، شرط درآمد را چهار برابر حداقل دستمزد، یعنی حدود €3,680 در ماه در 2026، اعلام می‌کند. این ویزا برای کسانی ساخته شده که کارفرما یا مشتریانشان خارج از کشورند. با شغل فروش خانه برای یک آژانس پرتغالی سازگار نیست. پیش از تکیه بر آن، وضعیت خود را با AIMA یا یک وکیل تأیید کنید.

ویزاهای ملکی چه می‌شود؟ Law 56/2023 درخواست‌های جدید ویزای طلایی بر پایه املاک را پایان داد. هرگز به مشتری نگویید که خرید خانه اقامت می‌دهد.

شماره‌های شما: NIF و NISS

• NIF (شماره مالیاتی). برای کار، امضای قرارداد و پرداخت مالیات به آن نیاز دارید. gov.pt می‌گوید رایگان است. مقیمان با نوبت قبلی در اداره Finanças درخواست می‌دهند. غیرمقیمان معمولاً به یک نماینده مالیاتی در پرتغال نیاز دارند و از خارج از EU و EEA به‌صورت آنلاین از طریق یک نماینده درخواست می‌دهند. idealista اشاره می‌کند که داشتن فقط NIF به‌تنهایی برای برخی مقیمان غیر EU الزام داشتن نماینده را ایجاد نمی‌کند، پس از Finanças بپرسید چه چیزی شامل شما می‌شود.
• NISS (شماره تأمین اجتماعی). این هم رایگان است. از طریق فرم آنلاین Segurança Social با کارت شناسایی و مدرک کار، مانند قرارداد یا ثبت خوداشتغالی، درخواست می‌دهید. اتباع غیر EU ویزا و مجوز اقامت خود را هم اضافه می‌کنند. کارفرما هم می‌تواند آن را برای شما درخواست کند.

gov.pt اضافه می‌کند که خارجی‌هایی با نشانی در پرتغال می‌توانند NIF، NISS و شماره سلامت ملی را با هم درخواست کنند.

وضعیت خوداشتغالی: recibos verdes

بیشتر مشاوران trabalhadores independentes (خوداشتغال) هستند. در عمل:

1. فعالیت خود را در اداره مالیات ثبت کنید (início de atividade). Doutor Finanças این اظهارنامه را جزو مدارکی می‌داند که یک فعال اقتصادی انفرادی به IMPIC نشان می‌دهد، پس اگر روزی آژانس خودتان را باز کنید هم گام اول است.
2. برای هر پرداختی که آژانس به شما می‌کند، در Portal das Finanças یک رسید صادر کنید (recibo verde).
3. درآمد شما در IRS category B (درآمد کسب‌وکار و حرفه‌ای) قرار می‌گیرد. درس 8 مالیات را پوشش می‌دهد.
4. تأمین اجتماعی. Ekonomista قوانین 2026 را توضیح می‌دهد: شما 21.4% را بر «درآمد مبنا» برابر با 70% مبلغی که بابت خدمات فاکتور کرده‌اید می‌پردازید. آن را هر فصل اعلام می‌کنید (تا 31 ژانویه، 30 آوریل، 31 ژوئیه و 31 اکتبر). شما در 12 ماه اول معاف هستید، اما آن ماه‌ها هیچ مزایایی به شما نمی‌دهند و در سابقه بازنشستگی حساب نمی‌شوند.

بررسی سریع شما

شما هستید	نیاز دارید
اتحادیه اروپا، EEA یا سوئیس	NIF، NISS، ثبت اقامت در شهرداری پس از سه ماه
غیر EU، پیوستن به‌صورت خوداشتغال	ویزای اقامت برای کار مستقل که پیش از سفر گرفته شده، سپس AIMA
غیر EU، استخدام به‌عنوان کارمند	ویزای اقامت برای کار وابسته که پیش از سفر گرفته شده، سپس AIMA
هر کسی که آژانس باز می‌کند	همه موارد بالا، به‌علاوه مجوز IMPIC در درس 3

آنچه مجاز نیست

• کار با اقامت توریستی. از زمان Law 61/2025 نمی‌توانید پس از ورود به‌عنوان بازدیدکننده وضعیت خود را درست کنید.
• نشان دادن خانه بدون پشتوانه یک آژانس دارای مجوز. واسطه‌گری بدون مجوز طبق Law 15/2013 تخلف است.
• وعده ویزا از طریق ملک.

قوانین مهاجرت سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. این نکات را در مهارت‌های ارتباط با مشتری تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مهاجرتی.