قوانینی که هر روز در پرتغال رعایت می‌کنید

قوانین پرتغال برای مشاوران املاک در چند قانون نوشته شده‌اند و IMPIC آن‌ها را بررسی می‌کند. بیشتر مشکلات از یک قرارداد ضعیف، آگهی بدون شماره مجوز یا رده انرژی، مشتری‌ای که کسی او را شناسایی نکرده، یا پول نقد ناشی می‌شود. این درس قوانین را به عادت‌های روزانه تبدیل می‌کند.

1. اول قرارداد واسطه‌گری را امضا کنید

قرارداد شما با مالک contrato de mediação imobiliária است. Article 16 از Law 15/2013 می‌گوید باید کتبی باشد و این موارد را ذکر کند:

• ملک، شامل همه بارهای حقوقی روی آن (رهن، حق وثیقه).
• معامله‌ای که در آن واسطه‌گری می‌کنید: فروش، اجاره، معاوضه و غیره.
• کارمزد، به‌صورت مبلغ ثابت یا درصد، نحوه پرداخت آن و نرخ VAT.
• مشخصات بیمه آژانس.
• مشاور دخیل، در صورت وجود.
• هر خدمت اضافی، یک‌به‌یک.
• هر شرط انحصاری و معنای آن.

اگر مدتی نوشته نشده باشد، قرارداد شش ماه اعتبار دارد. قراردادی که این قوانین را نقض کند باطل است و آژانس نمی‌تواند آن را علیه مشتری به کار ببرد. بیشتر آژانس‌ها از مدل رسمی Ordinance 228/2018 استفاده می‌کنند که به گفته idealista باید عبارات مربوط به حفاظت از داده‌ها را داشته باشد (Imojuris، idealista).

کارمزد چه زمانی سررسید می‌شود؟ Article 19 می‌گوید:

• به‌عنوان قاعده، وقتی معامله انجام شود.
• در زمان قرارداد پیش‌فروش (CPCV)، اگر قرارداد واسطه‌گری چنین بگوید.
• در حالت انحصار، همچنین وقتی معامله به تقصیر مالک انجام نشود.
• اگر مشتری شما خریدار یا مستأجر است، فقط در صورتی می‌توانید پیش‌پرداخت بگیرید که قرارداد اجازه دهد، و اگر معامله انجام نشود باید آن را بازگردانید.

تعهدات شما در برابر مشتریان (article 17) شامل بررسی اهلیت و حق امضای طرفین، بررسی بارهای حقوقی و ویژگی‌های ملک، و اطلاع‌رسانی سریع به مشتریان درباره هر چیزی است که معامله را به خطر بیندازد.

2. آگهی‌های خود را پاکیزه نگه دارید

• شماره مجوز. نام و شماره AMI آژانس در هر آگهی، پست و فهرست ملک (article 13).
• رده انرژی. DECO PROteste توضیح می‌دهد که گواهی انرژی از همان لحظه‌ای که خانه برای فروش یا اجاره به بازار عرضه می‌شود الزامی است، و تبلیغ آن بدون رده انرژی جریمه دارد. جریمه‌ها برای اشخاص حقیقی از €250 تا €3,740 و برای شرکت‌ها از €2,500 تا €44,890 است.
• بدون وعده ویزا. ویزای طلایی دیگر ملک را پوشش نمی‌دهد (درس 5).

3. مشتری خود را بشناسید (Law 83/2017)

Law 83/2017 هر کسی را که فعالیت املاک، از جمله واسطه‌گری، انجام می‌دهد نهاد مشمول می‌داند. IMPIC طبق Regulation 603/2021 بر این بخش نظارت دارد. پرسش‌های متداول آن تعهدات را این‌گونه شرح می‌دهد:

1. هر مشتری و مالک ذی‌نفع یک شرکت را پیش از شروع رابطه شناسایی کنید. در واسطه‌گری یعنی هنگام امضای قرارداد واسطه‌گری، و همیشه پیش از هر CPCV یا سند. Law 83/2017 همچنین بررسی معاملات موردی €15,000 یا بیشتر را الزامی می‌کند، و هر زمان که به چیزی مشکوک شوید، صرف‌نظر از مبلغ.
2. هدف معامله را درک کنید و در صورت لزوم با توجه به ریسک، منشأ پول را بدانید.
3. سوابق بررسی‌های خود را به مدت 7 سال نگه دارید.
4. گزارش فوری موارد مشکوک به DCIAP (اداره مرکزی دادستانی) و UIF (واحد اطلاعات مالی پلیس قضایی)، بدون هشدار دادن به مشتری.
5. هر معامله را هر فصل به IMPIC گزارش دهید: فصل اول تا 30 ژوئن، فصل دوم تا 30 سپتامبر، فصل سوم تا 31 دسامبر، فصل چهارم تا 31 مارس. اجاره‌ها زمانی گزارش می‌شوند که اجاره‌بها €2,500 در ماه یا بیشتر باشد.
6. کارکنان را آموزش دهید و یک مسئول انطباق (RCN) تعیین کنید. کارکنان جدیدی که وظایف مبارزه با پولشویی (AML) دارند، بلافاصله پس از پیوستن آموزش می‌بینند.

پیامدها جدی است. خلاصه سال 2024 Abreu Advogados جریمه عدم گزارش را برای یک شرکت €5,000 تا €1,000,000 و برای تخلفات عمومی تا €5 میلیون، یا دو برابر سود به‌دست‌آمده اگر بیشتر باشد، ذکر می‌کند. رویه مکتوب آژانس خود و نام RCN آن را بپرسید.

4. بدون پول نقد بالاتر از سقف

ماده 63-E قانون عمومی مالیات پرداخت یا دریافت €3,000 یا بیشتر به‌صورت نقدی را ممنوع می‌کند، یا €10,000 برای افراد غیرمقیمی که در قالب کسب‌وکار فعالیت نمی‌کنند (Postal، به نقل از Banco de Portugal، ژوئیه 2026). تقسیم یک پرداخت برای پایین ماندن از سقف ایده بدی است. حق‌الزحمه خود را همیشه با انتقال بانکی و در ازای فاکتور یا رسید دریافت کنید.

5. از داده‌های شخصی محافظت کنید

شما مدارک هویتی، شماره‌های مالیاتی، فیش حقوقی و اطلاعات بانکی جمع‌آوری می‌کنید. GDPR اتحادیه اروپا اعمال می‌شود و Law 58/2019 آن را وارد قانون پرتغال می‌کند، با CNPD به‌عنوان ناظر (Garrigues). در عمل:

• فقط آنچه را معامله نیاز دارد جمع‌آوری کنید و دلیلش را بگویید.
• هرگز کپی مدارک هویتی را در گروه‌های گفت‌وگوی باز نفرستید.
• پس از پایان دوره نگهداری قانونی، پرونده‌ها را حذف یا بایگانی کنید و 7 سال نگهداری سوابق AML را به یاد داشته باشید.

6. اسناد ملک را بشناسید

پیش از انتشار آگهی، این مدارک را از مالک بخواهید:

سند	چه چیزی را نشان می‌دهد	کجا
Caderneta predial	پرونده مالیاتی: ماده ماتریس، ارزش مشمول مالیات (VPT)، مساحت‌ها، مالکان	Portal das Finanças، رایگان و آنلاین
Certidão permanente	ثبت املاک: مالک قانونی، رهن‌ها، توقیف‌ها	آنلاین، حدود €15
Certificado energético	رده انرژی، برای خانه‌ها 10 سال معتبر	کارشناس واجد شرایط مورد تأیید ADENE
Licença de utilização	خانه از نظر قانونی می‌تواند به‌عنوان مسکن استفاده شود	شهرداری

Literacia Financeira توضیح می‌دهد که caderneta و certidão مکمل یکدیگرند: یکی مالیاتی است و دیگری حقوقی.

وضعیت licença de utilização تغییر کرده است. Montepio گزارش می‌دهد که از 1 ژانویه 2024، طبق Decree-law 10/2024 (“Simplex urbanístico”)، دیگر ارائه این مجوز هنگام امضای سند الزامی نیست. اما همچنان مهم است. بررسی کنید که وجود دارد، مساحت‌های واقعی با اسناد مطابقت دارد و توسعه‌ها یا بالکن‌های بسته‌شده قانونی شده‌اند. اگر نشده باشند، بانک‌ها ممکن است از اعطای وام خودداری کنند.

چه چیزهایی باعث جریمه مشاوران می‌شود

رویه	ریسک
واسطه‌گری بدون آژانس دارای مجوز	جریمه از €5,000 تا €30,000 طبق Law 15/2013
نبود قرارداد کتبی یا ناقص بودن محتوای آن	قرارداد باطل، حق‌الزحمه در خطر
آگهی بدون شماره AMI	€750 تا €5,000 طبق Law 15/2013
آگهی بدون رده انرژی	€250 تا €44,890 بسته به اینکه چه کسی هستید
نادیده گرفتن احراز هویت یا گزارش‌های IMPIC	جریمه‌های AML، تا €1,000,000 برای عدم گزارش
پول نقد €3,000 یا بیشتر	جریمه‌های مالیاتی طبق قانون عمومی مالیات

عادت‌های روزانه شما

• هیچ آگهی‌ای بدون قرارداد امضاشده و گواهی انرژی.
• هیچ تبلیغی بدون شماره AMI و رده انرژی.
• هیچ CPCV (قرارداد پیش‌فروش) بدون بررسی هویت و ذی‌نفع واقعی.
• بدون پول نقد.
• یک یادآور در تقویم برای هر گزارش فصلی IMPIC.

این قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. آن‌ها را در مهارت‌های کار با مشتری تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی.