چه کسی می‌تواند در تایلند مشاور املاک باشد: قاعده برای خارجی‌ها

تایلند پیش از اینکه در حوزه ملک کار کنید یک سؤال می‌پرسد: آیا تایلندی هستید؟ اگر هستید، مجوزی لازم نیست و می‌توانید با هر آژانسی شروع کنید. اگر نیستید، کار اصلی مشاور به روی شما بسته است، اما شغل‌های قانونی پیرامون آن وجود دارد. این درس قاعده، نقش‌های قانونی و مدارک لازم را توضیح می‌دهد.

فهرست 2020

این قاعده از یک اطلاعیه وزارت کار می‌آید که کارهایی را تعیین می‌کند که خارجی‌ها از انجامشان منع شده‌اند. Nagashima Ohno & Tsunematsu، یک مؤسسه حقوقی، در مه 2020 آن را چنین خلاصه کرد:

• تاریخ آن 1 آوریل 2020 است، در 21 آوریل 2020 در روزنامه رسمی منتشر شد و 60 روز پس از انتشار لازم‌الاجرا شد.
• فهرست 39 شغلی 1979 را با 40 بند در چهار پیوست جایگزین کرد.
• این یک اطلاعیه وزارتی است که بر اساس فرمان اضطراری مدیریت کارگران خارجی صادر شده است. اغلب می‌خوانید که «فرمان سلطنتی» است. نیست.

پیوست نخست، فهرست 1، کارهایی را در بر می‌گیرد که مطلقاً ممنوع هستند. بند 19 آن کار دلالی یا نمایندگی است، با یک استثنا: دلالی یا نمایندگی در تجارت یا سرمایه‌گذاری بین‌المللی (Acclime، 2024). Khaosod English (ژوئیه 2023) همین بند را خدمات نمایندگی و دلالی ذکر می‌کند.

معنای آن برای ملک. Thaiger (مه 2026) آن را این‌گونه تفسیر می‌کند: ثبت آگهی ملک، نشان دادن واحدها، مذاکره و دریافت کمیسیون از معامله مختص اتباع تایلند است و اجرای قانون از 2024 سخت‌گیرانه‌تر شده است. منابعی که استفاده کردیم فروش کاندو به خریداران خارج از کشور را مشمول استثنای تجارت یا سرمایه‌گذاری نمی‌دانند. بدون مشاوره کتبی از یک وکیل تایلندی مسیر شغلی خود را بر این تفسیر بنا نکنید.

اگر تایلندی هستید

به‌عنوان فرد به هیچ مجوز، آزمون یا ثبتی نیاز ندارید (Themis Partner). از روز اول می‌توانید به یک آژانس، تیم فروش یک سازنده یا بخش آژانس یک پورتال بپیوندید. عضویت در انجمنی مانند TREBA داوطلبانه است و به اعتبار شما کمک می‌کند (درس 3). به‌عنوان کارمند، مانند هر کس دیگری تأمین اجتماعی و مالیات بر درآمد می‌پردازید (پایان این درس را ببینید).

اگر خارجی هستید: چه کاری مجاز است و چه کاری نه

Thaiger و Themis Partner تقسیم روشنی را توضیح می‌دهند. خارجی‌ها در نقش‌هایی مانند مشاور یا مدیر فروش بین‌المللی، مدیر بازاریابی خارج از کشور، توسعه کسب‌وکار، روابط با سرمایه‌گذاران، مشاور، بازاریابی و امور اداری، یا به‌عنوان مدیر یا سهامدار شرکت در سقف 49% کار می‌کنند. همکاران تایلندی بخش معامله را انجام می‌دهند.

یک خارجی با مجوز مناسب می‌تواند	یک خارجی نمی‌تواند
پروژه‌ها را برای خریداران خارج از کشور بازاریابی کند	از مالکان آگهی بگیرد
بازاریابی، محتوا و کارزارها را اداره کند	واحدها را به خریداران نشان دهد
کسب‌وکار و همکاری‌ها را توسعه دهد	درباره قیمت و شرایط مذاکره کند
روابط با سرمایه‌گذاران را مدیریت کند	از معامله کمیسیون بگیرد
عضو هیئت‌مدیره باشد یا در سقف 49% سهام داشته باشد	با ویزای توریستی یا معافیت ویزا کار کند

شرح شغل شما بخشی از قاعده است. وظایفی که روی مجوز کار شما نوشته شده باید با کاری که واقعاً انجام می‌دهید مطابقت داشته باشد (Thaiger). مجوز «مدیر بازاریابی» برگزاری بازدیدها در آخر هفته را پوشش نمی‌دهد.

ویزای Non-B و مجوز کار

Thaiger مراحل را در مه 2026 چنین برشمرد:

1. ویزای Non-Immigrant «B». درخواست آن را در سفارت تایلند پیش از ورود می‌دهید. یک‌بار ورود 2,000 بات و چندبار ورود 5,000 بات هزینه دارد.
2. مجوز کار. کارفرمای شما آن را ثبت می‌کند. در بانکوک حدود 7 تا 10 روز کاری طول می‌کشد، یا برای شرکت‌های مورد حمایت Board of Investment (BOI) از طریق Single Window آن 1 تا 3 روز.
3. شرایط کارفرما. شرکت برای هر مجوز کار خارجی به 2 میلیون بات سرمایه پرداخت‌شده و 4 کارمند تایلندی نیاز دارد. Leto همین ارقام را ذکر می‌کند.
4. حداقل حقوق. دست‌کم 50,000 بات در ماه برای اتباع کشورهای غربی.

پس یک آژانس کوچک با دو کارمند تایلندی، هر قدر هم مشتاق باشد، قانوناً نمی‌تواند حامی شما شود. پیش از استعفا از شغل فعلی، درباره سرمایه و تعداد کارکنان بپرسید.

مسیری متفاوت. Leto یک جایگزین را توضیح می‌دهد: کار برای یک شرکت خارجی، با مشتریان و پرداخت‌ها خارج از تایلند، با ویزای Long-Term Resident (LTR) «Work-from-Thailand Professional». این کار از راه دور برای کسب‌وکاری در خارج است، نه راهی برای فروش ملک تایلند در داخل تایلند.

جریمه‌ها

Leto، یک آژانس، این ارقام را در مه و ژوئن 2026 منتشر کرد. ما نتوانستیم آن‌ها را به‌طور مستقل تأیید کنیم، پس آن‌ها را تقریبی در نظر بگیرید:

• کارگر: جریمه تا 100,000 بات، اخراج و ممنوعیت ورود به تایلند به مدت 1 تا 5 سال.
• کارفرما: جریمه تا 400,000 بات برای هر کارگر خارجی غیرقانونی.
• بازرسی‌ها واقعی‌اند. Leto در 2025 14 بازرسی از آژانس‌ها در چونبوری (پاتایا) با شناسایی 27 کارگر خارجی غیرقانونی شمرد، در برابر 19 در پوکت و 11 در کو سامویی. همچنین می‌گوید بسیاری از مشاوران روس‌زبان با ویزای توریستی کار می‌کنند که غیرقانونی است.

مالیات و تأمین اجتماعی

Thaiger مبانی 2026 را چنین ارائه کرد:

• تأمین اجتماعی. سقف دستمزد ماهانه از 2026 به 17,500 بات می‌رسد، پس بیشترین مبلغی که شما و کارفرمایتان هر کدام می‌پردازید 875 بات در ماه است (5% سقف).
• مالیات بر درآمد تصاعدی است، از 0% تا 35%.
• مالیات ثابت 17% LTR فقط برای صنایع هدف BOI اعمال می‌شود. املاک جزو آن‌ها نیست.

بررسی سریع شما

شما هستید	نیاز دارید
تبعه تایلند، شروع به‌عنوان مشاور املاک	شغلی در یک آژانس یا نزد سازنده، تأمین اجتماعی از طریق کارفرما، و در صورت تمایل عضویت در یک انجمن
خارجی، با پیشنهاد نقش فروشی که شامل بازدیدهاست	نه گفتن، یا تغییر نقش به نقشی که قانون اجازه می‌دهد
خارجی، با پیشنهاد نقش بازاریابی بین‌المللی یا توسعه کسب‌وکار	ویزای Non-B، مجوز کار با وظایف منطبق، کارفرمایی با 2 میلیون بات سرمایه و 4 کارمند تایلندی برای هر خارجی، دست‌کم 50,000 بات در ماه
خارجی که برای شرکتی در خارج کار می‌کند	بررسی مسیر LTR Work-from-Thailand Professional، با مشتریان و درآمد خارج از تایلند

آنچه مجاز نیست

• کار میدانی آژانس توسط خارجی: ثبت آگهی، نشان دادن ملک، مذاکره یا گرفتن کمیسیون معامله.
• کار با ویزای توریستی یا معافیت ویزا، حتی «فقط برای کمک».
• مجوزی که با شغل مطابقت ندارد. مجوز یک نقش، نقش دیگری را پوشش نمی‌دهد.

این نکات را در مهارت‌های ارتباط با مشتری تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مهاجرتی. CloserPass به وزارت کار یا هیچ نهاد دولتی در تایلند وابسته نیست. قوانین مهاجرت سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید.