قوانینی که هر روز در تایلند رعایت می‌کنید

تایلند قانونی ویژه مشاوران با فهرست تعهدات ندارد، پس قواعدی که هر روز رعایت می‌کنید از چند جا می‌آیند: قرارداد شما با مالک، Condominium Act، مدارک بانکی برای پول خارجی، تعهدات مبارزه با پولشویی و از اکتبر 2026 کارزاری سراسری علیه مالکیت اسمی. بیشتر مشکلات از کارمزدی که کسی ننوشته، وعده‌ای که قانون از آن پشتیبانی نمی‌کند یا پولی که از مسیر اشتباه رسیده ناشی می‌شوند. این درس قواعد را به عادت تبدیل می‌کند.

1. کمیسیون را کتبی توافق کنید

در تایلند نرخ قانونی پیش‌فرضی وجود ندارد. FazWaz کمیسیون معمول فروش را 3% تا 5% قیمت می‌داند که فروشنده می‌پردازد و در قیمت درخواستی گنجانده می‌شود. چون هیچ چیز در قانون این خلأ را پر نمی‌کند، توافق کتبی شما با مالک تنها حمایت شماست. این توافق باید مشخص کند:

• ملک و معامله (فروش یا اجاره).
• کمیسیون، به‌صورت درصد یا مبلغ، و اینکه چه کسی می‌پردازد.
• زمان پرداخت: هنگام قرارداد فروش یا هنگام انتقال در اداره اراضی.
• اینکه وکالت انحصاری است یا نه و برای چه مدت.
• نحوه تقسیم معامله‌ای که با آژانس دیگری مشترک است.

نقش خود را بشناسید. اگر خارجی هستید، با مالکان قرارداد نمی‌بندید، واحد نشان نمی‌دهید و مذاکره نمی‌کنید (درس 2). توافق‌نامه را آژانس امضا می‌کند و همکاران تایلندی آن را پیش می‌برند. شرح شغل مجوز شما باید با کار واقعی‌تان مطابقت داشته باشد (Thaiger).

2. فقط آنچه قانون اجازه می‌دهد تبلیغ کنید

بیشتر شکایت‌ها در بازار املاک تایلند با یک وعده شروع می‌شوند. این‌ها وعده‌هایی هستند که هرگز نباید بدهید:

• «اجاره 99 ساله» یا «سهمیه 75% خارجی». در ژوئن 2024 هیئت وزیران به‌طور اصولی با افزایش سهمیه کاندوی خارجی‌ها به 75% و تمدید اجاره‌ها به 99 سال موافقت کرد، اما وزیر کشور وقت گفت پیش‌نویس آماده نیست (The Nation، ژوئن 2024). تا ژوئن 2026، هیچ‌یک قانون نشده بود (Bektu). این‌گونه بگویید: سهمیه 49% و سقف اجاره 30 ساله همچنان اعمال می‌شوند.
• «30+30+30» به‌عنوان تضمین. این ساختارها به‌طور گسترده تبلیغ می‌شوند (Pattaya Mail، فوریه 2026)، اما تمدیدها فقط وعده‌های قراردادی‌اند. Bektu توضیح می‌دهد که دادگاه‌ها معمولاً فقط نخستین دوره ثبت‌شده 30 ساله را اجرا می‌کنند. می‌توانید گزینه تمدید را توضیح دهید. هرگز آن را 90 ساله نفروشید.
• «مالکیت کامل» بدون بررسی سهمیه. مالکیت کامل خارجی‌ها بر کاندو به 49% مساحت قابل فروش ساختمان محدود است. فراتر از آن، خارجی فقط می‌تواند اجاره کند. پیش از اینکه واحدی را با مالکیت کامل برای خارجی‌ها تبلیغ کنید، بررسی کنید که ساختمان هنوز جای خالی در سهمیه خارجی دارد.
• «تحت حمایت حساب امانی» وقتی نیست. حساب امانی طبق Escrow Act B.E. 2551 (2008) داوطلبانه است و فقط زمانی اعمال می‌شود که هر دو طرف برای استفاده از امین دارای مجوز توافق کنند (Thailand Law Online). بیشتر خریداران مستقیماً به سازنده پرداخت می‌کنند.
• زمین به نام خارجی. خارجی‌ها نمی‌توانند مالک زمین باشند. هرگز زمین یا خانه همراه با زمین را چیزی که خریدار خارجی می‌تواند مستقیماً مالکش شود تبلیغ نکنید.

3. قرارداد استاندارد کاندو را بشناسید

ماده 6/2 Condominium Act که در 2008 افزوده شد، قرارداد فروش کاندو با سازنده را ملزم به پیروی از فرم استاندارد وزارت کشور می‌کند (Siam Legal). شروط مغایر باطل هستند و ماده 63 جریمه 100,000 بات تعیین می‌کند. حمایت‌های کلیدی برای خریدار:

• سازنده باید تاریخ انتقال را اعلام کند و 30 روز اطلاع قبلی بدهد.
• ساخت نمی‌تواند بیش از یک سال متوقف شود.
• مسئولیت نقص به مدت 5 سال برای سازه و 2 سال برای سایر بخش‌ها.
• خریدار می‌تواند قرارداد را بدون کارمزد به شخص دیگری واگذار کند.
• جریمه تأخیر در تحویل دست‌کم 0.01% در روز با سقف 10%.

وقتی خریداری قراردادی به شما نشان می‌دهد که از این شروط فاصله دارد، پیش از امضا او را نزد وکیل بفرستید.

4. پول خارجی را درست مدیریت کنید: فرم FET

خریدار خارجی که کاندو با مالکیت کامل به نام خود می‌خواهد باید نشان دهد پول از خارج آمده است. Storm Real Estate Phuket (سپتامبر 2026) توضیح می‌دهد:

• فرم Foreign Exchange Transaction (FET) را بانک تایلندی دریافت‌کننده پول صادر می‌کند.
• معمولاً برای انتقال‌های USD 50,000 یا بیشتر لازم است.
• وجوه باید از خارج حواله شوند، به ارز خارجی، پیش از انتقال.

اداره اراضی هنگام ثبت واحد به نام خارجی از این فرم استفاده می‌کند. از روز اول به خریداران بگویید. پولی که از مسیر اشتباه وارد شده دلیل کلاسیک تأخیر در انتقال به خارجی‌هاست.

5. مشتری و منشأ وجوه را بشناسید

Themis Partner تعهدات مبارزه با پولشویی را در میان قواعدی که بر آژانس‌ها اعمال می‌شوند ذکر می‌کند. رویه کتبی آژانس خود را بخواهید و در هر پرونده از آن پیروی کنید. به‌عنوان روال روزانه:

1. هر خریدار و فروشنده و مالک واقعی پشت هر شرکت را شناسایی کنید.
2. پول را بشناسید: از کجا می‌آید و چگونه می‌رسد.
3. کارمزدها را فقط با انتقال بانکی به حساب شرکت و در برابر فاکتور دریافت کنید.
4. از هر بررسی که انجام داده‌اید سابقه نگه دارید.

برخورد 2026 با مالکیت اسمی حساسیت را بیشتر می‌کند. کارزار سراسری که در 19 اکتبر 2026 آغاز شد بررسی‌هایی بر خریدهای بالای 2 میلیون بات یا با ارزش ارزیابی‌شده بالای 5 میلیون بات اضافه می‌کند و همسران تایلندی خارجی‌ها باید منشأ وجوه خود را ثابت کنند (Thai Examiner، اکتبر 2026). Leto همچنین از بخشنامه اداره اراضی مورخ 15 مه 2026 درباره احراز ذی‌نفعان نهایی خبر می‌دهد. در دفتر اراضی منتظر پرسش باشید و مشتریان را برای آن آماده کنید.

هرگز ساختار مالکیت اسمی، یک «دوست» تایلندی روی سند یا شرکتی با سهامداران تایلندی صوری را برای دور زدن ممنوعیت زمین پیشنهاد نکنید. پول مشتری و مسیر شغلی خودتان را به خطر می‌اندازید.

چه چیزهایی آدم‌ها را به دردسر می‌اندازد

رویه	ریسک
خارجی‌ای که واحد نشان می‌دهد یا مذاکره می‌کند	جریمه، اخراج و ممنوعیت ورود برای کارگر، جریمه برای کارفرما (درس 2)
نبود توافق‌نامه کتبی کمیسیون	هیچ پیش‌فرض قانونی برای تکیه کردن و اختلاف بر سر اینکه چه کسی می‌پردازد
فروش اجاره 99 ساله یا سهمیه 75%	وعده حقوقی که در قانون وجود ندارند
فروش 30+30+30 به‌عنوان تضمین‌شده	معمولاً فقط نخستین 30 سال ثبت‌شده اجرا می‌شود
پول ارسال‌شده بدون FET یا به بات	انتقال با مالکیت کامل که به نام خارجی قابل ثبت نیست
پیشنهاد مالک اسمی	تحقیق و احتمال از دست رفتن زمین در برخورد 2026

عادت‌های روزانه شما

• هیچ آگهی بدون توافق‌نامه کتبی کمیسیون.
• هیچ تبلیغی که بیش از آنچه سهمیه 49% و اجاره 30 ساله اجازه می‌دهند وعده دهد.
• هیچ رزروی بدون مدرک شناسایی و منشأ روشن وجوه.
• به هر خریدار خارجی پیش از ارسال هر مبلغی درباره FET گفته شود.
• هرگز پول نقد و هرگز مالک اسمی.

این قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. آن‌ها را در مهارت‌های کار با مشتری تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی. CloserPass به هیچ نهاد دولتی در تایلند وابسته نیست.