بازار دبی را بشناسید: مناطق، خریداران و قیمت‌ها

مشتریان برای باز کردن درها به شما پول نمی‌دهند. برای اینکه بازار را بهتر از آن‌ها می‌شناسید پول می‌دهند. این درس تصویر کلی دبی را به شما می‌دهد.

بازار در چند عدد

• 2025: رکورد AED 917 billion معاملات املاک، 20% افزایش، در حدود 270,000 معامله، با 129,400 سرمایه‌گذار جدید (Gulf News، ارقام DLD).
• سه‌ماهه اول 2026: AED 252 billion در 60,303 معامله، 31% بیشتر از سال قبل (Dubai Media Office).
• سه‌ماهه دوم 2026: سه‌ماهه‌ای آرام‌تر. Savills تعداد 35,884 معامله مسکونی شمارش کرد که 19% کمتر از سه‌ماهه اول بود و حدود 27,300 خانه تحویل داده شد. Cushman & Wakefield کاهش 4% قیمت‌ها و 6% اجاره‌ها در این سه‌ماهه را گزارش داد و حدود 32,000 واحد دیگر برای نیمه دوم 2026 در راه است.

درس برای شما: دبی چرخه‌ای حرکت می‌کند. به مشتریان نگویید که قیمت‌ها فقط بالا می‌روند.

قیمت‌ها

Savills میانگین‌های سه‌ماهه دوم 2026 را حدود AED 1,960 برای هر فوت مربع برای آپارتمان (حدود 4% کاهش نسبت به سه‌ماهه قبل) و AED 1,646 برای هر فوت مربع برای ویلا و تاون‌هاوس اعلام می‌کند و اشاره دارد که قیمت‌ها همچنان بالاتر از سال قبل هستند. همیشه بر اساس قیمت هر فوت مربع و معاملات ثبت‌شده مقایسه کنید، نه قیمت‌های درخواستی. ببینید: صفحه بازار دبی.

خارجی‌ها کجا می‌توانند خرید کنند

طبق مقررات شماره 3 سال 2006، اتباع غیراماراتی فقط در مناطق تعیین‌شده می‌توانند ملک freehold بخرند، مانند Dubai Marina، Palm Jumeirah، Emirates Hills، Jebel Ali و بخش‌هایی از Sheikh Zayed Road. مناطقی مانند Jumeirah و Umm Suqeim عمدتاً غیر freehold هستند و برای خریداران اماراتی و GCC باز هستند. پیش از بازاریابی یک قطعه برای خریدار خارجی، همیشه وضعیت آن را تأیید کنید.

مناطق کلیدی و اینکه برای چه کسانی مناسب‌اند

منطقه	مشتری معمول	بازده ناخالص، نیمه اول 2026 (dubizzle)
Jumeirah Village Circle	سرمایه‌گذار متمرکز بر بازده، مستأجر جوان	حدود 7.0% (آپارتمان‌های رده متوسط)
Arjan	سرمایه‌گذار با بودجه محدود	حدود 6.8%
Business Bay	متخصصان نزدیک Downtown	حدود 5.5%
ویلاهای Palm Jumeirah	خریدار سبک زندگی، ثروتمند	حدود 4.1%
Emirates Hills	خریدار خانه‌های نمادین و لوکس	حدود 2.7%

نام‌های دیگری که هر روز خواهید شنید: Downtown Dubai، Dubai Marina، Dubai Hills Estate، Jumeirah Lake Towers و Dubai South، یک کریدور رشد بلندمدت اطراف فرودگاه جدید. آن‌ها را در مناطق دبی بررسی کنید.

خانه‌های ممتاز برای سبک زندگی و ارزش سرمایه خریداری می‌شوند، نه بازده. بازده ناخالص هزینه‌های شارژ و دیگر هزینه‌ها را نادیده می‌گیرد، پس رقم خالص همیشه کمتر است.

چه کسانی و چرا خرید می‌کنند

• مصرف‌کنندگان نهایی که در دبی زندگی می‌کنند و می‌خواهند دیگر اجاره نکنند. جمعیت در سپتامبر 2026 از 4.8 میلیون گذشت.
• سرمایه‌گذاران، محلی و خارجی، به دنبال درآمد اجاره.
• متقاضیان اقامت. ملکی به ارزش حداقل AED 2 million می‌تواند به Golden Visa ده ساله منجر شود (u.ae).

استدلال‌هایی که بیشتر می‌شنوند:

• نبود مالیات بر درآمد شخصی در امارات (PwC).
• درهم از سال 1997 با نرخ 3.6725 به دلار آمریکا وابسته است که نوسان ارزی را برای خریداران دلاری حذف می‌کند (و برای خریداران یورو یا پوند ایجاد می‌کند).
• رشد قوی جمعیت که از تقاضای مسکن پشتیبانی می‌کند.

پیش‌فروش، فروش دست دوم و اجاره

• پیش‌فروش: خرید از سازنده پیش از تکمیل، با طرح پرداخت. این حدود 73% از فروش مسکونی در 2025 (Cavendish Maxwell) و 76% از معاملات در سه‌ماهه دوم 2026 (Savills) بود. سازنده کمیسیون را می‌پردازد که اغلب بین 2% و 8% است (Bayut).
• فروش دست دوم (ثانویه): خانه آماده‌ای که از مالک خریداری می‌شود. کمیسیون معمولاً حدود 2% است و خریدار می‌پردازد. خریدار می‌تواند بلافاصله ساکن شود یا آن را اجاره دهد.
• اجاره: معاملات سریع‌تر و کوچک‌تر، معمولاً 5% از اجاره سالانه. عالی برای ساختن شبکه در ماه‌های اول.

بسیاری از تازه‌کاران با اجاره شروع می‌کنند، سپس با یادگیری، فروش دست دوم و پیش‌فروش را اضافه می‌کنند.

تکلیف شما

1. دو منطقه انتخاب کنید.
2. پنج فروش ثبت‌شده اخیر و پنج اجاره در هر کدام را یادداشت کنید (Dubai REST معاملات را نشان می‌دهد).
3. برای مشتری‌ای که هر منطقه برای او مناسب‌تر است یک معرفی یک‌خطی بنویسید.

با مناطق دبی و چرخه‌های بازار تمرین کنید.

ارقام بازار هر سه‌ماهه تغییر می‌کنند. پیش از اعلام عددی به مشتری، منبع رسمی و آخرین گزارش‌ها را بررسی کنید.