Carriere immobiliari in Francia

Le regole che un agente deve conoscere

Enti pubblici

L'intermediazione immobiliare in Francia è regolata dalla loi Hoguet (Legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970) e dal relativo decreto di attuazione n. 72-678 del 20 luglio 1972. Non esiste un'autorità nazionale di regolamentazione per gli agenti: la tessera professionale è rilasciata dalla Chambre de commerce et d'industrie (CCI) della zona in cui la società ha la sede, tramite il registro online dei professionisti immobiliari della CCI. L'autorità per la tutela dei consumatori (DGCCRF) controlla le agenzie su mandati, esposizione delle tariffe e pratiche ingannevoli; i notaires, che sono pubblici ufficiali, redigono e firmano ogni atto definitivo di vendita e riscuotono le imposte di trasferimento; l'amministrazione fiscale (DGFiP) pubblica l'aliquota delle imposte di trasferimento di ogni dipartimento; e le cancellerie dei tribunali di commercio tengono il registro speciale degli agents commerciaux (RSAC). Le organizzazioni di categoria come la FNAIM, che dichiara di riunire circa 10,000 agenzie associate, rappresentano la professione ma non rilasciano licenze.

Carte professionnelle

Chiunque, come attività abituale, tratti, venda, affitti o gestisca immobili per conto di altri deve avere una carte professionnelle. La carta riporta una menzione per ogni attività: T per le transazioni, G per la gestione immobiliare e S per l'amministrazione condominiale (syndic), con una sola carta per società. La carta è rilasciata dalla CCI con il modulo Cerfa 15312 ed è valida 3 anni; il rinnovo va richiesto 2 mesi prima della scadenza. Il richiedente deve dimostrare l'idoneità professionale, l'onorabilità, un'assicurazione di responsabilità civile professionale (RCP) e, se l'agenzia detiene denaro dei clienti, una garanzia finanziaria; un'agenzia di transazioni che dichiara sull'onore di non detenere fondi, effetti o titoli per i clienti non ha bisogno della garanzia. L'idoneità significa una laurea di livello bac+3 in giurisprudenza, economia o commercio, un BTS Professions immobilières o un titolo equivalente di livello 6, oppure l'esperienza: 3 anni come dipendente di un titolare della carta con il baccalauréat, o 10 anni senza, ridotti a 4 anni in un ruolo dirigenziale. Alla CCI Bretagne una prima carta costava 160 € e un rinnovo 130 € a ottobre 2026; altre CCI possono applicare importi leggermente diversi. Per il rinnovo, il titolare e chiunque tratti per l'agenzia devono dimostrare 14 ore di formazione continua all'anno, o 42 ore nei 3 anni, di cui almeno 2 ore di deontologia e 2 ore sulla non discriminazione nell'accesso all'alloggio.

Chi può fare l'agente

La maggior parte degli agenti non ha mai una carta propria. Lavorano per un titolare della carta con un'attestation d'habilitation, un documento personale legato a un solo titolare che consente di trattare entro i poteri che quel titolare concede. È il titolare della carta, non l'agente, a presentare la richiesta alla CCI (Cerfa 15315, 55 € alla CCI Bretagne), e l'attestation deve essere rilasciata prima di iniziare a lavorare; va rifatta quando la carta viene rinnovata, quando l'agente cambia agenzia o quando cambiano i dati, e non consente mai di lavorare per un altro professionista. Esistono due status. Il négociateur dipendente è un dipendente dell'agenzia, e il contratto di lavoro non sostituisce l'attestation. L'agent commercial immobilier, spesso chiamato mandataire, è un lavoratore autonomo: iscritto al RSAC presso la cancelleria del tribunale di commercio, di solito come micro-entrepreneur, con un contratto con il titolare della carta, l'attestation e una propria assicurazione di responsabilità civile. Un agent commercial non può ricevere né detenere fondi dei clienti, gestire un'agenzia o un ufficio, né andare oltre i poteri delegati. Le reti di mandataires come IAD, Safti, Capifrance ed eXp contavano circa 47,000 consulenti a fine 2025, in aumento del 7% in un anno, e hanno gestito il 28% delle vendite fatte tramite un professionista (179,000 su circa 640,000), contro il 13% nel 2018. I cittadini UE, SEE e svizzeri possono lavorare e iscriversi come micro-entrepreneurs alle stesse condizioni dei cittadini francesi, senza permesso di soggiorno. I cittadini extra UE hanno bisogno di un permesso che copra l'attività: per il lavoro autonomo, una carte de résident, un permesso di soggiornante UE di lungo periodo, un passeport talent come creatore d'impresa, un permesso vie privée et familiale o un permesso entrepreneur/profession libérale, che dura un anno ed è rinnovato solo se l'attività è l'occupazione principale e rende almeno il salario minimo annuo (circa 21,876 € nel 2026). I permessi per studio e per lavoro dipendente non consentono il lavoro autonomo. La legge non prevede un test di lingua francese, ma mandati, contratti di vendita e la pratica della CCI sono tutti in francese, quindi in pratica serve un francese fluente.

Mandati, provvigioni e split

Nessuna trattativa può iniziare senza un mandato scritto che indichi durata, provvigione e chi la paga, le parti, l'immobile, l'eventuale esclusiva e come porvi fine, e ogni mandato viene iscritto in ordine cronologico nel registro dei mandati dell'agenzia. Un mandato esclusivo non può essere revocato nei primi 3 mesi (decreto 72-678, articolo 78); dopo, il preavviso è di solito di 15 giorni con raccomandata, e per i venditori privati l'agenzia deve ricordare il diritto di porre fine al mandato prima del rinnovo tacito. Presentare un mandato semplice come esclusivo, invocare una clausola di esclusiva scaduta, far pagare il venditore quando trova da solo l'acquirente o chiedere una provvigione senza una vendita conclusa sono pratiche illecite, e un mandato firmato fuori dall'ufficio o a distanza deve essere accompagnato dal modulo di recesso per il consumatore. Le provvigioni sono libere, ma dall'arrêté del 10 gennaio 2017 devono essere indicate IVA inclusa, con chi le paga, nella vetrina dell'agenzia, all'interno dell'ufficio e sul sito web, e dal 1° aprile 2022 il tariffario deve indicare un'aliquota massima; un tariffario che mostra solo la quota dell'acquirente o "su preventivo" non è conforme. Nella sua indagine del 2019 la DGCCRF ha riscontrato anomalie nel 64% delle 2,175 agenzie controllate. In pratica le provvigioni vanno da circa il 3% al 10% del prezzo, scendendo al crescere del prezzo, con una media dal 4.5% al 5% per le vendite tra 200,000 € e 400,000 €; le agenzie tradizionali applicano circa dal 4% al 6% e le reti di mandataires circa dal 3% al 4.5%, e circa il 70% dei mandati di vendita mette la provvigione a carico del venditore (stime di settore). I consulenti delle reti trattengono una quota delle provvigioni che portano: split di base del 69% in IAD, del 70% in Safti e del 72% in Capifrance, che salgono con il fatturato, per un pacchetto mensile di circa 159 € a 205 € IVA esclusa, mentre eXp France parte dal 75% e passa al 100% dopo 80,000 € di provvigioni IVA esclusa in un anno. I négociateurs dipendenti soggetti al contratto collettivo nazionale dell'immobiliare (IDCC 1527) ricevono uno stipendio fisso più provvigioni; il minimo per un négociateur VRP non dirigente è di 1,500 € lordi al mese, che può essere un anticipo sulle provvigioni.

Acquirenti stranieri

Gli stranieri comprano immobili in Francia alle stesse condizioni dei cittadini francesi, senza permesso né requisito di residenza. Il notaire è obbligatorio per l'atto definitivo (acte authentique) e riscuote le imposte di trasferimento. Prima, acquirente e venditore di solito firmano un compromis o una promesse de vente, e un acquirente privato di un'abitazione ha poi 10 giorni di calendario per recedere, contati dal giorno successivo alla prima presentazione della raccomandata che notifica il contratto firmato (o dopo la firma, se è stato firmato davanti a un notaire), senza motivo, senza penali e con l'eventuale caparra restituita entro 21 giorni (Code de la construction et de l'habitation, articolo L.271-1). A livello nazionale gli stranieri non residenti hanno rappresentato circa l'1.8% delle vendite di case esistenti nel 2022, circa 20,000 vendite, ma sono concentrati in Costa Azzurra e a Parigi. I venditori non residenti pagano il 19% di imposta sul reddito sulla plusvalenza più prelievi sociali del 17.2%, o del 7.5% per i venditori coperti da un regime previdenziale SEE o svizzero, con una sovrattassa dal 2% al 6% sulle plusvalenze oltre 50,000 €; gli abbattimenti per durata del possesso iniziano dal sesto anno, con esenzione totale dall'imposta sul reddito dopo 22 anni e dai prelievi sociali dopo 30 anni, e un venditore che vive fuori dal SEE ha bisogno di un rappresentante fiscale quando il prezzo supera 150,000 € e l'immobile è stato posseduto per meno di 30 anni. L'imposta sul patrimonio immobiliare (IFI) si applica oltre 1.3 milioni di € di patrimonio immobiliare netto al 1° gennaio, con aliquote dallo 0.5% all'1.5%, e i non residenti la pagano solo sui loro immobili francesi.

Tasse e tariffe

Chi compra una casa usata paga le imposte di trasferimento (droits de mutation, la parte principale di quelle che i francesi chiamano 'frais de notaire'). La legge di bilancio 2025 ha permesso ai dipartimenti di alzare la loro quota dal 4.50% al 5.00% tra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2028: 89 dipartimenti lo hanno fatto, per un totale di circa il 6.31% (spesso arrotondato al 6.32%), mentre gli altri, e i primi acquirenti idonei nei dipartimenti che hanno alzato l'aliquota, restano al 5.81%. Parigi, il Rodano (Lione) e la Gironda (Bordeaux) sono nel gruppo con aliquota maggiorata; le Alpi Marittime (Nizza, Cannes, Antibes) hanno mantenuto il 5.81%. Con gli onorari e le spese del notaire, comprare un immobile usato costa in totale circa dal 7.2% al 7.8% del prezzo, per esempio il 7.81% su un appartamento da 250,000 € a Parigi e il 7.19% su 340,000 € nelle Alpi Marittime. Quando è l'acquirente a pagare la provvigione dell'agenzia, le imposte si calcolano sul prezzo netto pagato al venditore, il che le riduce. Le case nuove vendute entro 5 anni dal completamento includono nel prezzo l'IVA del 20% e hanno imposte di trasferimento più basse. I tassi dei mutui erano in media del 3.50% a 15 anni, del 3.66% a 20 anni e del 3.75% a 25 anni a ottobre 2026, ed erano in aumento. I proprietari di seconde case pagano la taxe d'habitation, e i comuni nelle zone ad alta tensione abitativa (zone tendue) possono aggiungere una maggiorazione dal 5% al 60%: 1,666 dei 3,689 comuni in zone tendue applicano una maggiorazione, e Parigi, Lione, Bordeaux e Nizza applicano il massimo del 60%, mentre Cannes non ne applica nessuna.

Off-plan

Le case nuove si vendono per lo più su carta come VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), regolata dal Code de la construction et de l'habitation. L'acquirente di solito inizia con un contratto di prenotazione, con un deposito limitato al 5% del prezzo se la vendita deve essere firmata entro un anno, al 2% entro due anni e a zero oltre. I pagamenti seguono poi i lavori, con limiti di legge: al massimo il 35% una volta completate le fondamenta, il 70% quando l'edificio è chiuso all'acqua (hors d'eau) e il 95% al completamento, l'ultimo 5% alla consegna, che può essere trattenuto se vengono rilevati difetti; le penali per ritardato pagamento sono limitate all'1% al mese. Ogni VEFA residenziale deve avere una garanzia di completamento (garantie financière d'achèvement, GFA), che per i permessi di costruire depositati dal 1° gennaio 2015 deve provenire da una banca, un assicuratore o una società di garanzia, non dal costruttore stesso (ordonnance 2013-890). Il regime fiscale Pinel per i nuovi appartamenti in affitto è terminato il 31 dicembre 2024. La legge di bilancio 2026 (legge 2026-103 del 19 febbraio 2026) ha creato uno status di locatore privato in vigore dal 21 febbraio 2026 per gli acquisti fino al 31 dicembre 2028: un proprietario che affitta non arredato per 9 anni può ammortizzare l'80% del prezzo, al 3.5%, 4.5% o 5.5% all'anno per gli appartamenti nuovi in edifici collettivi a seconda del livello dell'affitto, o dal 3% al 4% per le case più vecchie con lavori pari ad almeno il 30% del prezzo, entro un tetto annuo da 8,000 € a 12,000 € e per un massimo di 2 abitazioni per nucleo familiare, secondo il testo definitivo come riassunto da Manda (settembre 2026); le bozze precedenti erano diverse, quindi verifica il testo ufficiale prima di dare consigli.

Affitti

Dal 1° gennaio 2025 le abitazioni con classe G nell'attestato di prestazione energetica (DPE) non possono più essere affittate con un contratto nuovo o rinnovato; le abitazioni di classe F seguiranno nel 2028 e quelle di classe E nel 2034, e la regola riguarda anche gli affitti turistici arredati (loi Climat et résilience). Dal 1° gennaio 2026 un nuovo coefficiente di conversione dell'elettricità (1.9 invece di 2.3) dovrebbe far uscire dalle classi F e G circa 850,000 abitazioni riscaldate a elettricità, e i proprietari con un DPE recente possono scaricare un attestato aggiornato dall'ADEME. La loi Le Meur di novembre 2024 ha ridotto l'abbattimento micro-BIC per gli affitti turistici arredati non classificati al 30% entro un tetto di 15,000 € (50% e 77,700 € per quelli classificati), consente ai sindaci di limitare l'affitto della residenza principale a 90 giorni all'anno e di fissare quote, e impone un numero di registrazione in quasi tutti i comuni. I proprietari che affittano arredato in regime LMNP reale e vendono dal 15 febbraio 2025 devono reintegrare gli ammortamenti dedotti nel calcolo della plusvalenza, tranne nelle residenze per studenti e anziani e nelle case di cura, e la legge di bilancio 2026 ha applicato la stessa regola al nuovo status di locatore privato.

Piattaforme

Registro CCI dei professionisti immobiliari: carte professionnelle T, G e S, attestations d'habilitationCancellerie dei tribunali di commercio: iscrizione al RSAC per gli agents commerciauxRegistro dei mandati tenuto da ogni agenziaNotaires: compromis, atto definitivo, imposte di trasferimentoDGFiP: aliquote delle imposte di trasferimento per dipartimentoDGCCRF: controlli su mandati ed esposizione delle tariffeADEME: attestati di prestazione energetica (DPE)Numeri di registrazione comunali per gli affitti turistici arredatiIndice dei prezzi Notaires-INSEE e dati dei Notaires du Grand Paris