Come diventare agente immobiliare a Bali

Bali attira migliaia di acquirenti stranieri, e molte persone che vi arrivano vogliono vendere ville. L'Indonesia, però, regola l'intermediazione immobiliare in modo più rigido di quanto la maggior parte dei visitatori si aspetti, e da ottobre 2025 le regole dicono chiaramente che l'agente deve essere indonesiano. Ecco come funziona il sistema a ottobre 2026, e cosa uno straniero può e non può fare.

In breve

1. L'intermediazione è un'attività d'impresa soggetta a licenza. È svolta da una società di intermediazione nel commercio immobiliare, detta P4, registrata nel sistema OSS con il KBLI 68200.
2. La norma attuale è il Regolamento del Ministro del Commercio 33 del 2025 (Permendag 33/2025), in vigore dal 5 ottobre 2025. Ha abrogato il vecchio regolamento sugli agenti, il Permendag 51/2017.
3. Gli agenti devono essere cittadini indonesiani e possedere un certificato di competenza. Anche i manager di una P4 devono essere certificati e possono essere stranieri.
4. Il periodo di tolleranza termina a ottobre 2026. Dopo quella data, secondo il Ministero del Commercio, gli agenti non certificati saranno sanzionati.
5. Uno straniero con visto turistico, visto all'arrivo o un accordo di lavoro da remoto non può vendere legalmente immobili a Bali. Alcune persone sono state espulse per aver pubblicizzato ville sui social media.
6. Per gli stranieri esistono vie legali, ma sono strette: un permesso di lavoro sponsorizzato in un ruolo che non sia quello di agente, una PT PMA con le licenze giuste, oppure un'attività di segnalazione per un'agenzia indonesiana autorizzata, strutturata con un consulente.
7. La provvigione sulle vendite è regolata tra il 2% e il 5%, e a Bali i venditori pagano comunemente circa il 5%.

Come viene autorizzata l'intermediazione

L'Indonesia autorizza la società, non solo la persona. Una società di intermediazione nel commercio immobiliare (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) ha bisogno di un numero di identificazione d'impresa (NIB) rilasciato tramite il sistema di licenze governativo OSS con il codice di attività KBLI 68200, attività immobiliari per conto terzi o su contratto.

Secondo il resoconto di Bisnis.com su un seminario AREBI di novembre 2025, i requisiti del nuovo quadro normativo comprendono:

• Una forma giuridica di PT, PT unipersonale, cooperativa o Perum.
• Agenti immobiliari certificati come personale esperto. Il resoconto afferma che gli agenti devono essere cittadini indonesiani (WNI).
• Manager con un certificato di competenza professionale BNSP. I manager possono essere stranieri, ma ciascuno può essere registrato in una sola sede operativa e non può lavorare per un'altra P4.
• Accordi scritti con i clienti e con i partner di co-broking.
• Una relazione annuale sull'attività tramite il sistema del Ministero del Commercio entro il 30 aprile.
• I dati della licenza riportati sul sito web e nelle pubblicazioni della società.

Lo stesso resoconto afferma che il Regolamento governativo 28 del 2025, che ha sostituito il regolamento del 2021 sulle licenze basate sul rischio, ha spostato il KBLI 68200 da rischio basso a rischio medio-alto. Ciò significa più controlli prima che un'agenzia possa operare.

La banca dati giuridica BPK indica che il Permendag 33/2025 è stato adottato e promulgato il 3 ottobre 2025, in vigore dal 5 ottobre 2025, e registra che ha abrogato il Permendag 51/2017 sulle società di intermediazione nel commercio immobiliare.

La certificazione e la scadenza di ottobre 2026

SIP Law Firm spiega che ogni agente deve possedere un certificato di competenza, di solito rilasciato da un ente di certificazione professionale accreditato (LSP) sulla base dello standard nazionale di competenza (SKKNI). Lo studio elenca le sanzioni amministrative per chi opera senza licenza: ammonimento scritto, sospensione, revoca e multe.

A luglio 2026 un direttore del Ministero del Commercio, Dwinanto Rumpoko, ha dichiarato in una nota scritta riportata da AFU che il periodo di informazione sul Permendag 33/2025 termina a ottobre 2026, dopodiché gli agenti non certificati riceveranno richiami. Se pensi di entrare ora in un'agenzia di Bali, chiedi di vedere i certificati dei suoi agenti e del suo manager.

AREBI

L'AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) è l'associazione nazionale degli agenti immobiliari. Non è un'autorità di regolamentazione e l'adesione non sostituisce una licenza, ma organizza campagne di formazione e certificazione e rappresenta il settore. Il suo presidente nazionale nel 2025, Clement Francis, ha descritto il Permendag 33/2025 come una nuova base per la professione (Bisnis.com). A Bali, il presidente della sezione locale Michael Hikma Gunawan è stato una delle voci più forti contro gli agenti stranieri senza licenza.

Uno straniero può lavorare come agente a Bali?

La risposta onesta nel 2026 è: non come agente, e mai con un visto turistico.

Il ruolo di agente è riservato ai cittadini. Nel quadro descritto sopra, gli agenti certificati che costituiscono il personale esperto di una P4 devono essere indonesiani. Uno straniero può essere manager certificato di una P4, ma non può essere l'agente.

Per lavorare serve un permesso di soggiorno per lavoro. Hukumonline spiega che un permesso di soggiorno limitato (ITAS, la tessera si chiama KITAS) può essere rilasciato per lavoro, e che i lavoratori stranieri in genere hanno bisogno di una lettera di garanzia della società che li assume. Un visto all'arrivo o un visto per visita non consente di lavorare. L'Indonesia mantiene inoltre un elenco di posizioni precluse ai lavoratori stranieri, fissato dal Decreto del Ministro del Lavoro 349 del 2019.

La stretta è reale. I controlli si sono intensificati dal 2023:

• Ad aprile 2023, l'ufficio immigrazione di Bali ha espulso una donna slovacca che pubblicizzava immobili sui propri account Instagram e Facebook mentre aveva un permesso di soggiorno per visita (Detik Bali).
• A settembre 2024, un australiano con visto all'arrivo è stato espulso e gli è stato vietato il rientro per almeno sei mesi dopo aver promosso una villa sui social media. L'immigrazione ha dichiarato di averlo individuato grazie al monitoraggio digitale (INP Polri).
• A giugno 2025, The Jakarta Post ha riportato che l'immigrazione aveva trattenuto 312 stranieri a Bali a gennaio e febbraio per violazioni del visto legate a investimenti esteri problematici, e che erano state revocate le licenze commerciali di 267 società straniere che non rispettavano il requisito di capitale. Il governatore Wayan Koster ha creato una task force per verificare le licenze delle attività turistiche.
• A luglio 2025, il presidente di AREBI Bali ha dichiarato a Tirto che gli stranieri erano circa il 20% di tutti gli agenti a Bali, e che molti lavoravano senza ufficio, facevano promozione su Instagram e sui propri siti web, si facevano pagare all'estero e non pagavano tasse in Indonesia.
• A febbraio 2026, il Ministero degli Investimenti ha proposto regole più severe per le società a capitale estero a Bali, tra cui il divieto degli uffici virtuali e la prova del capitale (Bali Villa Realty).

Se qualcuno ti offre un ruolo da “agente freelance” a Bali con un visto turistico, il rischio di espulsione ricade su di te, non su di loro.

Le vie legali che restano

Queste sono le opzioni che i professionisti stranieri usano davvero. Ognuna richiede il parere di un avvocato indonesiano prima di cominciare.

1. Impiego con permesso di lavoro in un ruolo diverso da quello di agente. Un'agenzia o un developer autorizzato può sponsorizzare un KITAS per lavoro per un ruolo come manager, direttore marketing o responsabile delle vendite internazionali, dove la legge consente uno straniero. Poiché il manager di una P4 può essere straniero, è possibile un manager straniero certificato. L'agente che firma gli accordi con i clienti deve comunque essere indonesiano.

2. Una tua PT PMA. Una società a capitale estero (PT PMA) può richiedere il KBLI 68200 tramite OSS, e poi assumere agenti indonesiani certificati. Infiniti riporta che il Regolamento BKPM 5/2025 ha ridotto il capitale minimo versato per le nuove PT PMA da Rp10 miliardi a Rp2.5 miliardi, mentre il valore dell'investimento previsto deve comunque superare Rp10 miliardi. Bali tiene d'occhio queste società, quindi aspettati verifiche su capitale, indirizzo della sede e uso del KBLI.

3. Attività di segnalazione per un'agenzia autorizzata. Alcuni stranieri presentano acquirenti dall'estero e ricevono un compenso di segnalazione da una P4 indonesiana autorizzata, che gestisce l'accordo con il cliente, le visite e la vendita. Che sia lecito dipende da dove vivi, dove lavori e come vieni pagato. Farlo da Bali con un visto per visita non è sicuro.

4. Vendite per un developer all'estero. Lavorare per l'ufficio vendite di un developer nel tuo paese, secondo le regole del tuo paese, ti tiene fuori dalla legge indonesiana sull'immigrazione. Il developer deve comunque essere regolarmente autorizzato in Indonesia.

Come vengono pagati gli agenti

La provvigione regolamentata sulle vendite è dal 2% al 5% del valore della transazione, e dal 5% all'8% sulle locazioni, secondo la sintesi di Bisnis.com del Permendag 33/2025. Una P4 può versare al suo personale esperto fino al 70% della provvigione che incassa.

Nella pratica a Bali, Global Investments (giugno 2026) afferma che l'agente del venditore riceve di solito circa il 5%, spesso incluso nel prezzo, e che gli agenti dell'acquirente o applicano dal 2.5% al 5% o si dividono il compenso del venditore. Brighton osserva che le agenzie in regola aggiungono l'IVA sulla provvigione.

Non abbiamo trovato dati ufficiali sugli stipendi degli agenti a Bali. Chiedi a ogni agenzia se paga uno stipendio base o solo provvigioni, e fatti mettere la ripartizione per iscritto. Per cifre ed esempi pratici, vedi Provvigione dell'agente a Bali.

Lingue e mercato

Gli acquirenti di Bali arrivano da molti paesi. Il presidente di AREBI Bali ha dichiarato a Tirto nel luglio 2025 che molti acquirenti stranieri recenti provenivano da Russia, Ucraina, Francia, Regno Unito e Svezia. L'inglese è la lingua di lavoro per la maggior parte delle operazioni internazionali. L'indonesiano serve per notai, ufficio del catasto, contratti e venditori locali. Il russo e il francese sono un vero vantaggio per i ruoli di marketing.

Come scegliere un'agenzia

• Chiedi il NIB e il KBLI 68200 dell'agenzia e verifica che la licenza compaia sul suo sito web, come impongono le regole.
• Chiedi di vedere i certificati di competenza dei suoi agenti e del suo manager.
• Chiedi se è membro dell'AREBI.
• Chiedi come sponsorizzerà il tuo permesso di lavoro, quale qualifica professionale userà, e fattelo mettere per iscritto prima di arrivare.
• Chiedi la ripartizione della provvigione, la data di pagamento e cosa succede alle operazioni che si chiudono dopo che te ne sei andato.
• Chiedi come gestisce il denaro dei clienti. I pagamenti dovrebbero passare per conti bancari indonesiani intestati alla società.

Segnali d'allarme

• Un'offerta di lavoro che dice che un visto turistico o un visto all'arrivo “per ora va bene”.
• Un'agenzia senza un ufficio fisico, con un indirizzo di ufficio virtuale o senza i dati della licenza sul sito web.
• Provvigioni pagate all'estero, in contanti o in criptovalute.
• Ti viene chiesto di firmare accordi con i clienti a tuo nome.
• Annunci che usano le foto di un'altra agenzia senza un accordo scritto di co-broking.

Le regole indonesiane sugli agenti sono cambiate a ottobre 2025 e i controlli iniziano dopo ottobre 2026. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o in materia di immigrazione. CloserPass non è affiliata ad alcuna autorità o associazione indonesiana.

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