Comprare casa in Francia da straniero

Sulla carta la Francia è uno dei paesi più semplici d'Europa per un acquirente straniero: nessun permesso, nessuna quota, nessun requisito di residenza. La complessità sta altrove, nella procedura del notaire, in un diritto di recesso di dieci giorni che sorprende i venditori, in imposte di trasferimento che variano da un dipartimento all'altro e in imposte locali sulle seconde case che sono aumentate molto nelle grandi città. Ecco cosa deve spiegare un agente, a ottobre 2026.

In breve

1. Gli stranieri possono comprare immobili in Francia senza alcuna restrizione né permesso.
2. Un notaire firma l'atto definitivo, l'acte authentique, e riscuote le imposte di trasferimento.
3. Dopo la firma del compromis, un acquirente non professionista di un'abitazione ha 10 giorni per recedere senza motivo né penali (Notaires de France).
4. Le imposte di trasferimento su un immobile usato sono del 6.31% nella maggior parte dei dipartimenti, tra cui Parigi, Rodano e Gironda, e del 5.81% negli altri, tra cui le Alpi Marittime (MesFraisNotaire, ottobre 2026).
5. I costi totali per l'acquirente su un immobile usato sono circa dal 7.2% al 7.8% del prezzo, prima della provvigione dell'agenzia se la paga l'acquirente.
6. Le nuove costruzioni si vendono in VEFA, con pagamenti per stati di avanzamento limitati e una garanzia di completamento obbligatoria.
7. Le seconde case a Parigi, Lione, Bordeaux e Nizza subiscono una maggiorazione del 60% sulla taxe d’habitation comunale. Cannes non ne applica.
8. I venditori non residenti pagano il 19% di imposta sulle plusvalenze più i prelievi sociali, con esenzione totale dopo 30 anni.

Chi compra e dove

Gli stranieri non residenti hanno rappresentato circa l'1.8% delle vendite di case esistenti nella Francia metropolitana nel 2022, circa 20,000 vendite (MySweetimmo, che cita i notai). La quota è molto più alta sulla Riviera: un vecchio studio dei notai, su dati 2017, rilevava circa il 7% degli acquisti nelle Alpi Marittime fatti da stranieri non residenti, contro lo 0.7% nell'Île-de-France, con in testa britannici, belgi e tedeschi (Journal de l’Agence). Usali come classifica, perché i dati sono vecchi.

I livelli di prezzo variano molto. Stime di MeilleursAgents al 1° ottobre 2026, per gli appartamenti: €9,630/m² a Parigi, €5,245 a Nizza, €4,714 a Lione e €4,448 a Bordeaux.

Fase 1: offerta e compromis

L'acquirente fa un'offerta scritta. Una volta accettata, le due parti firmano un compromis o una promesse de vente, privatamente, in agenzia o davanti a un notaire. Il contratto fissa il prezzo, le condizioni, la data dell'atto e l'eventuale caparra. L'agenzia deve avere un mandato scritto, e la sua provvigione deve essere indicata con chi la paga.

Fase 2: il periodo di recesso di 10 giorni

Notaires de France spiega la regola, fissata dall'articolo L.271-1 del Code de la construction et de l’habitation:

• Tutela un acquirente non professionista di un immobile residenziale.
• Dura 10 giorni di calendario, dal giorno successivo alla prima presentazione della raccomandata che notifica il compromis firmato, o dal giorno successivo alla firma se è stato firmato davanti a un notaire.
• L'acquirente recede con raccomandata, senza motivo e senza penali.
• L'eventuale caparra è restituita entro 21 giorni.

Spiega agli acquirenti stranieri che questa regola li tutela. Spiega ai venditori che la vendita non è sicura finché non sono passati i dieci giorni.

Fase 3: mutuo, verifiche e atto

La banca approva il mutuo. Le medie dei broker a ottobre 2026 erano del 3.50% a 15 anni, del 3.66% a 20 e del 3.75% a 25, in aumento (PAP.fr). Il notaire verifica il titolo e la pratica, poi le parti firmano l'acte authentique. Il notaire riceve i fondi e paga le imposte, e l'acquirente diventa proprietario.

Costi per l'acquirente su un immobile usato

La legge di bilancio 2025 ha permesso ai dipartimenti di alzare la loro quota delle imposte di trasferimento (DMTO) dal 4.50% al 5.00% tra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2028. MesFraisNotaire, verificato sulla tabella DGFiP del 1° giugno 2026:

Dipartimento	DMTO totali
Parigi (75), Rodano (69), Gironda (33) e altri 86 che hanno alzato l'aliquota	6.31% (spesso arrotondato al 6.32%)
Alpi Marittime (06) e altri 10 senza aumento	5.81%
Primi acquirenti idonei in un dipartimento con aliquota maggiorata	5.81%

Le FAQ dello stesso sito sono incoerenti sulle Alpi Marittime, quindi verifica con il notaire.

Aggiungendo onorari e spese del notaire, i costi totali per l'acquirente arrivano a circa dal 7.2% al 7.8% del prezzo.

Chi paga la provvigione dell'agenzia conta. Circa il 70% dei mandati la mette a carico del venditore (Agence Immobilière France, indicativo). Quando la paga l'acquirente, le imposte di trasferimento si calcolano sul prezzo netto al venditore, il che le riduce un po'.

Esempi pratici

Questi esempi usano prezzi indicativi. Conta la stima del notaire.

Appartamento usato a Parigi, €250,000. Costi totali per l'acquirente nell'esempio di MesFraisNotaire: 7.81%, circa €19,525.

Appartamento usato nelle Alpi Marittime, €340,000. Costi totali per l'acquirente nell'esempio di MesFraisNotaire: 7.19%, circa €24,446.

Casa usata in Gironda, €400,000 netti al venditore, provvigione €20,000 TTC.

• Il venditore paga la provvigione, atto a €420,000: DMTO al 6.31% = €26,502.
• L'acquirente paga la provvigione, atto a €400,000: DMTO = €25,240, un risparmio di circa €1,262 di imposte.

Nuove costruzioni: la VEFA

Le case nuove si vendono su carta in VEFA. Le Mag Juridique illustra i limiti di pagamento dell'articolo R.261-14 del Code: al massimo il 35% alle fondamenta, il 70% quando l'edificio è chiuso all'acqua, il 95% al completamento e l'ultimo 5% alla consegna. Il deposito di prenotazione è limitato al 5% se la vendita si firma entro un anno, al 2% entro due anni e a zero oltre. Ogni VEFA residenziale richiede una garanzia di completamento (GFA) di una banca o di un assicuratore. Vedi Come funziona l'off-plan in Francia.

Dopo l'acquisto

Imposta sulle seconde case. I comuni in zone tendue possono aggiungere dal 5% al 60% alla quota comunale della taxe d’habitation sulle seconde case. SeLoger (ottobre 2026) indica Parigi, Lione, Bordeaux e Nizza al massimo del 60%, tra 688 comuni. Cannes non ne applica. Non abbiamo trovato la posizione di Antibes.

IFI. L'imposta sul patrimonio immobiliare si applica oltre €1.3 milioni di patrimonio immobiliare netto imponibile al 1° gennaio, con aliquote dallo 0.5% all'1.5%. I non residenti la pagano solo sui loro immobili francesi (Fondation de France, ottobre 2026).

Affitti. In base alla loi Climat et résilience, le abitazioni di classe G nel DPE non possono essere affittate con un nuovo contratto o un rinnovo dal 1° gennaio 2025, quelle di classe F dal 2028 e quelle di classe E dal 2034, compresi gli affitti turistici arredati (Hellio). Controlla il DPE prima di qualsiasi offerta di un investitore.

Affitti turistici. La loi Le Meur ha ridotto l'abbattimento micro-BIC per gli affitti turistici arredati non classificati al 30% fino a €15,000 (classificati: 50% fino a €77,700), ha consentito ai sindaci di limitare l'affitto della residenza principale a 90 giorni all'anno e ha reso obbligatorio un numero di registrazione in quasi tutti i comuni (Optimhome).

Quando il cliente vende. David Notaires illustra le regole per i non residenti:

• Il 19% di imposta sul reddito sulla plusvalenza, più il 17.2% di prelievi sociali, o il 7.5% per i venditori iscritti a un regime previdenziale SEE o svizzero.
• Una sovrattassa dal 2% al 6% sulle plusvalenze oltre €50,000.
• Abbattimenti dal sesto anno: esenzione dall'imposta sul reddito dopo 22 anni e dai prelievi sociali dopo 30 anni.
• I cittadini SEE che sono stati residenti in Francia per almeno due anni possono esentare una sola volta fino a €150,000 di plusvalenza.
• Un'ex residenza principale è esente se venduta entro il 31 dicembre dell'anno successivo alla partenza dalla Francia.
• Serve un rappresentante fiscale se il venditore vive fuori dal SEE, il prezzo supera €150,000 e l'immobile è stato posseduto per meno di 30 anni.

Per gli affitti arredati in regime LMNP reale, gli ammortamenti vengono reintegrati nella plusvalenza per le vendite dal 15 febbraio 2025 (NBE Avocats).

Cosa deve spiegare un agente

• Non serve alcun permesso, ma è il notaire a gestire la procedura e i tempi.
• Il diritto di recesso di 10 giorni, e quando inizia.
• L'imposta di trasferimento del dipartimento, e i costi totali di circa il 7%-8% su un immobile usato.
• Chi paga la provvigione dell'agenzia, e come questo cambia le imposte.
• La classe DPE e cosa significa per l'affitto.
• La maggiorazione sulle seconde case nel comune, e la soglia dell'IFI.
• Cosa pagherà il cliente su una futura vendita come non residente.

La Francia non limita gli acquirenti stranieri, ma le regole fiscali e sugli affitti sono cambiate nel 2025 e nel 2026. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato a Notaires de France, alla CCI né ad alcun ente governativo in Francia.

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