Come funziona l'off-plan (VEFA) in Francia

Le vendite off-plan francesi sono tra le più tutelate d'Europa. La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) limita ciò che l'acquirente paga a ogni fase della costruzione, limita il deposito di prenotazione e richiede una garanzia esterna che l'edificio venga completato. Per un agente, il lavoro riguarda meno il rischio legale e più i numeri: quale regime fiscale si applica a un investitore, quale affitto sarà consentito e quando viene richiesto il denaro. Ecco come funziona a ottobre 2026.

In breve

1. Una vendita in VEFA è regolata dal Code de la construction et de l’habitation (articoli L.261-10 e seguenti).
2. Il deposito del contrat de réservation è limitato al 5% se la vendita si firma entro un anno, al 2% entro due anni e a zero oltre.
3. I pagamenti per stati di avanzamento sono limitati dall'articolo R.261-14: 35% alle fondamenta, 70% quando l'edificio è chiuso all'acqua, 95% al completamento, 5% alla consegna.
4. Ogni VEFA residenziale richiede una garantie financière d’achèvement (GFA), che deve essere estrinseca (di una banca, un assicuratore o una società di garanzia) per i permessi di costruire depositati dal 1° gennaio 2015.
5. Il Pinel è terminato il 31 dicembre 2024. La legge di bilancio 2026 ha creato un nuovo statut du bailleur privé per gli acquisti fino al 31 dicembre 2028.
6. Come per ogni casa venduta, l'agente ha bisogno di un mandato del costruttore e deve indicare le provvigioni come richiesto dalle regole.

Il contrat de réservation

Una vendita in VEFA di solito inizia con un contratto di prenotazione, prima che la vendita stessa venga firmata davanti al notaire. Le Mag Juridique indica i limiti del deposito:

Tempo fino alla firma della vendita	Deposito massimo
Entro 1 anno	Il 5% del prezzo
Entro 2 anni	2%
Più di 2 anni	Nessuno

La fonte cita l'articolo R.261-68, mentre la maggior parte dei testi colloca queste regole agli articoli da R.261-28 a R.261-31. Verifica l'articolo con il notaire prima di citarlo.

Il calendario dei pagamenti

L'articolo R.261-14 fissa gli importi cumulativi massimi che il costruttore può richiedere (Le Mag Juridique):

Tappa	Massimo pagato in totale
Fondamenta completate	35%
Edificio chiuso all'acqua (hors d’eau)	70%
Completamento (achèvement)	95%
Consegna delle chiavi	100%

L'ultimo 5% può essere trattenuto in deposito se l'acquirente rileva difetti alla consegna. Le penali per ritardato pagamento sono limitate all'1% al mese.

Esempio: un appartamento da €350,000 a Lione, prenotato 10 mesi prima della vendita.

Tappa	Massimo cumulativo	Richiesto in questa fase
Deposito di prenotazione (5%)	€17,500	€17,500
Fondamenta (35%)	€122,500	€105,000
Chiuso all'acqua (70%)	€245,000	€122,500
Completamento (95%)	€332,500	€87,500
Consegna (100%)	€350,000	€17,500

Per un acquirente con mutuo, il calendario decide quando la banca eroga i fondi. A ottobre 2026 le medie dei broker erano del 3.66% a 20 anni e del 3.75% a 25 (PAP.fr).

La garanzia di completamento

La GFA garantisce che l'edificio venga completato se il costruttore fallisce. Homunity spiega che, in base all'ordinanza n° 2013-890 del 3 ottobre 2013, deve essere estrinseca, cioè rilasciata da una banca, un assicuratore o una società di garanzia, per ogni progetto residenziale il cui permesso di costruire è stato depositato dal 1° gennaio 2015. Chiedi al costruttore il nome del garante e il certificato.

Garanzie del costruttore. L'acquirente viene anche descritto di solito come coperto da una garanzia di perfetto completamento di un anno, una garanzia biennale sugli impianti e la décennale decennale per i difetti strutturali, in base al Codice civile, con l'assicurazione dommages-ouvrage stipulata dal costruttore. Non le abbiamo verificate per questa guida, quindi chiedi i certificati al notaire.

Costi per l'acquirente

I costi per l'acquirente alla prima vendita di una casa nuova sono in genere indicati come molto più bassi rispetto a un immobile usato, dove le imposte di trasferimento arrivano al 6.31% o al 5.81% a seconda del dipartimento (MesFraisNotaire). Non abbiamo verificato l'aliquota per le nuove costruzioni per questa guida, quindi chiedi una stima al notaire invece di citare una cifra.

Recesso. Un acquirente non professionista di un'abitazione ha un periodo di recesso di 10 giorni in base all'articolo L.271-1 del Code (Notaires de France). Chiedi al notaire come si applica al contratto di prenotazione in ogni progetto.

Acquirenti investitori

Il Pinel è finito. La riduzione d'imposta Pinel è terminata il 31 dicembre 2024 (Lefebvre Dalloz).

Lo statut du bailleur privé. La legge di bilancio 2026, n° 2026-103 del 19 febbraio 2026, ha creato un nuovo regime per i locatori privati, detto anche dispositif Jeanbrun, in vigore dal 21 febbraio 2026 per gli acquisti fino al 31 dicembre 2028. Manda riassume il testo definitivo:

Punto	Regola
Impegno	Affitto non arredato a lungo termine per 9 anni
Base	Ammortamento sull'80% del prezzo
Appartamenti nuovi in edifici collettivi	3.5%, 4.5% o 5.5% all'anno, per affitto intermedio, sociale o molto sociale
Case più vecchie con lavori pari ad almeno il 30% del prezzo	3%, 3.5% o 4% all'anno
Tetto annuo	€8,000, €10,000 o €12,000
Limiti	Case unifamiliari escluse, al massimo 2 abitazioni per nucleo familiare

Un riassunto precedente di Lefebvre Dalloz, scritto prima del voto finale, indicava un impegno di 12 anni e un solo tetto. Verifica il testo definitivo su Légifrance prima di presentare il regime a un cliente, e indirizza gli investitori a un consulente fiscale.

Affitti arredati. Per le vendite dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti nel regime LMNP reale vengono reintegrati nel calcolo della plusvalenza, con eccezioni per le residenze per studenti e anziani e le strutture di cura. La legge di bilancio 2026 ha esteso la stessa regola al nuovo regime del locatore privato (NBE Avocats). Gli investitori dovrebbero tenerne conto fin dal primo giorno.

Energia. I tuoi clienti investitori confronteranno una nuova costruzione con gli immobili più vecchi, dove le abitazioni di classe G non possono essere affittate con un nuovo contratto dal 1° gennaio 2025, quelle di classe F dal 2028 e quelle di classe E dal 2034 (Hellio).

Seconde case. Un acquirente che tiene un appartamento nuovo come seconda casa a Parigi, Lione, Bordeaux o Nizza subisce la maggiorazione del 60% sulla taxe d’habitation comunale (SeLoger, ottobre 2026).

Dove sono i prezzi

Per capire con cosa compete una nuova costruzione, MeilleursAgents stima gli appartamenti esistenti al 1° ottobre 2026 a €9,630/m² a Parigi, €5,245 a Nizza, €4,714 a Lione e €4,448 a Bordeaux. Confrontali con il listino del progetto e spiega l'eventuale differenza.

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• Il permesso di costruire e se è definitivo.
• Il certificato GFA e il nome del garante.
• Il contratto di prenotazione: deposito entro il limite, la data prevista per la firma e le condizioni per la restituzione del deposito.
• Il calendario dei pagamenti nell'atto, entro i limiti dell'R.261-14.
• La data di consegna e le penali per il ritardo.
• I certificati di assicurazione.
• Per gli investitori, quale regime fiscale si applica, i suoi tetti agli affitti e il suo periodo di impegno.
• Il tuo mandato con il costruttore, la tua provvigione e quando viene pagata.

Segnali d'allarme

• Un deposito superiore al 5%, o qualsiasi deposito per una vendita a più di due anni di distanza.
• Richieste di pagamento in anticipo rispetto alla fase di costruzione.
• Nessuna GFA estrinseca per un progetto recente.
• Una proposta per investitori che vende ancora il Pinel, o che cita i dati del bailleur privé senza il testo definitivo.
• Affitti promessi superiori a quanto consente il regime fiscale scelto.
• Ti chiedono, come agent commercial, di incassare una caparra.

In Francia gli acquirenti in VEFA sono tutelati da pagamenti limitati e da una garanzia di completamento esterna, e le regole fiscali per gli investitori sono cambiate nel 2025 e nel 2026. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato ad alcun costruttore, a Notaires de France, alla CCI né ad alcun ente governativo in Francia.

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