Conoscere il mercato cipriota: quattro città, acquirenti e regole sulla residenza

Cipro è un'isola piccola con quattro mercati molto diversi. Un appartamento vista mare a Limassol, la villa di un pensionato vicino a Pafo, un appartamento nuovo a Larnaca e una casa di famiglia in un quartiere residenziale di Nicosia attirano acquirenti diversi, a prezzi diversi, per motivi diversi. Conoscere queste differenze è ciò che fa sì che i clienti si fidino di te. Ricorda che questo corso riguarda solo le zone sotto il controllo della Repubblica.

Il quadro generale

Il Consiglio, citando i dati del Department of Lands and Surveys (DLS), ha contato 18,114 contratti di vendita nel 2025, in crescita di circa il 15%, e un valore dei trasferimenti superiore a €4.7 miliardi (Cyprus Mail, gennaio 2026). Il ritmo è proseguito nel 2026: 14,969 contratti da gennaio a settembre, in crescita del 14% (dati DLS analizzati da BuySell, ottobre 2026).

I prezzi sono saliti più che nella maggior parte d'Europa. L'indice dei prezzi degli immobili residenziali della Central Bank of Cyprus era in crescita dell'8.5% su base annua nel secondo trimestre 2026, e del 2.4% nel trimestre, con gli appartamenti in rialzo dell'8.9% e le case del 5.8%.

Distretto	Contratti di vendita 2025	Da gennaio a settembre 2026	Indice dei prezzi, secondo trimestre 2026 su un anno prima
Limassol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Larnaca	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Nicosia	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Pafo	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagosta (zona libera)	891	656 (+5%)	+10.0%

Livelli di prezzo. Non esiste un prezzo ufficiale al metro quadro per distretto. Due fonti private danno un'idea. Uno studio di BuySell e AXIA su 121,434 annunci, pubblicato a luglio 2025, indicava un prezzo mediano richiesto per gli appartamenti con due camere da letto di circa €4,497 al mq a Limassol, €3,878 a Pafo e €2,379 a Nicosia. I dati collaborativi di Numbeo riportati a gennaio 2026 indicavano prezzi in centro di circa €4,536 a Limassol, €3,742 a Pafo, €3,403 a Larnaca e €2,714 a Nicosia. Di' sempre che tipo di dato citi: un indice, un prezzo richiesto o una stima degli utenti.

Rendimenti. L'indice RICS e KPMG del primo trimestre 2026 indicava rendimenti lordi medi di circa il 5.4% per gli appartamenti e il 3% per le case.

Chi compra

Gli stranieri hanno firmato il 41.9% dei contratti di vendita nei primi nove mesi del 2026: 4,173 da cittadini extra UE e 2,094 da cittadini UE.

La risposta del Ministro dell'Interno al Parlamento, riportata dal Cyprus Mail a ottobre 2025, mostra come si distribuiscono gli acquirenti per distretto:

Distretto	Principali acquirenti stranieri
Limassol	Russi, israeliani, greci
Pafo	Britannici, israeliani, russi
Larnaca	Israeliani, libanesi, britannici
Nicosia	Greci, rumeni, russi, libanesi
Famagosta	Britannica

I numeri di quella risposta non tornano con il totale indicato, quindi usali come classifica, non come cifre esatte.

Le quattro città

Limassol è il distretto più caro e quello con più contratti di vendita. Tra gli stranieri sono in testa gli acquirenti russi e israeliani. Ad aprile 2026 è stato anche il più visto su Bazaraki, il portale principale (lezione 7). Aspettati la concorrenza più forte tra agenti e costruttori.

Pafo ha avuto la crescita più rapida dei contratti nel 2026 (+18%) ed è il distretto degli acquirenti britannici, seguiti da israeliani e russi.

Larnaca costa meno di Limassol e Pafo secondo i dati sui prezzi richiesti qui sopra, con una forte domanda da acquirenti israeliani e libanesi e uno dei rialzi di prezzo più rapidi del 2026.

Nicosia è la capitale e il mercato più locale, con gli acquirenti greci in testa tra gli stranieri. Ha i prezzi richiesti più bassi dei quattro e il rialzo più lento del 2026.

Regole che ogni agente deve conoscere

Gli acquirenti extra UE hanno bisogno di un permesso. Il DLS richiede un permesso ai sensi del Cap. 109 quando l'acquirente è una persona straniera. Nel 2026 il Parlamento ha discusso quattro proposte di legge per limitare gli acquisti dei cittadini di paesi terzi, per esempio a una sola casa, e per vietare terreni agricoli e zone sensibili. Sono state rinviate ad aprile 2026 ed erano di nuovo in commissione a settembre 2026 (Cyprus Property News). Verifica lo stato prima di consigliare un acquirente extra UE.

Residenza permanente per investimento. In base al Regolamento 6(2) dei regolamenti su stranieri e immigrazione, un investitore extra UE può ottenere un permesso di residenza permanente con procedura accelerata. Michael Kyprianou & Co riassumono le regole in vigore dal 2 maggio 2023:

• Almeno €300,000, IVA esclusa, pagati al costruttore per un immobile residenziale nuovo, dal conto personale del richiedente. Altri percorsi comprendono immobili non residenziali, quote societarie o fondi approvati.
• Un reddito garantito di almeno €50,000 l'anno dall'estero, più €15,000 per il coniuge e €10,000 per ogni figlio minorenne.
• Fedina penale pulita e assicurazione sanitaria per la famiglia. I genitori non possono più essere inclusi.
• Controlli periodici che l'investimento e il reddito siano ancora in essere.

A settembre 2026 il Viceministro per la Migrazione ha detto che il programma sarà inasprito prima dell'ingresso di Cipro in Schengen, che in due anni sono stati rilasciati circa 1,500 permessi e che circa 12,000 permessi rilasciati dal 2013 sono sotto verifica (Cyprus Mail). Quando abbiamo controllato non era stato pubblicato alcun nuovo testo. Non promettere mai un permesso: indirizza gli investitori a un avvocato specializzato in immigrazione.

La cittadinanza per investimento è finita. Cipro ha abolito il suo programma di “passaporti d'oro” il 1 novembre 2020, dopo un'inchiesta di Al Jazeera (Transparency International). A dicembre 2025 il Parlamento ha anche tolto al governo il potere di concedere la cittadinanza in base a quel programma. Il Cyprus Mail ha riportato che 7,329 persone avevano ottenuto il passaporto attraverso il programma. Non dire mai a un cliente che comprare casa porta a un passaporto.

Off-plan e nuove costruzioni

Le case nuove si vendono con l'IVA. L'aliquota ordinaria è del 19%. Un'aliquota del 5% si applica all'abitazione principale e permanente dell'acquirente secondo le regole pubblicate a giugno 2023 (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% sui primi 130 mq, se il valore di quei 130 mq non supera €350,000.
• La casa non deve superare 190 mq e l'operazione non deve superare €475,000. Oltre uno dei due limiti, l'intero prezzo paga il 19%.
• L'acquirente, di qualsiasi nazionalità, deve abitarci per 10 anni, altrimenti restituisce la differenza.

Un regime precedente (5% sui primi 200 mq) resta valido per alcuni progetti con domande urbanistiche presentate entro il 31 ottobre 2023, ma solo fino al 31 dicembre 2026 al più tardi. Dal 1 gennaio 2027 valgono solo le regole del 2023.

L'altro rischio dell'off-plan è il titolo di proprietà. Chi compra un appartamento nuovo spesso aspetta il certificato di agibilità dell'edificio e i titoli separati. Nel frattempo la tutela è il contratto di vendita depositato presso il DLS (lezione 6).

Come conoscere la tua zona

1. Scegli un distretto e impara le sue strade, le scuole, i trasporti e i nuovi progetti.
2. Segui i dati di Central Bank, DLS e RICS, e cita sempre la fonte.
3. Impara le principali nazionalità di acquirenti nel tuo distretto e le loro lingue.
4. Chiedi a ogni costruttore quale aliquota IVA si applica, se i titoli esistono e se il terreno è ipotecato.

Prezzi e regole cambiano in fretta, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Consulta la pagina su Cipro e i mercati per sapere cosa copre CloserPass.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza sugli investimenti.