Un'operazione dall'inizio alla fine a Cipro

Una vendita a Cipro passa per diverse mani: tu, l'avvocato dell'acquirente, spesso una banca, il Dipartimento delle imposte e il Department of Lands and Surveys (DLS), il catasto. Il tuo valore sta nel conoscere l'ordine, tenere tutti nei tempi e fare in modo che nessuno sia sorpreso dall'IVA o dalle imposte di trasferimento. Questa lezione segue una rivendita, poi sviluppa due operazioni in euro.

Chi fa cosa

• Tu, l'agente o l'assistente: incarico, marketing, visite, offerta, identificazione del cliente, coordinamento.
• L'avvocato dell'acquirente: verifica il titolo e i permessi, redige o rivede il contratto di vendita, lo deposita presso il DLS.
• La banca: valuta l'immobile e approva il mutuo.
• Il Dipartimento delle imposte: IVA, domanda di aliquota ridotta al 5% e certificato di regolarità fiscale del venditore.
• Il DLS: custodisce il contratto depositato, poi registra il trasferimento e riscuote l'imposta di trasferimento.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Incarico. Scritto, con il tuo compenso e l'IVA (lezione 4).
2. Offerta e prenotazione. Molti venditori chiedono un deposito di prenotazione per sospendere le visite. Non abbiamo trovato una regola di legge specifica. Danos & Associates (giugno 2026) consigliano di verificare chi custodisce il denaro, se è rimborsabile, quanto dura la prenotazione e cosa succede se le verifiche dell'avvocato non vanno a buon fine.
3. Identificazione. Identifica entrambe le parti ed eventuali titolari effettivi prima che il denaro si muova (lezione 4).
4. Verifiche. L'avvocato richiede un certificato di ricerca del DLS, controlla ipoteche, memo, divieti, accesso, permessi urbanistici e di costruire e il certificato di agibilità.
5. Contratto di vendita. Fissa prezzo, rate di pagamento, consegna, gravami, garanzie, inadempimento e data del trasferimento.
6. Deposito presso il DLS. Vedi sotto.
7. Approvazione del mutuo. La banca approva il mutuo prima del completamento.
8. Permesso per un acquirente extra UE. Il DLS richiede un permesso ai sensi del Cap. 109 quando l'acquirente è una persona straniera. Danos & Associates spiegano che di solito si richiede dopo la firma del contratto.
9. Trasferimento presso il DLS. Entrambe le parti presentano i documenti, l'acquirente paga l'imposta di trasferimento, il titolo passa di mano.
10. Il tuo compenso. Secondo l'articolo 20 è dovuto alla conclusione del contratto di vendita, salvo diverso accordo.

L'imposta di bollo non c'è più

Fino al 2025 un contratto di vendita pagava l'imposta di bollo prima di poter essere depositato. EY riferisce che la legge sull'imposta di bollo è stata abolita dal 1 gennaio 2026, nell'ambito della riforma fiscale approvata il 31 dicembre 2025. Un contratto firmato nel 2026 non paga nulla. Alcuni vecchi opuscoli del DLS parlano ancora di bollo, e i documenti firmati prima del 2026 possono ricadere nelle vecchie regole.

Deposita il contratto presso il DLS

È il passaggio che tutela di più l'acquirente. In base alla Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011, il contratto firmato va depositato presso l'ufficio fondiario del distretto entro sei mesi dalla firma. Il DLS dice di farlo subito. Una volta depositato:

• Nessun altro contratto di vendita per lo stesso immobile può essere depositato.
• Il contratto crea un onere sull'immobile, con priorità in base alla data di deposito.
• Se il venditore non adempie, l'acquirente può chiedere a un tribunale di ordinare il trasferimento (esecuzione in forma specifica) o un risarcimento.
• Se esiste un'ipoteca precedente, l'acquirente può pagare la sua quota del debito direttamente al creditore, e rivolgersi al tribunale se il creditore rifiuta di liberare l'immobile.

Se la scadenza non viene rispettata, Kleanthous & Platis (agosto 2026) spiegano che il contratto resta valido tra le parti, ma l'acquirente perde la tutela nei confronti dei terzi e l'esecuzione in forma specifica diventa discrezionale. Un tribunale può consentire un deposito tardivo. Il DLS aggiunge che le imposte di trasferimento aumentano del 10% se il contratto non è stato depositato entro sei mesi.

IVA o imposte di trasferimento

Un'operazione immobiliare paga l'IVA o le imposte di trasferimento, non entrambe per intero.

Le nuove costruzioni pagano l'IVA. L'aliquota ordinaria è del 19%. L'aliquota del 5% si applica all'abitazione principale dell'acquirente secondo le regole del 2023: 5% sui primi 130 mq se il loro valore non supera €350,000, per case fino a 190 mq e operazioni fino a €475,000 (lezione 5). GK Law Firm precisa che l'acquirente presenta la domanda online tramite Tax For All, dopo la firma e prima della consegna.

Imposte di trasferimento (DLS, PwC, agosto 2026):

Valore	Aliquota
Fino a €85,000	3%
Da €85,001 a €170,000	5%
Oltre €170,000	8%

• Nessuna imposta di trasferimento quando sulla stessa vendita è stata applicata l'IVA (il DLS chiede un certificato del Dipartimento IVA).
• Riduzione del 50% quando l'acquisto non è soggetto a IVA, il che copre la maggior parte delle rivendite.
• L'imposta si calcola sul prezzo o sul valore di mercato, se il direttore del DLS ritiene troppo basso il prezzo dichiarato.

Il venditore può dover pagare l'imposta sulle plusvalenze del 20%. Dal 1 gennaio 2026 le esenzioni a vita sono salite a €150,000 per l'abitazione principale (a determinate condizioni) e a €30,000 per le altre cessioni (PwC). Il venditore ha bisogno di un certificato di regolarità fiscale (modulo N313) prima del trasferimento.

Esempio pratico 1: un appartamento in rivendita a Larnaca

Un acquirente paga €250,000 per un appartamento in rivendita, senza IVA, con un mutuo, come abitazione principale. Il tuo incarico prevede 3% più IVA, a carico del venditore.

Voce	Calcolo	Importo
Imposta di trasferimento prima della riduzione	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Imposta di trasferimento dopo la riduzione del 50%	13,200 x 50%	€6,600
Imposta di bollo	Abolita nel 2026	€0
Fondi propri con un mutuo all'80% del valore	250,000 x 20%	€50,000
Provvigione dell'agenzia, a carico del venditore	250,000 x 3%	€7,500
IVA sul compenso	7,500 x 19%	€1,425
Il versamento della tua agenzia al Consiglio	250,000 x 2/10,000	€50

Come si arriva all'imposta: €2,550 sui primi €85,000, €4,250 sui successivi €85,000 e €6,400 sugli ultimi €80,000.

Il dato dell'80% viene dal limite della Central Bank of Cyprus per la residenza principale (70% per gli altri immobili), notificato nel 2021. Verifica l'offerta attuale della banca, e aggiungi le sue commissioni e l'imposta dell'1% per l'iscrizione dell'ipoteca indicata da PwC.

Esempio pratico 2: un appartamento nuovo a Limassol

Un acquirente paga €300,000 per un appartamento nuovo di 110 mq acquistato da un costruttore, come abitazione principale. GK Law Firm usa lo stesso esempio.

Voce	Aliquota del 5% (abitazione principale)	Aliquota del 19%
IVA	€15,000	€57,000
Imposta di trasferimento	€0 (IVA applicata)	€0 (IVA applicata)

Quella differenza di €42,000 è il motivo per cui chiedi dei progetti dell'acquirente fin dal primo giorno. Se l'acquirente vende o affitta l'appartamento entro 10 anni, deve comunicarlo al Dipartimento delle imposte entro 30 giorni e restituire la differenza per gli anni rimanenti.

Titoli di proprietà e trasferimento

Se esiste un titolo di proprietà separato, il trasferimento può avvenire poco dopo le verifiche. Le parti presentano all'ufficio fondiario del distretto: la dichiarazione di trasferimento (modulo N270), il certificato di regolarità fiscale del venditore N313, i certificati comunali, fognari e idrici, le copie dei documenti d'identità e il consenso del creditore ipotecario se l'immobile è ipotecato. Il DLS fissa poi un appuntamento.

Se il titolo non esiste ancora, cosa frequente per le case nuove e off-plan, il contratto depositato è la tutela dell'acquirente finché il costruttore non ottiene il certificato di agibilità dell'edificio e i titoli separati. I dati del Ministero dell'Interno del 2024 mostrano 21,495 domande di “acquirenti intrappolati” in base a una legge del 2015, con titoli trasferiti in 11,158 casi. Chiedi a ogni costruttore se il terreno è ipotecato e quando sono previsti i titoli.

Off-plan e nuove costruzioni

Per un acquisto off-plan, il contratto fissa i pagamenti a stato di avanzamento. Assicurati che l'avvocato dell'acquirente:

• Depositi subito il contratto presso il DLS.
• Verifichi i permessi urbanistici e di costruire.
• Confermi che il costruttore abbia presentato al DLS il coefficiente di valore dell'unità, che fissa la quota dell'acquirente su un'eventuale ipoteca sul terreno.
• Presenti in tempo la domanda di IVA al 5%, se l'acquirente ne ha diritto.

Imposte, costi e regole sui mutui cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Esercitati con la formazione sulle vendite.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale o fiscale.