Le regole da seguire ogni giorno in Francia

Le regole francesi per gli agenti sono dettagliate, e vengono controllate. Quando la DGCCRF, l'autorità per la tutela dei consumatori, ha esaminato 2,175 stabilimenti di agenzie nel 2019, ha riscontrato anomalie nel 64% dei casi e ha emesso 1,706 avvertimenti, 1,765 ingiunzioni e 114 segnalazioni penali. La maggior parte dei problemi riguardava i mandati e l'esposizione delle provvigioni. Questa lezione trasforma le regole in abitudini quotidiane.

1. Niente mandato, niente trattativa

Non puoi trattare un immobile per un cliente finché non è firmato un mandato scritto. La DGCCRF elenca cosa deve indicare chiaramente:

• Le parti e l'immobile.
• La durata.
• Le provvigioni e chi le paga, venditore o acquirente.
• Se è esclusivo o semplice.
• Come si può porvi fine.

Il mandato è firmato a nome del titolare della carta, non a nome tuo, e i tuoi poteri sono fissati dalla tua attestation d’habilitation (lezione 2). La DGCCRF considera un mandato incompleto o irregolare una pratica ingannevole.

Firmato fuori dall'agenzia? Quando un mandato è firmato a casa del cliente o a distanza, il diritto dei consumatori impone che il cliente riceva un modulo di recesso. Chiedi alla tua agenzia la versione per i contratti fuori sede e usala ogni volta.

2. Tieni il registre des mandats

Ogni agenzia deve tenere un registre des mandats, un registro che elenca tutti i mandati in ordine cronologico. La DGCCRF ha trovato registri tenuti su fogli sciolti o a matita. Entrambi sono irregolari. Prima di pubblicare un annuncio, verifica che il suo mandato sia firmato e registrato.

3. I mandati esclusivi

Un mandato esclusivo vale di più per te, quindi le regole sono rigide.

• L'irrevocabilità è limitata a tre mesi (decreto 72-678, articolo 78, come riassunto da Le Blog de L’Immobilier, ottobre 2026).
• Dopo quei tre mesi, il venditore di solito può porvi fine con 15 giorni di preavviso tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Verifica la clausola esatta nel modello della tua agenzia.
• Non esiste una durata minima o massima per legge, ma il mandato deve indicarla.
• In base alla loi ALUR, per un venditore privato, l'agenzia deve ricordare al venditore il diritto di recesso prima che il mandato si rinnovi tacitamente.

Cosa la DGCCRF considera ingannevole o illecito:

• Presentare un mandato semplice come esclusivo.
• Invocare una clausola di esclusiva scaduta.
• Una clausola che fa pagare una provvigione al venditore quando trova da solo l'acquirente.
• Chiedere una provvigione senza una vendita effettiva.

4. Esponi le tue provvigioni nel modo giusto

L'arrêté del 10 gennaio 2017 stabilisce come le agenzie informano i consumatori, e la DGCCRF lo spiega:

• Provvigioni indicate TTC (IVA inclusa).
• Indicare chi paga: venditore o acquirente.
• Esposte in vetrina, all'interno dell'agenzia e sul sito web, facili da trovare e aggiornate.
• Dal 1° aprile 2022 (arrêté del 26 gennaio 2022), il tariffario deve indicare un'aliquota massima.
• Un tariffario “solo su preventivo”, o che mostra solo la quota dell'acquirente, non è conforme.

Negli annunci, quando la provvigione la paga l'acquirente, il prezzo è indicato in genere sia provvigione inclusa sia provvigione esclusa, con la provvigione in percentuale del prezzo senza provvigione. Verifica il modello della tua agenzia rispetto all'arrêté, perché non abbiamo verificato questo dettaglio per il corso.

Perché “chi paga” conta per i clienti. Agence Immobilière France stima che circa il 70% dei mandati di vendita metta la provvigione a carico del venditore. Quando paga l'acquirente, le imposte di trasferimento si calcolano sul prezzo netto al venditore, il che le riduce leggermente (lezione 6). Spiega entrambe le opzioni al venditore prima di firmare.

5. Conosci le regole sull'energia

Il DPE (attestato di prestazione energetica) ora decide se una casa può essere affittata. In base alla loi Climat et résilience, come riassunto da Hellio:

Classe DPE	Esclusa dai nuovi contratti e dai rinnovi
G	Dal 1° gennaio 2025
F	Dal 2028
E	Dal 2034

I divieti si applicano anche agli affitti turistici arredati. Comunica a ogni acquirente investitore la classe DPE e cosa significa per l'affitto.

Una novità del 2026. Dal 1° gennaio 2026, il coefficiente usato per l'elettricità nel DPE è sceso da 2.3 a 1.9. LocService ha riportato una proiezione secondo cui circa 850,000 abitazioni riscaldate a elettricità uscirebbero dalle classi F e G. I proprietari con un DPE recente possono scaricare un attestato aggiornato dall'ADEME. Verifica prima di dire a un venditore che la casa non è affittabile.

6. Gli affitti brevi

Molti acquirenti investitori in Costa Azzurra e a Parigi chiedono degli affitti turistici. La loi Le Meur di novembre 2024 ha cambiato le regole (Optimhome):

• Nel regime fiscale micro-BIC, gli affitti turistici arredati non classificati hanno un abbattimento del 30% fino a €15,000 di reddito (classificati: 50% fino a €77,700).
• I sindaci possono limitare l'affitto di una residenza principale a 90 giorni all'anno, invece di 120, e fissare quote.
• In quasi tutti i comuni è richiesto un numero di registrazione.

Non promettere mai un reddito da affitto turistico. Indirizza l'acquirente alle regole del comune e a un consulente fiscale.

7. Conosci il cliente e proteggi i dati

Gestirai documenti d'identità, prove dei fondi e dati familiari. Chiedi alla tua agenzia la sua procedura scritta di identificazione dei clienti e seguila in ogni pratica. Non inviare mai copie di documenti in chat di gruppo aperte, e conserva solo ciò che serve all'operazione.

Cosa mette nei guai gli agenti

Pratica	Rischio
Trattare senza un mandato firmato e registrato	Pratica ingannevole agli occhi della DGCCRF
Lavorare senza un'attestation d’habilitation	Pratica illegale per te e per il titolare della carta
Provvigioni non indicate TTC, senza chi paga o senza un massimo	Avvertimento o ingiunzione della DGCCRF
Un mandato semplice spacciato per esclusivo	Pratica ingannevole
Una clausola di provvigione quando il venditore vende da solo	Clausola illecita
Accettare una caparra come agent commercial	Violazione del tuo status
Ignorare la classe DPE con un investitore	Un acquirente che non può affittare la casa

Le tue abitudini quotidiane

• Nessun annuncio senza un mandato firmato e iscritto nel registro.
• Nessun mandato fuori sede senza il modulo di recesso.
• Provvigioni in ogni annuncio, TTC, con chi paga.
• La classe DPE verificata in ogni pratica.
• Mai denaro nelle tue mani.

Queste regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Mettile in pratica in competenze con i clienti.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale.