Conoscere il mercato francese: Parigi, la Costa Azzurra, Lione e Bordeaux

La Francia è un solo paese con mercati molto diversi. Un appartamento haussmanniano a Parigi, un appartamento vista mare a Nizza, una casa familiare a Lione e una casa in pietra a Bordeaux attirano acquirenti diversi, a prezzi diversi, per motivi diversi. Conoscere queste differenze, con le tue fonti, è ciò che fa fidare i clienti di te.

Il quadro generale

Il mercato si sta riprendendo lentamente. Circa 949,000 case esistenti sono state vendute nei 12 mesi fino a fine maggio 2026, il 5.7% in più in un anno, contro un minimo di 832,000 a settembre 2024 e un record di 1,251,000 ad agosto 2021 (MesFraisNotaire, che cita Notaires de France, luglio 2026).

I prezzi sono stabili. L'indice Notaires-INSEE è salito dello 0.1% in un anno nel T1 2026: appartamenti +0.6%, case -0.2%, con l'Île-de-France in testa all'aumento.

Mutui. PAP.fr ha riportato medie dei broker a ottobre 2026 del 3.50% a 15 anni, del 3.66% a 20 anni e del 3.75% a 25 anni, con i profili migliori dal 3.00% al 3.25%. I tassi erano in aumento da settembre, e i broker si aspettavano dal 3.70% al 4% entro fine 2026.

I prezzi nei tuoi quattro mercati

Stime di MeilleursAgents al 1° ottobre 2026, in euro al m²:

Città	Appartamenti	Case
Parigi	9,630	10,059
Nizza	5,245	6,365
Lione	4,714	5,798
Bordeaux	4,448	4,960

Sono stime dei portali. I dati dei notai si basano sugli atti firmati e sono in ritardo di qualche mese. Indica sempre che tipo di dato stai citando.

Parigi. I Notaires du Grand Paris indicavano gli appartamenti esistenti a €9,550/m² a fine luglio 2026, in calo dello 0.5% in un anno, e gli appartamenti dell'Île-de-France a €6,150/m². L'Île-de-France ha registrato 36,810 vendite da maggio a luglio 2026, il 5% in più. I contratti preliminari indicavano circa €9,600/m² a Parigi a ottobre 2026.

Costa Azzurra. Actual-Immo, usando il barometro SeLoger e MeilleursAgents di settembre 2026, indicava prezzi degli appartamenti di €6,529/m² ad Antibes (+4.9% in un anno), €6,064/m² a Cannes (-1.1%) e €5,219/m² a Nizza (-1.4%). Le ville di prestigio seguono una logica propria, strada per strada.

Lione. Non abbiamo trovato un dato recente dei notai per questo corso. MeilleursAgents indica €4,714/m² per gli appartamenti.

Bordeaux. Syage Notaires, che cita Notaires de France, indicava l'appartamento esistente mediano a €4,240/m² nel T3 2025 (-1% in un anno), e la casa mediana a €345,000 (+0.4%).

Chi compra

La maggior parte degli acquirenti sono residenti in Francia. Gli stranieri non residenti hanno rappresentato circa l'1.8% delle vendite di case esistenti nella Francia metropolitana nel 2022, circa 20,000 vendite (MySweetimmo, che cita i notai).

Il quadro è molto diverso sulla Riviera. Un vecchio studio dei notai, basato su dati 2017 e riportato dal Journal de l’Agence, rilevava stranieri non residenti dietro circa il 7% degli acquisti nelle Alpi Marittime, contro l'1.6% a livello nazionale e lo 0.7% nell'Île-de-France, con in testa i britannici, poi belgi e tedeschi. Usali come classifica, perché i dati sono vecchi.

Quindi:

• Parigi: soprattutto acquirenti francesi, con una nicchia internazionale nei quartieri di prestigio.
• Costa Azzurra: il mercato più internazionale di questo corso. Qui le lingue rendono.
• Lione e Bordeaux: soprattutto acquirenti locali e nazionali, famiglie e investitori.

La Francia non pone alcuna restrizione all'acquisto di immobili da parte degli stranieri (lezione 6).

Le tasse su cui i clienti ti faranno domande

Seconde case. I comuni in zone tendue possono aggiungere dal 5% al 60% alla loro quota della taxe d’habitation sulle seconde case. SeLoger (ottobre 2026) contava 3,689 comuni in zone tendue, di cui 1,666 applicano una maggiorazione e 688 il massimo del 60%, tra cui Parigi, Lione, Bordeaux e Nizza. Cannes non applica alcuna maggiorazione. Non abbiamo trovato la posizione di Antibes, quindi verifica con il comune.

IFI. L'imposta sul patrimonio immobiliare si applica oltre €1.3 milioni di patrimonio immobiliare netto imponibile al 1° gennaio, con aliquote dallo 0.5% all'1.5%, invariate nel 2026 (Fondation de France). I non residenti sono tassati solo sui loro immobili francesi. I dibattiti sul suo ampliamento non sono legge.

Vendere in seguito. I venditori non residenti pagano l'imposta sulle plusvalenze al 19% più i prelievi sociali (lezione 6).

Off-plan e nuove costruzioni

Le case nuove si vendono in VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), con un calendario dei pagamenti regolato e una garanzia di completamento obbligatoria (lezione 6). Per gli investitori contano due cambiamenti:

• Il Pinel è terminato il 31 dicembre 2024 (Lefebvre Dalloz).
• Un nuovo statut du bailleur privé, detto anche dispositif Jeanbrun, è arrivato con la legge di bilancio 2026 (n° 2026-103 del 19 febbraio 2026). Manda lo riassume così: per gli acquisti fino al 31 dicembre 2028, un investitore che affitta non arredato per nove anni può ammortizzare l'80% del prezzo, al 3.5%, 4.5% o 5.5% all'anno per gli appartamenti nuovi in edifici collettivi (affitto intermedio, sociale o molto sociale), e al 3%, 3.5% o 4% per le case più vecchie con lavori pari ad almeno il 30% del prezzo, con tetti annui di €8,000, €10,000 o €12,000. Le case unifamiliari sono escluse e un nucleo familiare può usarlo al massimo per due abitazioni.

I dettagli sono cambiati durante il dibattito sulla legge di bilancio, e un riassunto precedente riportava cifre diverse, quindi verifica il testo definitivo su Légifrance prima di presentarlo a un cliente.

Come conoscere la tua zona

1. Scegli una zona: un arrondissement, una città della Riviera, un quartiere di Lione o di Bordeaux.
2. Percorrila a piedi. Impara le sue scuole, i trasporti, i tipi di edifici e i nuovi progetti.
3. Segui ogni mese i dati dei notai, di MeilleursAgents e dei tassi dei mutui, e cita sempre la tua fonte.
4. Scopri chi compra lì, e in quale lingua.

Prezzi e regole cambiano in fretta, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Consulta la pagina sulla Francia e i mercati per sapere cosa copre CloserPass.

Questa lezione è un'informazione generale, non una consulenza sugli investimenti o fiscale.