Un'operazione dall'inizio alla fine in Francia

Una vendita in Francia passa per diverse mani: tu, il venditore, l'acquirente, di solito una banca, e il notaire, il pubblico ufficiale che redige l'atto definitivo e riscuote le imposte. Il tuo valore sta nel conoscere l'ordine, mantenere tutti nei tempi e fare in modo che nessuno abbia sorprese sui costi. Questa lezione segue una vendita di un immobile usato, poi una nuova costruzione, e fa i conti in euro.

Chi fa cosa

• Tu, négociateur o agent commercial: con il mandato del titolare della carta, marketing, visite, offerte, la pratica per il notaire, coordinamento.
• Il titolare della carta: firma il mandato, emette la fattura della provvigione e, se ha una garanzia, può detenere fondi.
• Il notaire: verifica il titolo e la pratica, redige o riceve il compromis se richiesto, firma l'acte authentique e versa le imposte allo Stato.
• La banca o il broker: approva il mutuo.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Mandato. Firmato e iscritto nel registre des mandats, con la provvigione TTC e chi paga (lezione 4).
2. Visite e offerta. L'acquirente fa un'offerta scritta. Verifica che il prezzo e la base della provvigione siano chiari.
3. Diagnosi e documenti. Il venditore fornisce le diagnosi tecniche, compreso il DPE, e, per un appartamento, i documenti del condominio.
4. Compromis o promesse de vente. Il contratto preliminare fissa il prezzo, le condizioni, la data dell'atto e l'eventuale caparra. Può essere firmato privatamente, in agenzia o davanti a un notaire.
5. Il periodo di recesso di 10 giorni. Vedi sotto.
6. Approvazione del mutuo. La banca approva il mutuo prima dell'atto.
7. Acte authentique. Firmato davanti al notaire, che riceve i fondi e versa le imposte di trasferimento. L'acquirente diventa proprietario.
8. La tua provvigione. Dovuta solo se la vendita avviene davvero. Una clausola che chiede una provvigione senza vendita è illecita (DGCCRF).

Il periodo di recesso di 10 giorni

Questa regola tutela l'acquirente, e devi conoscerla a memoria. Secondo Notaires de France:

• Si applica a un acquirente non professionista di un immobile residenziale, in base all'articolo L.271-1 del Code de la construction et de l’habitation.
• Dura 10 giorni di calendario.
• Inizia il giorno successivo alla prima presentazione della raccomandata che notifica il compromis firmato, o il giorno successivo alla firma se il compromis è stato firmato davanti a un notaire.
• L'acquirente recede con raccomandata, senza indicare un motivo e senza penali.
• L'eventuale caparra è restituita entro 21 giorni.

Quindi un compromis firmato non è un affare chiuso per dieci giorni. Non dire al venditore “è venduto” prima che il periodo sia trascorso.

Le imposte di trasferimento nel 2026

Gli acquirenti le chiamano frais de notaire, ma la maggior parte dell'importo è imposta di trasferimento (DMTO) versata allo Stato e al dipartimento. La legge di bilancio 2025 ha permesso ai dipartimenti di alzare la loro quota dal 4.50% al 5.00% tra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2028. MesFraisNotaire, verificato sulla tabella DGFiP del 1° giugno 2026, indica:

Situazione	DMTO totali su un immobile usato
89 dipartimenti che hanno alzato l'aliquota, tra cui Parigi (75), Rodano (69) e Gironda (33)	6.31% (spesso arrotondato al 6.32%)
11 dipartimenti senza aumento, tra cui le Alpi Marittime (06)	5.81%
Primi acquirenti idonei in un dipartimento che ha alzato l'aliquota	5.81%

Le FAQ dello stesso sito sono incoerenti sulle Alpi Marittime, quindi verifica la tabella DGFiP prima di citare i dati.

Tutti i costi per l'acquirente su un immobile usato, imposte più onorari e spese del notaire, arrivavano a circa dal 7.2% al 7.8% del prezzo negli esempi di MesFraisNotaire.

Esempio pratico 1: un appartamento usato a Parigi

Un acquirente paga €250,000 per un appartamento usato a Parigi. Stima di MesFraisNotaire dei costi totali per l'acquirente: 7.81%, quindi circa €19,525. La provvigione dell'agenzia si aggiunge o è inclusa nel prezzo, a seconda del mandato.

Se il mandato mette a carico del venditore una provvigione del 5% TTC, l'agenzia fattura €12,500 TTC al venditore, e i costi dell'acquirente si calcolano su €250,000.

Esempio pratico 2: chi paga cambia le imposte

Un venditore di Lione vuole €400,000 netti. La provvigione è di €20,000 TTC.

Opzione	Prezzo nell'atto	DMTO al 6.31%
Il venditore paga la provvigione	€420,000	€26,502
L'acquirente paga la provvigione	€400,000 (più €20,000 di provvigione)	€25,240

Quando paga l'acquirente, le imposte di trasferimento si calcolano sul prezzo netto al venditore, il che qui fa risparmiare circa €1,262. Agence Immobilière France segnala questo effetto, e stima che circa il 70% dei mandati metta ancora la provvigione a carico del venditore.

Esempio pratico 3: un immobile usato in Costa Azzurra

Un acquirente paga €340,000 per un appartamento nelle Alpi Marittime, dove i DMTO sono rimasti al 5.81%. Stima di MesFraisNotaire dei costi totali per l'acquirente: 7.19%, circa €24,446.

Una nuova costruzione: la VEFA

Per un acquisto su carta, le fasi cambiano:

1. Contrat de réservation. L'acquirente prenota l'unità e può versare un deposito, limitato per legge: 5% se la vendita deve essere firmata entro un anno, 2% entro due anni, zero oltre (Le Mag Juridique; la maggior parte dei testi colloca queste regole agli articoli da R.261-28 a R.261-31 del Code, quindi verifica il numero).
2. Acte de vente in VEFA davanti al notaire.
3. Pagamenti per stati di avanzamento, limitati dall'articolo R.261-14: al massimo il 35% alle fondamenta, il 70% quando l'edificio è chiuso all'acqua (hors d’eau), il 95% al completamento e l'ultimo 5% alla consegna, che può essere trattenuto in deposito se vengono segnalati difetti. Le penali per ritardato pagamento sono limitate all'1% al mese.
4. Consegna e l'elenco delle riserve.

Esempio: un appartamento nuovo da €400,000 a Bordeaux, vendita firmata entro un anno.

Tappa	Massimo pagato in totale	Di cui in questa fase
Deposito di prenotazione (5%)	€20,000	€20,000
Fondamenta (35%)	€140,000	€120,000
Chiuso all'acqua (70%)	€280,000	€140,000
Completamento (95%)	€380,000	€100,000
Consegna (100%)	€400,000	€20,000

Il deposito viene imputato al prezzo. Ogni VEFA residenziale richiede anche una garantie financière d’achèvement (GFA) di una banca, un assicuratore o una società di garanzia, che garantisce il completamento dell'edificio se il costruttore fallisce (Homunity). I costi per l'acquirente alla prima vendita di una casa nuova sono in genere indicati come molto più bassi rispetto a un immobile usato, ma non abbiamo verificato l'aliquota per questo corso, quindi chiedi una stima al notaire invece di citare i dati dell'usato.

Il lato del venditore: le plusvalenze

I venditori non residenti chiedono spesso cosa dovranno pagare. David Notaires indica le regole:

• Il 19% di imposta sul reddito sulla plusvalenza, più il 17.2% di prelievi sociali, o solo il 7.5% per i venditori iscritti a un regime previdenziale SEE o svizzero.
• Una sovrattassa dal 2% al 6% sulle plusvalenze oltre €50,000.
• Abbattimenti per durata del possesso dal sesto anno: nessuna imposta sul reddito dopo 22 anni, nessun prelievo sociale dopo 30 anni.
• Serve un rappresentante fiscale se il venditore vive fuori dal SEE, il prezzo supera €150,000 e l'immobile è stato posseduto per meno di 30 anni.

Affitti arredati. Per le vendite dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti nel regime LMNP reale vengono reintegrati nel calcolo della plusvalenza (NBE Avocats). Gli investitori che affittano arredato dovrebbero consultare il loro commercialista prima di vendere.

Mutui

A ottobre 2026 le medie dei broker erano del 3.50% a 15 anni, del 3.66% a 20 anni e del 3.75% a 25 anni (PAP.fr). Presenta presto i tuoi acquirenti a un broker, prima che facciano un'offerta.

Tasse, provvigioni e tassi cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Esercitati con la formazione sulle vendite.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale o fiscale.