La licenza AMI: requisiti, costi e obblighi

Su un punto il Portogallo è più semplice di molti paesi: c'è un'unica licenza nazionale, rilasciata da un solo ente, senza esame. Su un altro è più severo: la licenza comporta assicurazione, prove annuali e multe vere. Questa lezione ti guida passo dopo passo.

Chi ha bisogno della licenza

La Legge 15/2013 subordina la mediazione immobiliare in Portogallo a una licenza dell'IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). La legge chiama il titolare della licenza empresa de mediação imobiliária. Può essere una società o un imprenditore individuale.

Se entri in un'agenzia come consulente, la licenza è dell'agenzia e tu lavori con quella (lezione 2). Ti serve una licenza tua solo se apri un'attività tua. Ekonomista osserva che non c'è un corso obbligatorio per aprire un'agenzia.

I due requisiti

L'articolo 5 della legge fissa solo due condizioni:

1. Onorabilità commerciale (idoneidade comercial), per la società e i suoi rappresentanti legali. L'articolo 6 esclude, per esempio, le società insolventi e le persone con determinate condanne penali definitive nei cinque anni precedenti. Doutor Finanças vi include le condanne al carcere per frode, corruzione o riciclaggio. L'onorabilità si dimostra con una dichiarazione giurata e un certificato del casellario giudiziale.
2. Un'assicurazione di responsabilità civile di almeno €150,000, o una garanzia finanziaria o strumento equivalente (articolo 7). gov.pt conferma lo stesso minimo. È accettata una polizza di un altro paese dello Spazio economico europeo.

Come presentare domanda

Doutor Finanças descrive le fasi nella sua guida 2025. Puoi fare domanda online, presso uno sportello IMPIC, o tramite il Balcão do Empreendedor (il portale dei servizi alle imprese). Fai domanda prima di iniziare a lavorare, mai dopo.

Ti serviranno:

• Il modulo di domanda e la dichiarazione di onorabilità.
• L'elenco dei locali aperti ai clienti.
• La polizza assicurativa e la prova di pagamento.
• Come imprenditore individuale: il tuo documento d'identità, la dichiarazione di inizio attività e un certificato del casellario giudiziale rilasciato ai fini della “Mediação Imobiliária”.
• Come società: l'elenco dei rappresentanti legali, i loro documenti d'identità e casellari giudiziali, il codice fiscale della società e il codice di accesso al certificato del registro delle imprese.

I richiedenti con sede in un altro paese dello Spazio economico europeo possono presentare i documenti in portoghese o in inglese (FAQ IMPIC).

Tempi di decisione. L'articolo 8 dà all'IMPIC 20 giorni per decidere una volta ricevuta la pratica. Se non risponde in tempo, la domanda si considera tacitamente approvata. L'approvazione ha effetto solo dopo il pagamento del diritto e la prova dell'assicurazione.

Quanto costa

Secondo le FAQ dell'IMPIC, basate sulla Portaria 199/2013:

Voce	Importo
Domanda di licenza	€100
Nuova domanda dopo un diritto non pagato	€150
Diritto annuale di regolazione	€265, pro rata nel primo anno
Duplicato della tessera di un rappresentante, o un certificato	€25 ciascuno

Aggiungi il premio assicurativo, che dipende dal tuo assicuratore. A novembre 2025 Doutor Finanças ha confermato gli importi di €100 e €265.

Mantenere valida la licenza

La licenza non ha data di scadenza (articolo 4). Può decadere, essere sospesa o revocata se smetti di soddisfare i requisiti. I tuoi obblighi annuali e continuativi:

• Ogni gennaio, paga il diritto annuale e dimostra di possedere ancora i requisiti, compresa un'assicurazione valida. Doutor Finanças lo descrive come il rinnovo annuale.
• Informa l'IMPIC entro 30 giorni quando apri, trasferisci o chiudi locali aperti al pubblico (articolo 14).
• Comunica le modifiche ai dati societari e ai requisiti, tieni aggiornato un registro dei contratti di mediazione, e fornisci all'IMPIC ogni informazione che richiede (articolo 20, come riassunto da gov.pt).
• Metti a disposizione un libro dei reclami (livro de reclamações).
• Usa un contratto approvato. Dal Decreto-legge 102/2017, i contratti di mediazione standard sono controllati dall'IMPIC. Se usi il modello ufficiale della Portaria 228/2018, basta depositarlo presso l'IMPIC almeno 5 giorni lavorativi prima del primo utilizzo. Un modello tuo richiede prima l'approvazione dell'IMPIC. Saltare questo passaggio può costare da €500 a €2,500 (Imojuris).
• Rispetta i tuoi obblighi antiriciclaggio come soggetto obbligato, tra cui nominare un responsabile della conformità e comunicare le operazioni ogni trimestre (lezione 4, FAQ IMPIC).

Il tuo numero ovunque

L'articolo 13 stabilisce che il nome della società e il suo numero di licenza devono comparire in ogni ufficio aperto al pubblico e su contratti, corrispondenza, pubblicazioni e tutta la pubblicità. Solo le società con licenza possono usare le parole mediação imobiliária nel proprio nome.

Come consulente, verifica che il numero AMI della tua agenzia sia sui tuoi biglietti da visita, sui tuoi post e su ogni annuncio.

Multe

Il testo originale del 2013 fissa queste forbici (articolo 32). Da allora la legge è stata modificata, quindi verifica la versione consolidata prima di basarti su una cifra esatta.

Violazione	Importo della multa
Fare mediazione senza licenza, tra gli altri casi	Da €5,000 a €30,000
Violare gli obblighi verso i clienti (articolo 17) o le regole sugli acconti (articolo 19)	Da €2,500 a €25,000
Non comunicare gli uffici, o ricevere i clienti in un'abitazione	Da €1,000 a €10,000
Numero di licenza o nome mancanti su documenti e annunci, tra gli altri casi	da €750 a €5,000
Altri obblighi, come alcune regole di comunicazione	da €500 a €2,500

Per i due gruppi più gravi, l'IMPIC può aggiungere la chiusura dei locali o il divieto di esercitare l'attività fino a due anni. Sono puniti anche il tentativo e la negligenza, con i limiti dimezzati.

Passo dopo passo

1. Scegli il tuo modello: consulente in un'agenzia, imprenditore individuale o società.
2. Ottieni NIF, NISS e iscrizione dell'attività (lezione 2).
3. Procurati il certificato del casellario giudiziale e firma la dichiarazione di onorabilità.
4. Stipula l'assicurazione: almeno €150,000.
5. Fai domanda all'IMPIC e paga il diritto di €100, poi il diritto annuale.
6. Deposita il tuo modello di contratto presso l'IMPIC.
7. Organizza l'antiriciclaggio: responsabile della conformità, moduli per i clienti, comunicazioni trimestrali.
8. Metti il tuo numero AMI su ogni annuncio, biglietto da visita e contratto.
9. Segna in agenda ogni gennaio il diritto annuale e la prova dei requisiti.

Regole e costi cambiano, quindi verifica con l'IMPIC prima di agire. Esercitati con la formazione sulle vendite.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale.