Le regole da seguire ogni giorno in Portogallo

In Portogallo le regole per gli agenti sono scritte in poche leggi, e l'IMPIC ne controlla il rispetto. La maggior parte dei problemi nasce da un contratto debole, da un annuncio senza numero di licenza o classe energetica, da un cliente che nessuno ha identificato, o dai contanti. Questa lezione trasforma le regole in abitudini quotidiane.

1. Prima firma il contratto di mediazione

Il tuo contratto con il proprietario è il contrato de mediação imobiliária. L'articolo 16 della Legge 15/2013 stabilisce che deve essere scritto e indicare:

• L'immobile, compresi tutti i gravami (ipoteche, privilegi).
• L'operazione che stai mediando: vendita, affitto, permuta e così via.
• La provvigione, come somma fissa o percentuale, come viene pagata e l'aliquota IVA.
• I dati dell'assicurazione dell'agenzia.
• Il consulente coinvolto, se c'è.
• Gli eventuali servizi aggiuntivi, elencati uno per uno.
• L'eventuale clausola di esclusiva e cosa comporta.

Se non è indicata una durata, il contratto dura sei mesi. Un contratto che viola queste regole è nullo, e l'agenzia non può farlo valere contro il cliente. La maggior parte delle agenzie usa il modello ufficiale della Portaria 228/2018, che secondo idealista deve includere clausole sulla protezione dei dati (Imojuris, idealista).

Quando è dovuta la provvigione? L'articolo 19 stabilisce:

• Quando l'operazione è conclusa, di regola.
• Al contratto preliminare (CPCV), se il contratto di mediazione lo prevede.
• In caso di esclusiva, anche quando l'operazione salta per colpa del proprietario.
• Se il tuo cliente è un acquirente o un inquilino, puoi incassare un acconto solo se il contratto lo consente, e devi restituirlo se l'operazione non si conclude.

I tuoi obblighi verso i clienti (articolo 17) comprendono verificare che le parti abbiano la capacità e il diritto di firmare, verificare gravami e caratteristiche dell'immobile, e informare subito i clienti di tutto ciò che mette a rischio l'operazione.

2. Tieni puliti i tuoi annunci

• Numero di licenza. Nome e numero AMI dell'agenzia su ogni annuncio, post e inserzione (articolo 13).
• Classe energetica. DECO PROteste spiega che il certificato energetico è obbligatorio non appena una casa viene messa sul mercato in vendita o in affitto, e che pubblicizzarla senza la classe energetica è sanzionato. Le multe vanno da €250 a €3,740 per i privati e da €2,500 a €44,890 per le società.
• Nessuna promessa di visto. Il golden visa non copre più gli immobili (lezione 5).

3. Conosci il tuo cliente (Legge 83/2017)

La Legge 83/2017 indica chiunque svolga attività immobiliare, compresa la mediazione, come soggetto obbligato. L'IMPIC vigila sul settore in base al Regolamento 603/2021. Le sue FAQ illustrano gli obblighi:

1. Identifica ogni cliente, e il titolare effettivo di una società, prima di iniziare il rapporto. Nella mediazione significa alla firma del contratto di mediazione, e sempre prima di qualsiasi CPCV o rogito. La Legge 83/2017 impone anche verifiche sulle operazioni occasionali di €15,000 o più, e ogni volta che hai un sospetto, qualunque sia l'importo.
2. Comprendi lo scopo dell'operazione e, quando il rischio lo richiede, da dove proviene il denaro.
3. Conserva la documentazione delle tue verifiche per 7 anni.
4. Segnala subito i sospetti al DCIAP (il dipartimento centrale della procura) e all'UIF (l'unità di informazione finanziaria della polizia giudiziaria), senza avvisare il cliente.
5. Comunica ogni operazione all'IMPIC ogni trimestre: il T1 entro il 30 giugno, il T2 entro il 30 settembre, il T3 entro il 31 dicembre, il T4 entro il 31 marzo. Le locazioni vanno comunicate quando il canone è di €2,500 al mese o più.
6. Forma il personale e nomina un responsabile della conformità (RCN). Il nuovo personale con compiti antiriciclaggio viene formato subito dopo l'ingresso.

La posta in gioco è alta. La sintesi 2024 di Abreu Advogados indica, per l'omessa comunicazione, multe da €5,000 a €1,000,000 per una società, e fino a €5 milioni per le violazioni generali, o il doppio del vantaggio ottenuto se superiore. Chiedi alla tua agenzia la sua procedura scritta e il nome del suo RCN.

4. Niente contanti oltre il limite

L'articolo 63-E della Legge generale tributaria vieta di pagare o ricevere €3,000 o più in contanti, o €10,000 per le persone fisiche non residenti che non agiscono come impresa (Postal, citando il Banco de Portugal, luglio 2026). Frazionare un pagamento per restare sotto il limite è una pessima idea. Fatti pagare la provvigione con bonifico bancario, a fronte di una fattura o ricevuta, sempre.

5. Proteggi i dati personali

Raccogli documenti d'identità, codici fiscali, buste paga e coordinate bancarie. Si applica il GDPR dell'UE, e la Legge 58/2019 lo recepisce nel diritto portoghese, con la CNPD come autorità di controllo (Garrigues). In pratica:

• Raccogli solo ciò che serve all'operazione, e spiega perché.
• Non inviare mai copie di documenti d'identità in chat di gruppo aperte.
• Elimina o archivia i fascicoli quando termina il periodo di conservazione previsto dalla legge, ricordando i 7 anni per i documenti antiriciclaggio.

6. Conosci i documenti dell'immobile

Prima di pubblicare, chiedi al proprietario:

Documento	Cosa indica	Dove
Caderneta predial	Scheda fiscale: articolo matricolare, valore imponibile (VPT), superfici, proprietari	Portal das Finanças, gratis online
Certidão permanente	Registro immobiliare: proprietario legale, ipoteche, pignoramenti	Online, circa €15
Certificado energético	Classe energetica, valido 10 anni per le abitazioni	Un tecnico qualificato riconosciuto dall'ADENE
Licença de utilização	L'immobile può essere legalmente usato come abitazione	Il comune

Literacia Financeira spiega che la caderneta e la certidão sono complementari: una è fiscale, l'altra giuridica.

La licença de utilização è cambiata. Montepio riferisce che dal 1 gennaio 2024, con il Decreto-legge 10/2024 (il “Simplex urbanístico”), la licenza non è più richiesta al rogito. Conta ancora. Verifica che esista, che le superfici reali corrispondano ai documenti e che ampliamenti o balconi chiusi siano stati regolarizzati. Altrimenti le banche possono rifiutare il mutuo.

Cosa fa multare gli agenti

Pratica	Rischio
Fare mediazione senza un'agenzia con licenza	Multe da €5,000 a €30,000 secondo la Legge 15/2013
Nessun contratto scritto, o contenuto mancante	Contratto nullo, provvigione a rischio
Annuncio senza il numero AMI	Da €750 a €5,000 secondo la Legge 15/2013
Annuncio senza la classe energetica	Da €250 a €44,890 a seconda di chi sei
Saltare l'identificazione o le comunicazioni all'IMPIC	Multe antiriciclaggio, fino a €1,000,000 per omessa comunicazione
Contanti per €3,000 o più	Sanzioni fiscali secondo la Legge generale tributaria

Le tue abitudini quotidiane

• Nessun incarico senza un contratto firmato e il certificato energetico.
• Nessun annuncio senza il numero AMI e la classe energetica.
• Nessun CPCV senza le verifiche sull'identità e sul titolare effettivo.
• Niente contanti.
• Un promemoria in agenda per ogni comunicazione trimestrale all'IMPIC.

Queste regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Mettile in pratica in competenze con i clienti.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale.