Conosci il mercato portoghese: città, coste, isole e acquirenti

Il Portogallo non è un unico mercato. Un appartamento nelle Avenidas Novas di Lisbona, una villa vicino a Quinta do Lago e un appartamento nuovo a Funchal attirano acquirenti diversi, a prezzi diversi, per ragioni diverse. Conoscere queste differenze è ciò che fa sì che i clienti si fidino di te.

Il quadro generale

L'INE, l'istituto nazionale di statistica, ha contato 160,467 compravendite di abitazioni nei 12 mesi fino a marzo 2026, con una mediana nazionale di €2,168 al mq, in aumento del 17.5% in un anno. Il suo indice dei prezzi delle abitazioni cresceva ancora del 16.5% annuo nel T2 2026 (ComparaJá, settembre 2026). I prezzi richiesti sono più alti: idealista indicava per il Portogallo €3,228 al mq a settembre 2026.

Prezzi mediani INE per i 12 mesi fino a marzo 2026:

Zona	Prezzo mediano al mq	Nota
Lisbona (città)	€5,082	+15.2% in un anno
Cascais	€4,687	€5,000 nel solo T1 2026
Porto (città)	€3,510	+16.7% in un anno
Regione dell'Algarve	€3,240	Loulé a €4,091
Regione di Madeira	€2,578	Funchal a €3,601 nel T1 2026, +23%
Portogallo	€2,168

Specifica sempre se citi prezzi di vendita (INE) o prezzi richiesti (portali). I clienti se ne accorgono.

Chi compra

I dati INE riportati da ECO mostrano che gli stranieri hanno effettuato il 27.6% degli acquisti di abitazioni familiari nel 2025, e il Rapporto sulla stabilità finanziaria del Banco de Portugal lo indicava al 28%. Le nazionalità principali erano Brasile (9,808 acquisti), Angola (4,145) e Francia (3,765). La maggior parte degli acquirenti stranieri vive già in Portogallo: 34,838 vi avevano la residenza fiscale, contro 6,248 non residenti, un numero calato del 14.1%.

Gli acquirenti stranieri pagano di più. ECO indica prezzi medi di circa €512,600 per gli acquirenti britannici e €479,400 per quelli statunitensi nel 2025, contro €234,100 per gli acquirenti residenti in Portogallo. A Lisbona, l'INE indicava la mediana per gli acquirenti con domicilio fiscale estero a €6,325 al mq, contro €5,000 per gli acquirenti nazionali.

Lisbona e Porto

Lisbona è la città più cara, con il bacino più ampio di acquirenti internazionali, lavoratori da remoto e investitori. Cascais e Oeiras, a ovest della città, sono mercati per famiglie e di fascia alta. Porto è più economica e cresce rapidamente: secondo l'INE, nel T1 2026 gli acquirenti stranieri hanno pagato circa il 17% in più rispetto ai nazionali nell'area metropolitana di Porto.

Algarve

L'Algarve è una costa da stile di vita e seconde case. Il prezzo richiesto di idealista per la regione a settembre 2026 era di €4,216 al mq. Nel “Triangolo d'oro” di fascia alta intorno a Quinta do Lago e Vale do Lobo, Engel & Völkers ha riferito a luglio 2026 che circa l'80% dei suoi acquirenti era straniero, con in testa gli acquirenti britannici e irlandesi, poi tedeschi, belgi e olandesi. A Vilamoura, gli acquirenti stranieri erano circa il 75%. Sono i dati di una singola agenzia, non statistiche ufficiali.

Madeira

Il prezzo richiesto a Madeira ha raggiunto €3,767 al mq a settembre 2026 (idealista). Il rapporto di mercato 2025 di idealista, ripreso da DNOTICIAS.PT, ha rilevato che gli stranieri hanno effettuato il 32.4% delle ricerche di immobili in vendita a Funchal, la quota più alta tra i capoluoghi di distretto. Si tratta di domanda, non di acquisti conclusi.

Cambiamenti delle regole che ogni agente deve conoscere

Golden visa. La Legge 56/2023 del 6 ottobre 2023 ha bloccato le nuove domande di residenza per investimento basate sugli immobili: acquisto di immobili, trasferimenti di capitale a essi collegati e fondi immobiliari (PwC). I permessi già concessi possono ancora essere rinnovati. Bright!Tax elenca le principali strade rimaste nel 2026, come €500,000 in un fondo idoneo che non sia un fondo immobiliare. Non vendere case come se fossero un visto.

Dal NHR all'IFICI. Chi arriva ora chiede dell'IFICI, introdotto all'inizio del 2024 (PLMJ). Chi ha già usufruito del vecchio regime per residenti non abituali (NHR) non può richiederlo. Non abbiamo trovato conferma su una pagina ufficiale di come il NHR sia stato chiuso ai nuovi ingressi, quindi indirizza i casi transitori a un consulente fiscale. L'IFICI tassa i redditi idonei al 20% per 10 anni, per chi non è stato residente fiscale nei cinque anni precedenti (opuscolo delle Finanças, marzo 2025). È pensato per ricerca, innovazione e lavori altamente qualificati. PLMJ osserva che l'attività immobiliare non rientra tra i settori ammessi, quindi la maggior parte degli agenti non ne avrà diritto, anche se alcuni dei tuoi acquirenti potrebbero.

Alojamento Local (affitti turistici). Il Decreto-legge 76/2024 ha eliminato il blocco nazionale delle nuove registrazioni, ha dato più poteri ai comuni e ha abolito il contributo straordinario sull'AL (Turismo de Portugal). Ogni città ora fissa i propri limiti. A Lisbona, un regolamento in vigore dal 6 dicembre 2025 vieta nuove registrazioni nelle freguesie (circoscrizioni) dove l'AL raggiunge il 10% delle abitazioni, come Santa Maria Maior e Misericórdia, e richiede l'approvazione del comune tra il 5% e il 10% (GuestReady). Verifica sempre l'indirizzo prima che un investitore compri per l'affitto turistico.

Gli acquirenti non residenti pagano più IMT. Da fine maggio 2026, con il Decreto-legge 97/2026, chi acquista un'abitazione e non è residente fiscale in Portogallo paga un'imposta di trasferimento fissa del 7.5%, senza scaglioni (Financial Options, ECO). Sono previsti rimborsi se l'acquirente diventa residente entro due anni, o se affitta a un canone moderato alle condizioni della lezione 6.

Off-plan e nuove costruzioni

Lo stesso decreto-legge ha ridotto l'IVA sulla costruzione di abitazioni al 6% per i progetti avviati tra il 25 settembre 2025 e la fine del 2029, per abitazioni vendute fino a €660,982 come abitazione principale o affittate fino a €2,300 al mese (ECO). Un acquirente che non vi si trasferisce entro sei mesi subisce una maggiorazione IMT del 10%. Verifica se una nuova costruzione ha usato l'aliquota ridotta prima di consigliare un investitore.

Come conoscere la tua zona

1. Scegli una zona e impara a conoscerne le strade, le scuole, i trasporti e i nuovi progetti.
2. Segui i dati di INE, idealista e Banco de Portugal, e cita sempre la fonte.
3. Impara le principali nazionalità degli acquirenti e le loro lingue.
4. Chiedi a ogni costruttore quale aliquota IVA e quale licenza si applicano al suo progetto.

Prezzi e regole cambiano in fretta, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Consulta la pagina mercati per vedere cosa copre CloserPass.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza sugli investimenti.