Un'operazione dall'inizio alla fine in Portogallo

Una vendita in Portogallo passa per diverse mani: tu, spesso un avvocato o un solicitador, la banca, l'ufficio delle imposte, un notaio o uno sportello Casa Pronta, e il registro immobiliare. Il tuo valore sta nel conoscere l'ordine, tenere tutti nei tempi e fare in modo che nessuno abbia sorprese con le imposte. Questa lezione segue una rivendita, poi calcola un'operazione in euro.

Chi fa cosa

• Tu, il consulente: contratto di mediazione, marketing, visite, offerta, identificazione dei clienti, coordinamento.
• L'avvocato o il solicitador dell'acquirente: controlla i documenti, redige o rivede il CPCV, fissa il rogito.
• La banca: valuta l'immobile e approva il mutuo.
• L'ufficio delle imposte (Finanças): emette i moduli di pagamento dell'IMT e dell'imposta di bollo, che l'acquirente paga prima del rogito.
• Il notaio o la Casa Pronta: l'atto pubblico di vendita. La Casa Pronta è lo sportello unico del registro immobiliare.
• Il registro immobiliare (conservatória do registo predial): registra il nuovo proprietario e l'eventuale ipoteca.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Contratto di mediazione. Firmato e scritto, con la provvigione e l'aliquota IVA (lezione 4).
2. Offerta e prenotazione. Molte agenzie prendono una prenotazione per fermare le visite. Non abbiamo trovato una regola di legge specifica, quindi metti per iscritto l'importo, la scadenza per firmare il CPCV e se è rimborsabile.
3. Identificazione. Secondo le regole dell'IMPIC, identifica entrambe le parti e l'eventuale titolare effettivo prima del CPCV (lezione 4).
4. Verifiche. L'avvocato richiede la certidão permanente (proprietario, ipoteche, pignoramenti), la caderneta predial (dati fiscali), il certificato energetico e lo storico delle licenze del comune. Dal 2024 la licença de utilização non è più necessaria al rogito (Montepio), ma una licenza mancante può ancora bloccare un mutuo.
5. CPCV e sinal. Vedi sotto.
6. Approvazione del mutuo. La banca approva il finanziamento prima che venga fissato il rogito.
7. IMT e imposta di bollo. L'acquirente presenta il modulo IMT (Modelo 1) e paga, al più tardi il giorno lavorativo successivo all'emissione del modulo, sempre prima del rogito (Portal das Finanças).
8. Rogito e registrazione. Da un notaio, o alla Casa Pronta, dove vendita e registrazione avvengono in un unico appuntamento.
9. La tua provvigione. Dovuta quando l'operazione è conclusa, o al CPCV se il tuo contratto di mediazione lo prevede (Legge 15/2013, articolo 19).

Il CPCV e il sinal

Il contrato-promessa de compra e venda (CPCV, contratto preliminare di compravendita) è la promessa di comprare e vendere. La guida di Montepio di settembre 2026 spiega:

• È scritto e firmato da entrambe le parti. La legge prevede il riconoscimento delle firme in presenza, a cui le parti possono rinunciare nel contratto.
• Deve indicare le parti, l'immobile e i suoi riferimenti catastali e fiscali, il prezzo e le modalità di pagamento, il sinal, il termine per il rogito, che l'immobile è venduto libero da gravami, la sua licenza urbanistica e il suo certificato energetico.
• Il sinal (caparra) si concorda liberamente, di solito dal 10% al 20% del prezzo, e viene detratto al rogito.
• La regola del doppio. Secondo l'articolo 442 del Codice civile, l'acquirente che si ritira perde il sinal. Il venditore che si ritira deve restituirlo raddoppiato. Si può anche chiedere a un tribunale di imporre la vendita (execução específica).

Assicurati che il sinal sia pagato con bonifico bancario e indicato nel CPCV.

Il mutuo

Il Banco de Portugal ha inasprito le sue raccomandazioni dal 1 agosto 2026 (Dinheiro Vivo):

• Rapporto mutuo/valore: fino al 90% per l'abitazione principale, all'80% per altri scopi.
• Rata sul reddito: rate fino al 45% del reddito del mutuatario, rispetto al 50% precedente.
• Durata: fino a 40 anni se il mutuatario più anziano ha 35 anni o meno, 35 anni negli altri casi.

Quindi anche un residente di solito ha bisogno di almeno il 10% del prezzo in contanti, più imposte e spese.

IMT e imposta di bollo nel 2026

L'acquirente paga l'IMT (l'imposta sui trasferimenti immobiliari) e l'imposta di bollo (imposto do selo) dello 0.8%, entrambe sul valore imponibile ai fini IMT (Portal das Finanças). La guida fiscale 2026 di PwC indica gli scaglioni IMT per il Portogallo continentale:

Valore imponibile	Abitazione principale (HPP)	Seconda casa o immobile in affitto
Fino a €106,346	0%	1%
Da €106,346 a €145,470	2%	2%
Da €145,470 a €198,347	5%	5%
Da €198,347 a €330,539	7%	7%
Da €330,539 a €660,982	8%	8%
Da €660,982 a €1,150,853	6% fisso	6% fisso
Oltre €1,150,853	7.5% fisso	7.5% fisso

Le aliquote fino a €660,982 sono marginali: ogni fascia del prezzo è tassata con la propria aliquota. Oltre quella soglia, un'unica aliquota si applica all'intero prezzo. Gli acquirenti di 35 anni o meno che comprano la prima abitazione principale possono ottenere un'esenzione fino a €330,539 (PwC). Madeira e le Azzorre usano scaglioni diversi, che qui non trattiamo.

Non residenti. Da fine maggio 2026, con il Decreto-legge 97/2026, un acquirente che non è residente fiscale paga un'aliquota fissa del 7.5% su un'abitazione, senza scaglioni (Financial Options). Le indicazioni dell'ufficio delle imposte di settembre 2026, riportate da idealista, dicono che un acquirente che era residente in passato paga le aliquote normali, e un acquirente che diventa residente entro due anni può chiedere il rimborso della differenza entro sei mesi. Un rimborso è possibile anche se l'abitazione viene affittata a un canone moderato (fino a €2,300 al mese) entro sei mesi e per 36 mesi nei primi cinque anni.

Esempio pratico: un appartamento a Lisbona

Una coppia compra un appartamento a Lisbona per €400,000, con un mutuo, come abitazione principale. Il contratto di mediazione prevede il 5% più IVA, a carico del venditore. Il sinal e la scelta della Casa Pronta sono esempi.

Voce	Calcolo	Importo
Sinal al 10% (esempio)	400,000 x 10%	€40,000
Fondi propri minimi con LTV al 90% (il sinal conta)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, abitazione principale	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Imposta di bollo sull'acquisto	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta con mutuo	Tariffa fissa (Kinvest)	€700
Provvigione dell'agenzia, a carico del venditore	400,000 x 5%	€20,000
IVA sul compenso	20,000 x 23%	€4,600

Come si calcola l'IMT: nulla sui primi €106,346, poi il 2% sui successivi €39,124, il 5% su €52,877, il 7% su €132,192 e l'8% sugli ultimi €69,461.

Stesso appartamento, acquirente non residente. 400,000 x 7.5% = €30,000 di IMT, circa €11,763 in più. Mostralo ai clienti stranieri prima che facciano un'offerta. A nessuno piacciono le sorprese al rogito.

La banca aggiunge le proprie commissioni e le imposte sul finanziamento. Chiedi il suo prospetto scritto dei costi.

Il rogito: notaio o Casa Pronta

La Casa Pronta esegue la vendita e la registrazione immobiliare in un unico appuntamento presso uno sportello del registro. La guida di Kinvest di ottobre 2026 indica tariffe fisse di €375 con un solo atto di registrazione (acquisto in contanti) e di €700 con più di uno (acquisto più ipoteca), più €50 per ogni immobile aggiuntivo. IMT e imposta di bollo si pagano a parte. Con tutti i documenti pronti, spesso si ottiene un appuntamento entro circa cinque giorni lavorativi.

Da un notaio, le spese dipendono dall'atto. Il notaio o l'avvocato presenta poi la registrazione. In ogni caso, l'acquirente è al sicuro solo quando l'acquisto è registrato.

Off-plan e nuove costruzioni

Per un acquisto off-plan, il CPCV è il documento centrale. Montepio consiglia di aggiungere il capitolato dell'edificio e ogni condizione legata ai lavori. Nel 2026 fai attenzione a due punti:

• IVA al 6%. Il Decreto-legge 97/2026 consente di costruire alcune nuove abitazioni con IVA al 6% anziché al 23%, per abitazioni principali con prezzo fino a €660,982. Un acquirente che non vi si trasferisce entro sei mesi subisce una maggiorazione IMT del 10% (ECO).
• Pagamenti a stati di avanzamento. Non abbiamo trovato conferma di un obbligo di legge generale per i costruttori di garantire i pagamenti degli acquirenti durante i lavori, come esiste in Spagna. Chiedi al costruttore quale garanzia offre e falla verificare dall'avvocato dell'acquirente.

Le aliquote cambiano in base alla data e alla residenza, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Esercitati con la formazione sulle vendite.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale o fiscale.