Le regole da seguire ogni giorno

Le regole saudite sono dettagliate, e la REGA le controlla. La buona notizia: una volta prese le abitudini giuste, la maggior parte di esse ti protegge. Questa lezione copre le regole che userai ogni singolo giorno.

1. Il contratto di intermediazione

Ogni lavoro inizia con un contratto. In base all'articolo 7 della Legge sull'intermediazione:

• Deve essere scritto, sul modello approvato dalla REGA, e depositato sulla piattaforma. Un contratto non depositato non può essere fatto valere.
• Deve avere una durata determinata. Se non è indicata, vale 90 giorni.
• Quando firmi con un proprietario, devi ottenere una copia della prova di proprietà (articolo 9).

Mantieni il diritto alla provvigione se l'operazione si chiude durante il contratto o entro due mesi dalla sua scadenza, e se puoi dimostrare di averla intermediata. Senza contratto, una promessa verbale di provvigione vale molto poco.

2. Caparre

• Una caparra (arboon) non può superare il 5% del valore dell'operazione. Ciò che eccede vale come acconto sul prezzo.
• Vale come caparra solo se è messo per iscritto.
• Se l'operazione salta e il venditore o il locatore la trattiene, l'agente ha diritto al 25% di essa, salvo diversa previsione del contratto.
• Non puoi mai trattenere una caparra a garanzia del tuo compenso.

3. Pubblicità

Ogni annuncio immobiliare ha bisogno della propria licenza pubblicitaria REGA, su un portale, un sito web o sui social media. Per ottenerla ti serve un contratto di intermediazione che ti conceda i diritti di marketing. Il regolamento della REGA rende gratuite le licenze pubblicitarie. La guida 2026 di Raghdan menziona una fattura di SAR 50 per annuncio sulla piattaforma, quindi verifica cosa ti mostra la piattaforma.

Secondo Raghdan, un annuncio deve indicare, tra l'altro:

• Il nome e la qualifica dell'inserzionista, il numero della licenza dell'annuncio e il numero FAL dell'agente.
• La città, il quartiere e il numero del piano, il tipo di immobile, l'età e la superficie.
• Il prezzo e un recapito funzionante.
• Eventuali ipoteche o vincoli sull'immobile, e qualsiasi altra cosa che possa influire sul suo valore.

La licenza dell'annuncio scade quando scade il contratto di intermediazione. Anche le piattaforme online devono avere una licenza della REGA: ad aprile 2025 ne erano autorizzate 71. Pubblica solo su piattaforme autorizzate.

4. Locazioni ed Ejar

Ogni locazione viene registrata su Ejar, la piattaforma nazionale degli affitti, usando il contratto unificato. Se il locatore non la registra, può farlo l'inquilino. Al Tamimi osserva che il contratto unificato Ejar può essere fatto valere direttamente presso i tribunali dell'esecuzione, il che rende più facile recuperare gli affitti non pagati.

A Riyadh è iniziato il 25 settembre 2025 un blocco degli affitti di cinque anni. Riguarda le locazioni residenziali e commerciali, nuove ed esistenti, all'interno dell'area urbana della città. Un'unità già affittata è bloccata all'ultimo canone registrato su Ejar, e le locazioni si rinnovano automaticamente salvo casi specifici. Le multe possono arrivare a 12 mesi di affitto. La REGA può estendere il blocco ad altre città, ma a ottobre 2026 non era stata confermata alcuna estensione. Non promettere mai a un locatore di Riyadh un aumento dell'affitto.

5. Progetti off-plan

Nessuna unità off-plan può essere promossa, venduta o affittata senza una licenza di progetto su Wafi. Prima di promuovere qualsiasi cosa, verifica la licenza su Wafi e assicurati che tutto il denaro degli acquirenti vada sul conto di garanzia (escrow) del progetto. Vendere o incassare denaro senza licenza è un reato secondo la legge sull'off-plan, punibile con il carcere fino a cinque anni, una multa fino a SAR 10 milioni, o entrambi. Leggi la nostra guida completa su vendite off-plan e Wafi.

6. Antiriciclaggio

Il settore immobiliare è ad alto rischio, e la guida della REGA per gli agenti è rigorosa:

• Completa l'adeguata verifica della clientela prima di accettare qualsiasi somma. Se non puoi, ferma l'operazione e segnala.
• Segnala immediatamente le operazioni sospette alla Direzione generale dell'informazione finanziaria (SAFIU), usando il modello unificato.
• Non dire mai al cliente che è stata fatta una segnalazione o che l'operazione è ritardata per questo motivo. Si chiama tipping off, ed è vietato.
• Conserva i documenti di adeguata verifica e delle transazioni per almeno 10 anni.

Un cliente che vuole pagare una grossa somma in contanti e non spiega da dove arriva è un chiaro segnale d'allarme.

Cosa porta gli agenti a multe o divieti

Violazione	Possibile conseguenza
Intermediare o pubblicizzare senza licenza	Multa fino a SAR 200,000, sospensione, revoca
Informazioni ingannevoli o occultamento di fatti rilevanti	Multa, sospensione fino a un anno, revoca
Violazione ripetuta entro tre anni	La multa può essere raddoppiata
Vendere unità off-plan senza licenza	Fino a 5 anni di carcere o SAR 10 milioni
Aumentare l'affitto in violazione del blocco di Riyadh	Multa fino a 12 mesi di affitto

Queste regole vengono aggiornate spesso. Verifica la fonte ufficiale prima di agire. Poi mettiti alla prova con gli esercizi sulle regole saudite e gli esercizi sull'off-plan saudita.