Conoscere il mercato saudita

Non puoi consigliare i clienti su un mercato che non conosci. Questa lezione ti dà una mappa pratica dei tre principali mercati dell'Arabia Saudita, degli acquirenti che incontrerai e del tipo di lavoro di ciascun segmento. I dati cambiano ogni trimestre, quindi considerali un punto di partenza e aggiornali tu stesso.

Il quadro nazionale

A luglio 2026 la REGA ha registrato SAR 35.5 miliardi di transazioni immobiliari in 25,151 operazioni, il 32% in meno in valore rispetto all'anno precedente. La regione di Riyadh ha rappresentato il 44% del valore e la regione della Mecca, che comprende Jeddah, il 28% (Argaam). Dopo un lungo boom il mercato si è raffreddato, quindi i clienti sono più prudenti e il prezzo conta di più.

Riad

La capitale è il mercato più grande e più attivo. La crescita è spinta verso nord e verso est da grandi progetti sostenuti dallo Stato e dalle aziende che aprono sedi regionali. A settembre 2025 il ministro degli Investimenti ha riportato 660 sedi regionali, e il loro personale dirigente ha bisogno di case di qualità.

• Volumi. Savills ha contato circa 6,944 transazioni residenziali nel primo semestre 2026, il 4.9% in più su base annua, mentre il loro valore è sceso del 20.7% a SAR 11.25 miliardi.
• Prezzi. Knight Frank ha riportato che i prezzi degli appartamenti a Riyadh sono saliti del 6.3% su base annua nel primo trimestre 2026.
• Zone chiave. I quartieri del nord di Riyadh come Al Yasmin, Hittin, Al Taawun e Al Sahafa sono tra i più richiesti, e il nord ha i prezzi delle ville più alti della città (Knight Frank).
• Grandi progetti. KAFD, Diriyah, King Salman Park e Sedra di ROSHN sono tutte zone designate per la proprietà straniera. Anche New Murabba lo è, ma la sua torre Mukaab è stata sospesa a gennaio 2026 e il completamento del distretto è slittato dal 2030 al 2040. Non presentarlo come un progetto a breve termine.
• Affitti. Il blocco quinquennale degli affitti condiziona ogni conversazione con gli investitori (lezione 4).

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Gedda

Jeddah è la porta sul Mar Rosso e il polo commerciale dell'ovest. La domanda di pregio si sviluppa verso nord lungo la costa, da Al Shati e Al Zahra fino a Obhur.

• Volumi. Circa 5,800 transazioni residenziali per un valore di SAR 7.2 miliardi nel primo trimestre 2026, circa il 31% in meno su base annua, mentre i prezzi degli appartamenti sono comunque saliti dell'1.9% (Cavendish Maxwell tramite EnterpriseAM).
• Prezzi. Knight Frank indica i prezzi delle ville a circa SAR 10,950 al mq ad Al Murjan e SAR 9,250 a Shatea, i quartieri di ville più costosi.
• Acquirenti stranieri. Jeddah ha di gran lunga il maggior numero di zone di proprietà straniera, circa 57, concentrate su Jeddah Central e sui progetti costieri.

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Provincia Orientale

Dammam, Al Khobar e Dhahran, sede di Saudi Aramco, formano un unico mercato metropolitano. È il più accessibile dei tre e, all'inizio del 2026, quello in più rapida crescita.

• Volumi. Circa 2,900 vendite di case per un valore di SAR 3.6 miliardi nel primo trimestre 2026 a Dammam, circa il 48% in più in valore su base annua.
• Prezzi. Knight Frank indica gli appartamenti a circa SAR 4,115 al mq a Khobar contro SAR 3,555 a Dammam.
• Acquirenti stranieri. A giugno 2026 qui non era stata designata alcuna zona di proprietà straniera. I residenti legali possono comunque acquistare una casa per uso proprio.

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Chi compra e perché

• Famiglie saudite che acquistano la prima casa. Secondo le regole della SAMA, le banche possono finanziare fino al 90% della prima casa di un cittadino, e lo Stato copre l'imposta sulle transazioni sul primo SAR 1 milione della prima casa di un cittadino (lezione 6). La vicinanza a scuole e moschee conta spesso più delle finiture.
• Investitori sauditi. Guardano ai rendimenti, ma il blocco degli affitti a Riyadh significa che lì i canoni non saliranno fino al 2030.
• Expat residenti. Dal 22 gennaio 2026 un residente legale può possedere una casa per uso personale fuori dalle zone, tranne alla Mecca e a Medina.
• Acquirenti e società straniere. Comprano all'interno di zone approvate a Riyadh, Jeddah, AlUla, la Mecca e Medina. Alla Mecca e a Medina gli acquirenti persone fisiche devono essere musulmani. Pagano inoltre una tassa del 2% oltre all'imposta sulle transazioni del 5% nelle quattro città principali (Deloitte).

Off-plan, rivendita e affitti

Segmento	Com'è il lavoro
Off-plan	Lanci dei developer, progetti autorizzati su Wafi, pagamenti su conto di garanzia, tempi lunghi
Rivendita	Verifiche sul titolo, trattativa, tasse e trasferimento sul registro, compensi più alti per operazione
Affitti	Operazioni rapide, registrazione su Ejar, 2.5% del canone del primo anno, blocco degli affitti a Riyadh

Molti principianti iniziano con gli affitti per conoscere il mercato e costruire contatti, poi passano alle vendite. Esercitati con gli esercizi sulle zone saudite e Dove investire in Arabia Saudita.