Un'operazione in Arabia Saudita dall'inizio alla fine

I trasferimenti in Arabia Saudita sono ormai quasi interamente digitali. Questo li rende rapidi, ma solo se ogni passaggio è pronto. Questa lezione segue due operazioni: una rivendita e una vendita off-plan.

Chi fa cosa

• L'agente firma il contratto di intermediazione, verifica la proprietà, ottiene la licenza pubblicitaria, trova l'acquirente e coordina i passaggi.
• Il venditore di solito registra e paga l'imposta sulle transazioni immobiliari (RETT) presso la ZATCA, l'autorità fiscale, e inserisce l'operazione per il trasferimento.
• L'acquirente approva il trasferimento sulla piattaforma e paga tramite il sistema.
• La banca, se c'è un finanziamento, gestisce il trasferimento e l'iscrizione dell'ipoteca in un unico passaggio.
• Le piattaforme sostituiscono gran parte delle vecchie pratiche cartacee: la Borsa immobiliare del Ministero della Giustizia (SREM) per i suoi atti elettronici, e il Registro immobiliare della REGA per gli immobili lì registrati.
• I notai esistono ancora ma, secondo Raghdan, oggi vi si ricorre meno spesso. Per operazioni complesse o con stranieri, suggerisci al cliente di affidarsi anche a un avvocato.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Firma e deposita il contratto di intermediazione. Ottieni una copia del titolo di proprietà e verifica l'identità del proprietario ed eventuali ipoteche.
2. Pubblicizza con una licenza per ogni annuncio (lezione 4).
3. Concorda il prezzo. Se l'acquirente versa una caparra, è messa per iscritto e non supera il 5% del prezzo.
4. Scrivi chi paga cosa. Il venditore è per legge il debitore della RETT, ma il contratto può trasferirne tutta o una parte all'acquirente. Concorda per iscritto la tua provvigione e l'eventuale IVA.
5. Registra l'operazione presso la ZATCA tramite il suo servizio RETT e paga l'imposta. Trowers osserva che tutte le tasse e le spese devono essere pagate elettronicamente prima della domanda di trasferimento, e che contanti e assegni postdatati non sono ammessi. Senza il certificato fiscale, nessun trasferimento.
6. Sistema l'atto se necessario. Un atto cartaceo deve prima essere convertito in uno elettronico, cosa che secondo Raghdan richiede fino a 10 giorni.
7. Inserisci il trasferimento. Entrambe le parti accedono con Nafath. Su SREM, il venditore inserisce il documento dell'acquirente, il prezzo, l'IBAN bancario e il riferimento fiscale. Sul Registro i passaggi sono simili.
8. L'acquirente approva e paga. Su SREM, il denaro passa su un conto intermedio e il venditore viene pagato dopo la verifica. Sul Registro, il pagamento al venditore può richiedere fino a tre giorni lavorativi.
9. Nuovo titolo di proprietà. L'atto viene emesso a nome dell'acquirente, spesso in poche ore quando tutto è pronto.
10. Incassa la tua provvigione secondo il tuo contratto.

Una vendita off-plan, passo dopo passo

1. Verifica il progetto su Wafi. Deve avere una licenza attiva del tipo giusto e un developer registrato.
2. Firma un contratto di marketing con il developer, e ottieni una licenza pubblicitaria per ogni annuncio.
3. Prenotazione. Durante il periodo della licenza di marketing, un developer può accettare una prenotazione fino al 5% del valore dell'unità, che va sul conto di garanzia.
4. Contratto di vendita. Deve indicare una data di consegna e il piano dei pagamenti.
5. I pagamenti vanno sul conto di garanzia, all'IBAN escrow del progetto, mai a te. Il denaro esce dal conto di garanzia solo con ordini firmati dal developer, dal consulente tecnico e da un revisore contabile abilitato.
6. Consegna e titolo. Al completamento l'unità viene consegnata, e il 5% del costo di costruzione resta sul conto di garanzia per un anno per coprire i vizi occulti, salvo che li copra una polizza assicurativa.

Spese e tasse da spiegare

• RETT: 5% del valore, mai al di sotto del valore equo di mercato. Le vendite immobiliari pagano la RETT invece dell'IVA.
• Agevolazione prima casa: lo Stato copre la RETT sul primo SAR 1 milione della prima casa di un cittadino saudita avente diritto.
• Tassa di cessione per i non sauditi: 2% a Riyadh, Jeddah, la Mecca e Medina, 0% altrove (la legge consente fino al 5%). Chi la paga si concorda tra le parti.
• Tassa di trasferimento del Registro immobiliare: Trowers riporta SAR 1,600, soggetta a variazioni. Verificala sulla piattaforma.
• Provvigione di intermediazione: 2.5% per impostazione predefinita, pagata dalla parte che ha firmato con te. Se la tua agenzia aggiunge l'IVA al 15%, scrivilo nel contratto.

Esempio pratico in riyal

Un non saudita residente compra un appartamento per SAR 1,500,000 in una zona di proprietà straniera di Riyadh. Hai firmato solo con il venditore, alla percentuale predefinita. Il contratto stabilisce che l'acquirente paga la RETT e la tassa del 2%.

Voce	Calcolo	Importo
RETT (acquirente, da contratto)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Tassa per i non sauditi (acquirente)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Tassa di trasferimento del Registro	Cifra di Trowers	SAR 1,600
La tua provvigione (venditore)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

Il costo totale per l'acquirente è 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, più la tassa del Registro se la paga lui. Il venditore paga la tua provvigione di SAR 37,500 dal prezzo, più SAR 5,625 di IVA se la tua agenzia la aggiunge (37,500 × 15%).

Queste tariffe sono nuove e possono cambiare. Verifica la fonte ufficiale prima di agire. Prova tu stesso i numeri con il calcolatore delle provvigioni ed esercitati con i calcoli sauditi.