Carriere immobiliari in Portogallo

Le regole che un agente deve conoscere

Enti pubblici

L'intermediazione è regolata a livello nazionale dall'IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), l'ente che rilascia la licenza di mediazione AMI, tiene il registro pubblico delle imprese autorizzate, riscuote la tassa annuale di regolamentazione e vigila sugli obblighi antiriciclaggio delle agenzie secondo la Legge 83/2017. La Legge 15/2013 indica ancora come autorità competente il suo predecessore, l'InCI. Intorno a esso, l'Autorità tributaria e doganale (AT, Portal das Finanças) rilascia i codici fiscali e riscuote IMT, imposta di bollo, IMI e AIMI; gli uffici del registro immobiliare (Conservatórias do Registo Predial) e i notai registrano gli atti; l'AIMA gestisce i permessi di soggiorno per gli stranieri da quando ha preso in carico questa funzione dal SEF; Turismo de Portugal gestisce il registro nazionale degli affitti brevi (RNAL); e l'INE e il Banco de Portugal pubblicano le principali statistiche su prezzi e mutui

Licenza

In Portogallo la mediazione immobiliare può essere svolta solo da un'impresa di mediazione autorizzata e sulla base di un contratto (Legge 15/2013, articolo 3). Qualsiasi operatore stabilito in Portogallo, che sia una società o una persona fisica che opera a proprio nome (empresário em nome individual), ha bisogno di una licenza dell'IMPIC, il cui numero è noto come AMI. La legge prevede solo due condizioni: onorabilità commerciale (idoneidade comercial) e un'assicurazione di responsabilità civile di almeno EUR 150,000, o una garanzia finanziaria equivalente. L'onorabilità si perde, ad esempio, dopo un'insolvenza senza un piano approvato dal tribunale, o quando un legale rappresentante ha una condanna definitiva alla reclusione negli ultimi cinque anni per frode, abuso di fiducia, corruzione o riciclaggio di denaro. Quando la Legge 15/2013 ha sostituito il regime precedente, ha eliminato il requisito del patrimonio netto positivo e la prova della regolarità fiscale e previdenziale. Le tasse dell'IMPIC sono EUR 100 per la licenza ed EUR 265 per la tassa annuale di regolamentazione (in proporzione nel primo anno), e l'istituto deve decidere entro 20 giorni, con approvazione tacita in caso contrario. Le licenze non hanno scadenza, ma ogni gennaio il titolare deve pagare la tassa annuale e dimostrare di nuovo di possedere i requisiti (certificato del casellario giudiziale per ogni legale rappresentante, assicurazione valida e, per le società, il codice del registro commerciale); per il 2026 il termine di pagamento era il 20 febbraio 2026, e il mancato pagamento o la mancata prova dei requisiti comportano la revoca. Le imprese già autorizzate in un altro paese del SEE possono registrarsi presso l'IMPIC per stabilirsi in Portogallo, oppure informare l'IMPIC entro 60 giorni dal primo servizio occasionale.

Chi può fare l'agente

La licenza appartiene all'impresa, non a ogni singolo venditore. La Legge 15/2013 riconosce due tipi di personale che lavorano per un'impresa autorizzata: i tecnici di mediazione (técnicos de mediação imobiliária), che svolgono l'attività di mediazione a nome dell'impresa, e gli angariadores, che aiutano a preparare ed eseguire i contratti di mediazione. Nessuno dei due ha bisogno di una licenza AMI propria, ma ciascuno deve portare una tessera di riconoscimento rilasciata dall'impresa con nome, foto e dati dell'impresa, e l'impresa deve conservare un fascicolo dei loro contratti di lavoro o di prestazione di servizi. Solo i legali rappresentanti dell'impresa ricevono le tessere IMPIC. La legge definisce un'impresa di mediazione in base al domicilio o alla sede in uno Stato del SEE (una società deve anche essere costituita secondo il diritto di un paese del SEE), non in base alla nazionalità, quindi uno straniero che vive legalmente in Portogallo può aprire una licenza come imprenditore individuale o gestire una società autorizzata. I cittadini UE, SEE e svizzeri possono vivere e lavorare liberamente e registrare la propria residenza presso il comune (Câmara Municipal) dopo tre mesi. I cittadini extra UE hanno bisogno di un permesso di soggiorno che consenta il lavoro dipendente o autonomo, rilasciato dall'AIMA. Dalla Legge 61/2025 (in vigore dal 23 ottobre 2025) la vecchia via di entrare come visitatore e regolarizzarsi con una manifestazione di interesse non esiste più: il visto giusto va ottenuto prima di partire, poi l'AIMA ha in linea di principio nove mesi per decidere sul permesso di soggiorno. Il visto generico per la ricerca di lavoro è stato sostituito da un visto di 120 giorni per lavoro qualificato.

Regole sull'intermediazione

Il contratto di mediazione (contrato de mediação imobiliária) deve essere scritto e deve indicare l'immobile ed eventuali gravami, l'operazione cercata, la provvigione (fissa o in percentuale), le modalità di pagamento e l'aliquota IVA, la polizza assicurativa, l'eventuale angariador coinvolto, eventuali servizi aggiuntivi e le condizioni di esclusiva con i relativi effetti. Se non è fissata una durata il contratto dura sei mesi, i contratti su modulo standard devono prima essere convalidati dall'autorità per i consumatori (Direção-Geral do Consumidor), e un contratto privo di questi elementi è nullo, anche se solo il cliente può farlo valere. La provvigione è dovuta quando l'operazione è conclusa o, se il contratto lo prevede, alla firma del contratto preliminare (CPCV); in caso di esclusiva l'impresa viene pagata anche se l'operazione salta per colpa del proprietario. La legge vieta a un'impresa di essere pagata sia dal proprio cliente sia dall'altra parte nella stessa operazione, e il denaro ricevuto da un acquirente prima del CPCV è tenuto in custodia e va restituito su richiesta. A settembre 2026 la provvigione abituale di vendita era dal 4% al 5% più IVA al 23% (con una forbice complessiva dal 3% al 6%), spesso con una provvigione minima di circa EUR 6,000 più IVA; per gli affitti la norma è una mensilità più IVA a carico del proprietario, e sulle nuove costruzioni di solito paga il costruttore (BoaVenda). Ogni ufficio, contratto, annuncio e corrispondenza deve riportare il nome dell'impresa e il numero di licenza AMI, e ogni ufficio deve avere un libro dei reclami. Secondo la Legge antiriciclaggio 83/2017 e il Regolamento IMPIC 603/2021, le imprese devono identificare i clienti, conservare i documenti, formare il personale, comunicare all'IMPIC l'avvio della propria attività immobiliare e presentare comunicazioni trimestrali su ogni vendita che gestiscono e su ogni locazione con un canone di EUR 2,500 o più al mese.

Acquirenti stranieri

Il Portogallo non pone restrizioni di nazionalità all'acquisto di immobili: residenti e non residenti comprano alle stesse condizioni, e l'acquirente ha bisogno di un codice fiscale portoghese (NIF); chi vive fuori dall'UE o dal SEE deve nominare un rappresentante fiscale per ottenerlo (Global Citizen Solutions, ottobre 2026). Il golden visa non accetta più gli immobili: la Legge 56/2023 (Mais Habitação) ha eliminato l'acquisto di immobili e il semplice trasferimento di capitali dal 7 ottobre 2023. Le strade rimaste includono EUR 500,000 in un fondo d'investimento portoghese idoneo che non investe in immobili, un investimento di EUR 500,000 in una società che crea cinque posti di lavoro, la creazione di dieci posti di lavoro, EUR 500,000 per la ricerca scientifica ed EUR 250,000 per arte e cultura. La Legge organica 1/2026, in vigore dal 19 maggio 2026, ha portato la residenza necessaria per la naturalizzazione da cinque a sette anni per i cittadini UE e CPLP e a dieci anni per gli altri, con le domande già pendenti mantenute secondo la vecchia legge. Il regime fiscale per residenti non abituali (NHR) è stato chiuso ai nuovi ingressi dopo il 2023 e sostituito dall'IFICI, che offre un'aliquota del 20% sui redditi da lavoro portoghesi idonei e un'esenzione sulla maggior parte dei redditi esteri per dieci anni, ma solo per chi diventa residente per svolgere attività idonee di ricerca scientifica o innovazione, si registra in anticipo e non è stato residente nei cinque anni precedenti. Nel 2025 l'INE ha contato 8,471 acquisti di abitazioni da parte di acquirenti con domicilio fiscale all'estero, in calo del 13.3% e al terzo calo annuo consecutivo, per un valore di EUR 3.4 miliardi; gli acquirenti con sede nell'UE hanno pagato in media EUR 335,640 e quelli di altri paesi EUR 470,277, contro EUR 234,120 per i residenti.

Tasse e tariffe

L'acquirente paga l'IMT (imposta sui trasferimenti immobiliari) e l'imposta di bollo. Per il 2026 gli scaglioni IMT del continente sono stati aumentati del 2%: per l'abitazione principale l'aliquota è dello 0% fino a EUR 106,346, poi aliquote marginali del 2%, 5%, 7% e 8% fino a EUR 660,982, un'aliquota unica del 6% fino a EUR 1,150,853 e del 7.5% oltre; le seconde case partono dall'1% e seguono gli stessi gradini, mentre gli altri immobili urbani pagano il 6.5% e i terreni rustici il 5% (PwC Tax Guide 2026). Azzorre e Madeira fissano i propri limiti degli scaglioni. Gli acquirenti di 35 anni o meno che comprano la prima abitazione principale non pagano IMT né imposta di bollo fino a EUR 330,539, e solo l'8% di IMT sulla parte eccedente fino a EUR 660,982. Dal 25 maggio 2026, il Decreto-legge 97/2026 applica un IMT fisso del 7.5% ai non residenti che comprano un'abitazione; non si applica agli acquirenti che in passato sono stati residenti fiscali in Portogallo, e può essere rimborsato se l'acquirente diventa residente entro due anni o affitta l'abitazione a un canone moderato (fino a EUR 2,300 al mese) entro sei mesi e per almeno 36 mesi nei primi cinque anni. L'imposta di bollo è dello 0.8% del prezzo, più lo 0.6% di un mutuo di cinque anni o più. Tramite il servizio pubblico Casa Pronta, rogito e registrazione costano EUR 375 per un acquisto in contanti ed EUR 700 con finanziamento bancario, mentre gli onorari di un notaio privato o di un solicitador vanno di solito da EUR 200 a EUR 500 più le tasse di registro (Literacia Financeira, settembre 2026). I proprietari pagano ogni anno l'IMI dallo 0.3% allo 0.45% del valore fiscale degli immobili urbani (fissato da ogni comune), e le persone fisiche con immobili residenziali di valore superiore a EUR 600,000 (EUR 1.2 milioni per le coppie con dichiarazione congiunta) pagano anche l'AIMI allo 0.7%, che sale all'1% e all'1.5% sulle fasce più alte; le società pagano lo 0.4% e i soggetti in paradisi fiscali il 7.5%.

Off-plan

Gli acquisti off-plan si firmano con un contratto preliminare di compravendita (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) prima del rogito definitivo. Deve essere scritto, con le firme autenticate in presenza da un notaio, un avvocato, un solicitador o un ufficio del registro, e chi autentica deve confermare che esiste una licenza di costruzione o di utilizzo. La caparra (sinal) non ha un importo di legge; se l'acquirente si ritira la perde, e se il venditore è inadempiente l'acquirente può pretendere il doppio della caparra o chiedere a un tribunale l'esecuzione specifica, un diritto a cui non si può rinunciare in un CPCV su un immobile (Literacia Financeira, ottobre 2026). Il Portogallo non ha una legge generale che obblighi i costruttori a garantire i pagamenti off-plan, quindi gli acquirenti dovrebbero negoziare una garanzia bancaria o una polizza fideiussoria che copra caparra e rate, legare i pagamenti alle fasi di costruzione e verificare il registro immobiliare, la licenza edilizia e i dati societari del costruttore; se il costruttore diventa insolvente prima della consegna delle chiavi, l'acquirente è solo un creditore ordinario. Le caparre al CPCV vanno spesso dal 10% al 30% del prezzo, con il saldo pagato a stati di avanzamento e al rogito (The Portugal News, maggio 2026). Il Decreto-legge 97/2026 riduce inoltre l'IVA sulla costruzione di nuove abitazioni dal 23% al 6% dal 1 luglio 2026 (facoltativamente dal 1 gennaio 2026) quando sono vendute come abitazione principale fino a circa EUR 660,982 o affittate a canoni moderati, e un acquirente che non usa tale abitazione come residenza principale paga un IMT aggiuntivo del 10%.

Affitti

Gli affitti brevi (alojamento local, AL) devono essere registrati nel registro nazionale RNAL. Il Mais Habitação (Legge 56/2023) aveva bloccato le nuove registrazioni AL negli appartamenti, limitato le registrazioni a cinque anni e creato un contributo straordinario sull'AL (CEAL); il Decreto-legge 76/2024 del 23 ottobre 2024 ha annullato queste misure, ha reso di nuovo trasferibili le registrazioni e ha affidato il controllo ai comuni, che possono adottare regolamenti AL con zone di contenimento e di crescita sostenibile e opporsi alle nuove registrazioni entro 60 giorni (90 nelle zone di contenimento). I condomini non possono più annullare un AL da soli: i proprietari che detengono più della metà dei millesimi dell'edificio possono presentare un'opposizione motivata per disturbi ripetuti, e decide il sindaco. Lisbona e Porto applicano entrambe zone di contenimento (vedi le schede delle città). Le locazioni a lungo termine devono essere scritte e, per l'abitazione permanente, durare da uno a 30 anni; i contratti di più di tre anni si rinnovano per lo stesso periodo e quelli più brevi per tre anni salvo diverso accordo, e il deposito cauzionale è limitato a due mensilità. Il proprietario può aumentare il canone una volta all'anno secondo il coefficiente INE con 30 giorni di preavviso scritto: 1.0224 (2.24%) per il 2026 e 1.0256 (2.56%) per il 2027, pubblicato il 1 ottobre 2026. Fino alla fine del 2029, il canone di un nuovo contratto per un'abitazione affittata nei cinque anni precedenti non può superare il vecchio canone di oltre il 2%, con alcune eccezioni. I redditi da locazione sono tassati al 25% per impostazione predefinita (meno per i contratti lunghi) e, dal 2026, al 10% per gli affitti abitativi fino a EUR 2,300 al mese secondo il Decreto-legge 97/2026.

Piattaforme

IMPIC (licenze di mediazione AMI, tassa annuale di regolamentazione, registro pubblico delle imprese autorizzate)Portale antiriciclaggio dell'IMPIC (comunicazioni di avvio attività e comunicazioni trimestrali delle transazioni secondo la Legge 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, imposta di bollo, IMI, AIMI, caderneta predial, registrazione IFICI)Registro immobiliare (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (sportello unico per rogito e registrazione)AIMA (permessi di soggiorno per i cittadini extra UE, successore del SEF)Comune (Câmara Municipal) per i certificati di registrazione dei cittadini UE, le licenze edilizie e le regole ALRNAL, il registro nazionale degli affitti brevi (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (convalida dei contratti di mediazione standard) e Livro de ReclamaçõesStatistiche INE sui prezzi delle abitazioni e dati del Banco de Portugal sui mutui