Carriere immobiliari a Lisbona

Il mercato a Lisbona

Nel T1 2026 Lisbona aveva il prezzo mediano di vendita più alto del Portogallo, con EUR 5,292 al mq (INE), e gli acquirenti con domicilio fiscale all'estero hanno pagato circa il 26% in più al mq rispetto agli acquirenti nazionali nei dodici mesi fino a marzo 2026.

Lisbona è il mercato più caro del Portogallo e il suo principale polo per acquirenti internazionali, aziende tech e professionisti che si trasferiscono, con la costa di Cascais, Estoril e Oeiras come periferia di pregio. L'INE indicava il prezzo mediano di vendita della città a EUR 5,292 al mq nel T1 2026, il più alto tra i grandi comuni, ed EUR 5,082 nei dodici mesi fino a marzo 2026 (in aumento del 15.2%), mentre la Grande Lisboa nel suo complesso ha raggiunto EUR 3,836 nel T1 2026. I prezzi richiesti sono più alti: idealista indicava la città di Lisbona a EUR 6,256 al mq a settembre 2026, in aumento del 4.4% in un anno. Anche i canoni sono i più alti del paese, con una mediana di EUR 17.79 al mq al mese sui nuovi contratti nel T2 2026 (INE). Gli affitti brevi sono ora fortemente limitati nel centro storico dal regolamento AL modificato della città, in vigore dal 6 dicembre 2025.

Acquirenti stranieri

Confidencial Imobiliário ha contato 1,392 abitazioni acquistate da stranieri nell'area di riqualificazione urbana di Lisbona nel 2025, il 12% in meno rispetto al 2024 e il dato più basso dal 2017, ma lo scontrino medio è salito di circa il 10% a circa EUR 632,000 e gli acquirenti provenivano da 64 paesi. Gli americani erano in testa con 222 acquisti, davanti a brasiliani (157), francesi (153), britannici (94), cinesi (85) e tedeschi (68). Nei dodici mesi fino a marzo 2026, gli acquirenti con domicilio fiscale all'estero hanno pagato una mediana di EUR 6,325 al mq a Lisbona, contro EUR 5,000 per gli acquirenti nazionali (INE). La Grande Lisboa ha rappresentato il 12.5% di tutti gli acquisti di abitazioni da parte di non residenti in Portogallo nel 2025, in calo di 2.8 punti (INE). Il Market Report Portugal 2025-2026 di Engel & Völkers indica gli acquirenti stranieri a circa l'81% degli acquisti a Cascais, con brasiliani, russi e americani in primo piano (riportato da Postal, luglio 2026).

Quartieri principali

Baixa, Chiado e Santa Maria Maior (centro storico)Santo António (Avenida da Liberdade, Príncipe Real)Misericórdia (Bairro Alto, Cais do Sodré)Estrela, Lapa e Campo de OuriqueAvenidas Novas e AlvaladeParque das NaçõesBelém e ResteloAlcântaraMarvila e Beato (riva orientale)CascaisEstorilOeiras

Licenza da agente

In Portogallo la mediazione immobiliare può essere svolta solo da un'impresa di mediazione autorizzata e sulla base di un contratto (Legge 15/2013, articolo 3). Qualsiasi operatore stabilito in Portogallo, che sia una società o una persona fisica che opera a proprio nome (empresário em nome individual), ha bisogno di una licenza dell'IMPIC, il cui numero è noto come AMI. La legge prevede solo due condizioni: onorabilità commerciale (idoneidade comercial) e un'assicurazione di responsabilità civile di almeno EUR 150,000, o una garanzia finanziaria equivalente. L'onorabilità si perde, ad esempio, dopo un'insolvenza senza un piano approvato dal tribunale, o quando un legale rappresentante ha una condanna definitiva alla reclusione negli ultimi cinque anni per frode, abuso di fiducia, corruzione o riciclaggio di denaro. Quando la Legge 15/2013 ha sostituito il regime precedente, ha eliminato il requisito del patrimonio netto positivo e la prova della regolarità fiscale e previdenziale. Le tasse dell'IMPIC sono EUR 100 per la licenza ed EUR 265 per la tassa annuale di regolamentazione (in proporzione nel primo anno), e l'istituto deve decidere entro 20 giorni, con approvazione tacita in caso contrario. Le licenze non hanno scadenza, ma ogni gennaio il titolare deve pagare la tassa annuale e dimostrare di nuovo di possedere i requisiti (certificato del casellario giudiziale per ogni legale rappresentante, assicurazione valida e, per le società, il codice del registro commerciale); per il 2026 il termine di pagamento era il 20 febbraio 2026, e il mancato pagamento o la mancata prova dei requisiti comportano la revoca. Le imprese già autorizzate in un altro paese del SEE possono registrarsi presso l'IMPIC per stabilirsi in Portogallo, oppure informare l'IMPIC entro 60 giorni dal primo servizio occasionale. La guida completa