Покупка недвижимости в Марокко иностранцем

Марокко является одним из самых простых рынков для иностранного покупателя: нет ни квот, ни специальной лицензии, ни запрета владеть квартирой, виллой или магазином. Ловушки в другом: тип титула, способ поступления денег и налоги при перепродаже. Как брокера, вас будут спрашивать обо всех трёх. Вот что нужно знать и говорить.

Коротко

1. Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость на тех же условиях, что и марокканцы. Исключение составляют сельскохозяйственные земли.
2. Всегда выбирайте недвижимость с titre foncier (зарегистрированным титулом). Melkia является актом на основе свидетельских показаний без центрального реестра.
3. Акт подписывается у нотариуса (или двух адулов; с июля 2026 года, по Закону 41.25, юристы больше не могут его составлять), затем регистрируется в conservation foncière.
4. Платите из-за рубежа в иностранной валюте через марокканский банк и сохраняйте подтверждение. Без него вывести деньги позже будет сложно.
5. Заложите около 6.5–7% сверх цены на пошлины и сборы, не считая вознаграждения агентства.
6. С 1 июля 2026 наличные при продаже дороже MAD 300,000 обходятся дополнительно в 2%.
7. С 1 июня 2026 доверенность на покупку, продажу или залог должна быть сначала зарегистрирована в суде.
8. Покупка жилья не даёт вида на жительство.

Что могут покупать иностранцы

Global Property Guide отмечает, что нет ограничений на тип жилой или коммерческой недвижимости, которой может владеть иностранец. Сельхозземли защищены. За пределами городской черты иностранцу, который хочет купить землю, нужен attestation de vocation non agricole: сертификат о том, что проект не связан с сельским хозяйством, земля имеет низкую сельскохозяйственную ценность, а размер участка соответствует потребности. Правительственный циркуляр напомнил эти правила в 2022 году, как сообщает Bladi. На практике предлагайте иностранным клиентам квартиры, виллы и участки в пределах городов.

Titre foncier или melkia

Titre foncier является зарегистрированным титулом, который ведёт conservation foncière, подразделение ANCFCC. После регистрации право является окончательным и может быть защищено против любого лица. В титуле указаны владелец и любые ипотеки или аресты, поэтому его можно проверить до того, как клиент возьмёт на себя обязательства.

Melkia (или moulkia) является актом, составленным двумя адулами на основе свидетельских показаний о том, что продавец владел объектом и пользовался им. Центрального реестра нет, поэтому один и тот же объект могут продать дважды, а границы могут быть нечёткими. Lesmre поясняет, что преобразование melkia в титул (через réquisition d’immatriculation) может занять от 12 до 36 месяцев. Типичные случаи: риады в старых мединах и сельские участки. Иностранному покупателю стоит идти на сделку с melkia только с юристом и в идеале с оформлением титула до окончательной оплаты.

Этапы

1. Предложение и проверки. Согласуйте цену, затем запросите номер титула и свежую выписку из земельного реестра. Проверьте личность продавца, ипотеки, обременения и ситуацию с управлением многоквартирным домом (syndic).
2. Compromis de vente. Предварительный договор фиксирует цену, задаток, условия (например, получение кредита) и дату окончательного акта. Поручите его составление или проверку нотариусу.
3. Нотариус. Нотариус проверяет документы, готовит акт и взимает пошлины. Средства, перечисленные нотариусам, хранятся на депозитных счетах, централизованных в CDG, а не на счёте продавца.
4. Оплата. Нерезидент переводит иностранную валюту в марокканский банк, который конвертирует её в дирхамы. По правилам Office des Changes дирхамы иностранного покупателя-нерезидента должны поступать от продажи валюты на валютном рынке, с валютного счёта или со счёта в конвертируемых дирхамах. Сохраните банковское подтверждение конвертации: именно оно позволит позже осуществить репатриацию средств.
5. Подписание и регистрация. Акт подписывается, регистрационная пошлина уплачивается в налоговую службу, а нотариус подаёт сделку в conservation foncière, которая обновляет титул. Право собственности защищено, когда в титуле указан покупатель.

Расходы покупателя на примере

Ставки проверены на 2026 год:

• Регистрационная пошлина: 4% от цены для построенной недвижимости (минимум MAD 1,000). Для незастроенной земли 5%, для соответствующего требованиям социального жилья 3%.
• Земельный реестр (ANCFCC): 1.5% от цены плюс MAD 100 за титул, минимум MAD 500 (тариф действует с ноября 2016 года).
• Нотариус: обычно около 1% от цены плюс НДС. Установленной шкалы тарифов мы подтвердить не смогли, поэтому запросите письменную смету.
• Справки, гербовые сборы и копии: небольшие суммы, например MAD 100 за выписку из земельного реестра.

Примерные цифры: иностранный покупатель платит MAD 2,000,000 за квартиру с титулом в Casablanca.

Позиция	Расчёт	MAD
Регистрационная пошлина	4% x 2,000,000	80,000
Земельный реестр	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Услуги нотариуса	около 1% x 2,000,000 плюс НДС	около 22,000–24,000
Справки и прочие расходы	резерв	около 2,000
Итого		около 134,000–136,000

Это примерно 6.7–6.8% от цены, что близко к оценке ReaConsult на 2026 год, около 6.85% для квартиры за MAD 2 млн. Если покупатель также платит вознаграждение агентству 2.5%, добавьте MAD 50,000. Knight Frank советует международным покупателям закладывать около 10% в целом, с запасом на сборы, мебель и юридические консультации.

Надбавка за наличные 2026 года

По Закону о финансах 2026 (статья 133-III CGI) с 1 июля 2026 при продаже дороже MAD 300,000 взимается дополнительная регистрационная пошлина 2% с любой части цены, оплаченной не отслеживаемым способом (банковский перевод, кроссированный чек, карта) и не указанной в акте. По данным Medias24, покупки в кредит освобождены от неё.

Примерные цифры: если за квартиру за MAD 2,000,000 передать MAD 300,000 наличными, дополнительная пошлина составит 2% x 300,000 = MAD 6,000. Для иностранного покупателя последствия хуже, чем 2%: наличные нельзя подтвердить как иностранную валюту, поэтому эту часть, возможно, никогда не удастся вывести из страны. Советуйте клиентам платить всё через банк.

Доверенности: Закон 31.18

Многие иностранные покупатели подписывают документы через представителя. С 1 июня 2026 по Закону 31.18 и подзаконным актам каждая доверенность (procuration, или wakala) на вещные права должна быть внесена в реестр суда первой инстанции до её использования. Al3omk сообщает, что незарегистрированная доверенность недействительна для продаж и ипотек, а земельный реестр может отказать в регистрации акта. Если ваш клиент будет подписывать из-за рубежа, заложите время на правильное составление и регистрацию доверенности.

Финансирование

• Резиденты берут кредиты в марокканских банках в дирхамах. По опросу Bank Al-Maghrib, средняя ставка по ипотечным кредитам составила 5.06% во втором квартале 2026 года при ключевой ставке 2.25%.
• Иностранцы-нерезиденты тоже могут получить кредит, но банки обычно требуют больший собственный взнос. Global Property Guide называет первоначальный взнос от 30% до 50%. Банки также просят физических лиц-нерезидентов (не MRE) предоставить заявление под присягой об отсутствии у них места жительства в Марокко.
• MRE (марокканцы, живущие за рубежом) теперь могут брать кредит в дирхамах до 80% от цены (ранее 70%), а остаток оплачивать в иностранной валюте, по данным Bladi со ссылкой на Office des Changes в июле 2026 года. Кредит обеспечивается ипотекой первой очереди или гарантией иностранного банка и погашается в иностранной валюте или со счёта в конвертируемых дирхамах.

Последующая продажа: TPI

При продаже клиент платит taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% от чистой прибыли (цена продажи минус цена покупки и допустимые расходы), но не менее 3% от цены продажи, даже если прибыли нет. Продавец платит большую из двух сумм.
• Основное жильё, в котором владелец прожил не менее пяти лет, освобождается от налога (срок сокращён с шести лет Законом о финансах 2023), один раз в пять лет. Минимум 3% всё равно применяется к части цены свыше MAD 4 млн.
• Продажи на общую сумму до MAD 140,000 в год освобождены от налога.
• Декларация и налог подаются и уплачиваются в течение 30 дней после продажи.

Примерные цифры: квартира, купленная за MAD 2,000,000, продаётся за MAD 2,600,000, а чистая налогооблагаемая прибыль после допустимых расходов составляет MAD 450,000. TPI равен 20% x 450,000 = MAD 90,000. Минимум составляет 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. Продавец платит MAD 90,000. Дом для отдыха не подпадает под освобождение для основного жилья.

Чтобы перевести выручку за рубеж, банку нужны подтверждение финансирования в иностранной валюте, договор купли-продажи и подтверждение уплаты налогов. Office des Changes разрешает вывести первоначальные инвестиции вместе с прибылью.

Вид на жительство не входит в сделку

В Марокко нет «золотой визы» и, насколько нам удалось выяснить, нет пути получения вида на жительство за инвестиции. Покупка недвижимости не даёт права на проживание. По Закону 02-03 иностранцу, который остаётся дольше 90 дней, нужна регистрационная карта от полиции, выдаваемая на основании дохода, работы, учёбы или семьи. Недвижимость может подкрепить такое досье как подтверждение жилья, но не более того. Если клиент говорит, что продавец обещал вид на жительство, попросите его проверить это напрямую в DGSN или у иммиграционного юриста, прежде чем на это рассчитывать.

Что должен объяснить брокер

• Есть ли у объекта титул и видели ли вы свежую выписку из земельного реестра.
• Что для земли за пределами городов нужен сертификат о несельскохозяйственном использовании.
• Что каждый дирхам должен поступить через банк, в иностранной валюте, с сохранением подтверждения для репатриации.
• Реальные расходы сверх цены в дирхамах, до подписания compromis.
• Что доверенность должна быть зарегистрирована в суде до использования.
• Что при перепродаже уплачивается TPI с минимумом 3%.
• Что покупка не даёт вида на жительство.
• Что ваше собственное вознаграждение прописано в письменном мандате.

Этот гид является общей информацией, а не юридической или налоговой консультацией. В 2026 году Марокко изменило правила в отношении наличных и доверенностей. CloserPass не связан ни с одним органом власти Марокко.

Вакансии и другие гиды в разделе Марокко на CloserPass.