Карьера в недвижимости в Марокко

Правила, которые должен знать брокер

Государственные органы

Регулятора брокеров нет. Министерство национального территориального планирования, градостроительства, жилищного строительства и городской политики контролирует агентов по недвижимости в целях противодействия отмыванию денег; Национальное агентство по земельному учёту, кадастру и картографии (ANCFCC) ведёт земельный реестр (conservation foncière)

Лицензия

В Марокко нет лицензии брокера, профессиональной карточки и вступительного экзамена: профессия агента по недвижимости не определена ни одним законом. Законопроект о статусе агентов по недвижимости (36.17, 37 статей) был внесён в феврале 2014 года и направлен в Генеральный секретариат правительства в 2017 году; он будет требовать отсутствия судимости и либо двухлетнего образования после бакалавриата (baccalauréat), либо пяти лет опыта. Министр жилищного строительства в октябре 2023 года обещал возобновить работу над ним, но в марте 2025 года Bladi сообщил, что он всё ещё не принят, а в ноябре 2025 года агенты из Rabat рассказали Le Brief, что у профессии по-прежнему нет правовой базы. По состоянию на октябрь 2026 года сведений о его принятии не найдено. В добровольном национальном реестре в 2023 году числилось около 1,312 агентов (Le360). Агенты работают по общему корпоративному и налоговому законодательству, а в профессии доминируют неформальные посредники, которых называют samsars.

Кто может быть агентом

Поскольку деятельность не регулируется, агентом может быть любой человек, марокканец или иностранец; официальное агентство просто регистрируется как бизнес с номером в торговом реестре (RC), идентификатором компании ICE и taxe professionnelle (бывшая patente), например через SARL. Иностранцы могут основать такую компанию или владеть её долей. Упрощённый статус auto-entrepreneur (лимиты оборота MAD 500,000 для торговли и MAD 200,000 для услуг, налог 0.5% или 1% от оборота) доступен резидентам, включая иностранных резидентов, по данным Upsilon Consulting; входит ли посредничество в сфере недвижимости в список разрешённых видов деятельности, не подтверждено. Иностранному сотруднику нужен трудовой договор по официальной форме Министерства занятости, визированный через платформу TAECHIR по статьям 516–520 Трудового кодекса; договор вступает в силу только с даты визирования. Обычно работодатель сначала должен получить сертификат ANAPEC о том, что подходящих марокканских кандидатов не нашлось (около 60 дней после публикации вакансии на 15 дней). Освобождены руководители, партнёры и акционеры компаний, супруги марокканцев, иностранцы, родившиеся в Марокко, лица, проживающие в стране как наёмные работники более 10 лет, сотрудники компаний Casablanca Finance City и граждане стран с двусторонними соглашениями, например Алжира, Туниса и Сенегала. Иностранцу, который остаётся дольше 90 дней, нужна карта проживания от полиции (DGSN): регистрационная карта действует от 1 до 10 лет с возможностью продления, а карта резидента возможна после четырёх лет непрерывного законного проживания (Закон 02-03).

Правила брокерской деятельности

Поскольку специального закона нет, отношения агента с клиентом являются договором по общему Кодексу обязательств и договоров. Письменный мандат является хорошей практикой, но агенты из Rabat рассказали Le Brief в 2025 году, что подписанных мандатов, договоров на поиск и актов показа часто нет. Законного потолка комиссии нет: агентства обычно берут 2–3% от цены, часто 2.5% с каждой стороны, и до 5% по некоторым сделкам, всё по договорённости. С 16 июля 2026 года (Закон 41.25) договор купли-продажи, обещание продажи и предварительный договор VEFA должны быть официальными актами, составленными нотариусом или двумя адулами, а адвокаты, допущенные к Кассационному суду, больше не могут их составлять; с 1 июня 2026 года (Закон 31.18) любая доверенность на продажу или залог недвижимости должна быть сначала внесена в реестр суда первой инстанции, иначе земельный реестр может отклонить сделку. Агенты по недвижимости являются субъектами, обязанными отчитываться по закону о противодействии отмыванию денег 43-05: Приказ министра 133.23 (действует с января 2023 года) требует системы контроля и внутренней проверки на основе оценки рисков, идентификации клиентов и конечных бенефициаров, сообщений о подозрительных операциях в Национальное управление финансовой разведки (ANRF), проверки по санкционным спискам и ежегодного отчёта в Министерство жилищного строительства, которое назначило 45 контролёров. С 1 июля 2026 года (Закон о финансах 2026, статья 133-III CGI) при продаже дороже MAD 300,000 взимается дополнительная регистрационная пошлина 2% с любой части цены, оплаченной не отслеживаемым способом (банковский перевод, кроссированный чек, карта) и не указанной в акте. Зарегистрированные агентства выставляют счета за свои услуги и платят с них налоги, а неформальные samsars обычно не платят ни НДС, ни налог на предпринимательскую деятельность.

Иностранные покупатели

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Марокко, в частности городскую недвижимость с титулом, на тех же условиях, что и граждане. Сельскохозяйственные земли защищены: иностранец, покупающий землю за пределами городской черты, должен представить сертификат о несельскохозяйственном использовании (attestation de vocation non agricole), который выдаётся только для проекта, не связанного с сельским хозяйством, на земле с низкой сельскохозяйственной ценностью и по размеру соответствующей проекту (правительственный циркуляр, 2022). Покупателям стоит выбирать недвижимость с титулом (titre foncier), зарегистрированную в ANCFCC, право на которую гарантировано и может быть защищено против третьих лиц; недвижимость без титула по melkia, акту, составленному двумя адулами на основе свидетельских показаний, не имеет центрального реестра и несёт риск двойной продажи, а оформление титула может занять от 12 до 36 месяцев. Чтобы сохранить право позже вывести из страны цену и прирост капитала, нерезидент должен оплатить покупку в иностранной валюте через марокканский банк (или со счёта в конвертируемых дирхамах) и сохранить подтверждение; при перепродаже банк переводит выручку на основании договора купли-продажи и подтверждения уплаты налогов (Office des Changes). Банки просят физических лиц-нерезидентов предоставить заявление под присягой, что у них нет другого жилья в Марокко; это правило не распространяется на марокканцев, живущих за рубежом (MRE).

Налоги и сборы

Покупатели обычно платят около 6–7% сверх цены: регистрационная пошлина 4% на построенную недвижимость (минимум MAD 1,000; 5% на незастроенную землю; 3% на соответствующее требованиям социальное жильё), пошлина земельного реестра 1.5% плюс MAD 100 за титул (минимум MAD 500, тариф ANCFCC 2016 года), услуги нотариуса обычно около 1% плюс НДС, а также небольшие расходы на гербовые сборы и копии. Продавцы платят налог на прибыль от недвижимости (TPI) в размере 20% от чистой прибыли, но не менее 3% от цены продажи, даже если прибыли нет. Основное жильё, в котором владелец прожил не менее пяти лет, освобождается от налога (срок сокращён с шести лет Законом о финансах 2023), это освобождение можно использовать раз в пять лет, но минимум 3% всё равно применяется к части цены свыше MAD 4 млн; общие продажи за год менее MAD 140,000 тоже освобождены. Декларация и оплата производятся в течение 30 дней после продажи. Владельцы платят налог на жильё (taxe d'habitation, ставки 10%, 20% и 30% от арендной стоимости, освобождение до MAD 5,000, скидка 75% на основное жильё, освобождение на 5 лет для новостроек) и налог на муниципальные услуги; по Закону 14-25 от июля 2025 года оба теперь взимает налоговая служба (DGI) и оплачиваются онлайн. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале подоходного налога после вычета 40%, а если арендатор компания, удерживается 10% или 15%.

Off-plan (VEFA)

Продажи off-plan подпадают под правила продажи строящихся объектов (VEFA) Закона 44-00 с поправками Закона 107-12. Закон предусматривает договор бронирования после выдачи разрешения на строительство (покупатель может отказаться в течение месяца), предварительный договор после получения разрешения на строительство (ст. 618-5), который с 16 июля 2026 года должен быть официальным актом нотариуса или адулов (Закон 41.25), гарантию возврата средств или завершения строительства от девелопера и поэтапный график: 5% при бронировании, 5% при предварительном договоре, 10% при начале работ, 60% на этапах каркаса и отделки и 20% при передаче ключей. На практике VEFA используется редко: девелоперы предпочитают менее строгие бронирования, иногда подкреплённые лишь распиской, что оставляет покупателей почти без защиты по срокам и спецификациям (Finances News, 2023). Государственная прямая жилищная помощь, действующая с 2024 по 2028 год, составляет MAD 100,000 за новое жильё стоимостью до MAD 300,000 и MAD 70,000 за жильё стоимостью от MAD 300,000 до 700,000 для покупателей, у которых нет другого жилья. К июню 2026 года её получили более 105,000 человек из 218,000 заявителей, 24% из них MRE, а Закон о финансах 2026 открыл её для совладельцев.

Аренда

Аренда жилья регулируется Законом 67-12. Договор аренды должен быть письменным, залог ограничен двумя месячными арендными платами, а арендная плата может пересматриваться не чаще чем раз в три года с повышением не более 8%; для выселения нужно решение суда. Посуточная и туристическая аренда подпадает под Закон 80-14 о туристическом размещении, который требует лицензии на деятельность, а доход от краткосрочной аренды облагается налогом и должен декларироваться в DGI. В июле 2025 года министр туризма объявил о подзаконном акте, чтобы включить незадекларированные квартиры и риады в систему, а в январе 2026 года Государственный секретарь по жилищным вопросам сообщил о подготовке декрета об ограничении краткосрочной аренды в нетуристических районах; к октябрю 2026 года принятие ни одного из этих текстов подтверждено не было.

Платформы

Земельный реестр ANCFCC (conservation foncière) и кадастрDirection Générale des Impôts (регистрационные пошлины, TPI, налог на жильё)Нотариусы и адулы (официальные акты, Закон 41.25)Реестр доверенностей на недвижимость при суде первой инстанции (Закон 31.18)Национальное управление финансовой разведки (ANRF)Контроль Министерства жилищного строительства за агентами по недвижимости в сфере AMLOffice des Changes (финансирование в иностранной валюте и репатриация средств)Платформа TAECHIR и ANAPEC (трудовые договоры иностранцев)Торговый реестр (RC), ICE и taxe professionnelleИндекс цен на недвижимость Bank Al-Maghrib и ANCFCC (IPAI)