Bali'de emlak danışmanı komisyonu

Endonezya, danışman komisyonu için devletin bir aralık belirlediği az sayıdaki pazardan biridir. Bali'de pazarın çoğu bu aralığın üst sınırındadır ve genellikle satıcı öder. Ekim 2026'da paranın nasıl işlediğini ve bir emlak danışmanının, emlak ofisinin payı ve vergiden sonra elinde ne kaldığını burada bulabilirsiniz.

Kısaca

1. Bir satışta komisyon, işlem değerinin %2 ila %5'i olarak düzenlenir. Bir kiralamada ise %5 ila %8.
2. Bali'de satıcının danışmanı genellikle yaklaşık %5 alır ve bu çoğu zaman satış fiyatına dahil edilir.
3. Danışmanı tutan taraf öder. Bu genellikle satıcıdır.
4. Müşteriyle ve varsa ortak aracılık ortağıyla yazılı bir sözleşme zorunludur.
5. Bir emlak ofisi, danışmanlarına komisyonun %70'ine kadarını ödeyebilir.
6. Kurallara uyan emlak ofisleri, komisyon faturalarına fiilen %11 oranında KDV ekler.
7. Ödemeler Endonezya ödeme sistemi üzerinden yapılmalıdır. Düzenleyicilerin hedef aldığı şey, lisanssız yabancı danışmanlara yurt dışında ödenen ücretlerdir.

Düzenlenmiş aralık

Kurallar, 5 Ekim 2025'ten beri yürürlükte olan ve Permendag 51/2017'nin yerini alan Minister of Trade Regulation 33 of 2025'ten gelir (BPK hukuk veritabanı). Bisnis.com'un Kasım 2025 AREBI seminerine ilişkin haberi komisyon kurallarını şöyle özetliyor:

İşlem	Komisyon aralığı
Alım satım	İşlem değerinin %2 ila %5'i
Kiralama	%5 ila %8

Kaynak: Bisnis.com, Kasım 2025. SIP Law Firm de aynı aralıkları veriyor.

Eski düzenleme hakkında yazan Brighton, kiralamalar için pratik ayrıntılar veriyor: bir ila üç yıllık kiralamalarda toplam kiranın yaklaşık %5'i, daha uzun kiralamalarda ise pazarlıkla %5 ila %8.

Bali'nin uzun leasehold'ları bu iki kategorinin arasında kalır. Villa olarak satılan 25 yıllık bir kiralama, satış gibi pazarlanır ve Bali'deki danışmanlar genellikle bunun için satış oranını uygular. İlana çıkmadan önce hangi oranın geçerli olduğunu yazılı olarak kararlaştırın.

Bali'deki danışmanların gerçekte aldığı ücret

Global Investments (Haziran 2026), satıcının danışmanının genellikle %5 aldığını ve birçok Bali işleminde ücret fiyata dahil olduğu için alıcının danışmana hiçbir şey ödemediğini belirtiyor. Bir alıcı danışmanı ya alıcıdan %2.5 ila %5 alır ya da bir paylaşım yoluyla satıcının ücretinden ödenir. Rumavi (Eylül 2026) de leasehold bir villa yeniden satıldığında danışman komisyonunu satıcı maliyeti olarak yaklaşık %5 şeklinde listeliyor.

Kim öder

Brighton, komisyonun aracıyı görevlendiren tarafça, genellikle satıcı tarafından ödendiğini açıklıyor. Bir alıcı, alıcı danışmanı tutarsa o danışmana alıcı öder. Her iki taraf da ödüyorsa, ikisinin de yazılı olarak kabul etmesi gerekir.

Yazılı sözleşme

Yeni çerçevede bir emlak aracılık şirketinin müşterileriyle ve ortak aracılık ortaklarıyla yazılı sözleşmeleri olmalıdır (Bisnis.com, SIP Law Firm). Bu sözleşme, ücret hakkınızın kanıtıdır. Şunları belirtmelidir:

• Mülk, fiyat ve satılan veya kiralanan hakkın türü.
• Komisyon oranı, üzerine KDV eklenip eklenmediği ve ücretin ne zaman ödeneceği (genellikle senet veya kira sözleşmesi imzalanırken).
• Yetkinin münhasır olup olmadığı ve ne kadar süreceği.
• Müşteri, tanıştırdığınız bir alıcıya doğrudan satarsa ne olacağı.
• P4 emlak ofisinin lisans bilgileri. Kurallar bunların yayınlarında yer almasını zorunlu kılar.

Ortak aracılık ve danışmanla paylaşım

Emlak ofisleri arasında. Bali'de bir ofisin ilanı tuttuğu, diğerinin alıcıyı getirdiği ortak aracılık yaygındır. Her iki tarafın da yazılı bir ortak aracılık sözleşmesine ihtiyacı vardır. Ofisler arasındaki paylaşım yasayla belirlenmemiştir. Örneklerimizde 50/50 kullanıyoruz, ancak oranı ortak aracılık sözleşmesinde kararlaştırın.

Danışmanla. Permendag 33/2025 uyarınca bir emlak ofisi, uzman personeline komisyonun %70'ine kadarını ödeyebilir (Bisnis.com). Bu sınırın altında paylaşım pazarlıkla belirlenir; lead, pazarlama ve ofis sağlayan emlak ofisleri genellikle daha fazlasını kendine ayırır. Kendi oranınızı yazılı olarak alın.

Asla yurt dışında ödeme alan yabancılar üzerinden değil. AREBI Bali başkanı Temmuz 2025'te Tirto'ya, lisanssız yabancı danışmanların çoğu zaman ödemeyi yurt dışında aldığını ve Endonezya'da vergi ödemediğini, yerel emlak ofislerinin ise üyelerini kaydettirip gelir vergisi kestiğini söyledi. Kurallar ayrıca işlemlerin ulusal ödeme sistemini kullanmasını zorunlu kılar (Bisnis.com).

Örnek hesaplamalar

1. Tek bir emlak ofisinin ilanındaki Rp5 milyarlık leasehold villanın satışı

• %5 komisyon: Rp5,000,000,000 × %5 = Rp250 milyon
• Komisyon üzerinden fiilen %11 KDV: Rp27.5 milyon
• Satıcı emlak ofisine Rp277.5 milyon öder
• %50 danışman payı: gelir vergisi öncesi Rp125 milyon
• İzin verilen azami %70 pay: Rp175 milyon

2. Aynı satış, 50/50 ortak aracılıkla

• İlanı tutan ofis: Rp125 milyon, artı KDV
• Alıcının ofisi: Rp125 milyon, artı KDV
• %50 paylaşımla her danışman: Rp62.5 milyon

3. Rp600 milyonluk bir yıllık villa kiralaması

• %5 ile: Rp30 milyon
• %8 ile: Rp48 milyon

4. Rp6 milyarlık Hak Pakai konut satışı, %3 ile

• Komisyon: Rp180 milyon, artı Rp19.8 milyon KDV
• Satıcı ayrıca devir üzerinden %2.5 nihai gelir vergisi, yani Rp150 milyon öder; bu komisyondan ayrıdır (Vergi Genel Müdürlüğü).

Komisyon üzerindeki vergiler

KDV. Emlak ofisi, komisyon faturasına KDV ekler. PMK 131/2024 uyarınca lüks olmayan mal ve hizmetlerde %12 oran ücretin 11/12'sine uygulanır, bu da fiilen %11 eder (Vergi Genel Müdürlüğü). Brighton, kurallara uyan emlak ofislerinin komisyona %11 KDV eklediğini doğruluyor.

Danışman için gelir vergisi. Tirto'nun haberinde belirtildiği gibi, Endonezya'daki emlak ofisleri danışmanlarına ödedikleri tutardan gelir vergisi keser. Oran statünüze ve toplam gelirinize bağlıdır; bu yüzden ofisin finans ekibinden yazılı bir döküm isteyin ve vergi numaranızı (NPWP) kayıtlı tutun.

İşlemin kendisine ait vergiler ücretten ayrıdır: satıcının devirdeki %2.5 nihai gelir vergisi, alıcının BPHTB'si ve kira gelirindeki %10 nihai vergi (Emerhub). Rumavi, bir leasehold'un yeniden satışında satıcının vergi mukimi olarak brüt fiyatın %10'unu, mukim değilse bir anlaşma oranı düşürmedikçe %20'sini ödediğini açıklıyor. Bu rakamları bilmek fiyatlandırma ve pazarlıkta size yardımcı olur.

Satışın tamamlanmasında pratik noktalar

• Faturayı kişisel hesabınızdan değil, her zaman emlak ofisinin şirketinden kesin.
• Komisyonu imza sırasında, noter aracılığıyla veya bir Endonezya hesabına banka havalesiyle tahsil edin.
• İmzalı sözleşmeyi, ortak aracılık sözleşmesini ve tanıştırma kanıtını saklayın.
• Ekim 2026'dan itibaren sertifikasız danışmanlar yaptırımlarla karşılaşıyor (AFU). Sertifikanızı güncel tutun.

Bir işlem üzerinde çalışmadan önce kontrol edilecekler

• Oranı, KDV'yi ve ödeme tarihini içeren imzalı bir ilan veya alıcı sözleşmesi.
• Başka bir emlak ofisi dahilse bir ortak aracılık sözleşmesi.
• Emlak ofisinizin pazarlama materyallerinde lisans bilgileri.
• Komisyon paylaşımınız ve hacme göre değişip değişmediği.
• Mülkün yasal olarak satılabilir olduğu: doğru tapu türü, imar durumu ve yapı izinleri.

Endonezya'da komisyon düzenlenmiş bir aralık içinde belirlenir ve kurallar Ekim 2025'te değişti. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. CloserPass'in herhangi bir makam veya kurumla bağlantısı yoktur.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Endonezya sayfasında bulun.