Kıbrıs'ta emlak danışmanı komisyonu

Kıbrıs'ta kanun bir komisyon oranı belirler, ancak yalnızca yedek olarak: emlak danışmanı ve müşteri hiç ücret kararlaştırmadıysa danışmana %3 borçlanılır. Pratikte ücretler pazarlıkla belirlenir ve genellikle %3 ile %5 artı KDV arasındadır. Kanunun katı olduğu konu, kime ödeme yapılabileceğidir. Yalnızca geçerli lisansı olan kayıtlı bir emlak danışmanı ücret talep edebilir ve müşterilerden yalnızca lisanslı emlak danışmanları komisyon alabilir. Ekim 2026 itibarıyla sistemin nasıl işlediği ve bir emlak danışmanına veya asistana vergiden sonra ne kaldığı aşağıda.

Kısaca

1. INDEX.cy Ağustos 2026'da olağan ücreti fiyatın %3 ile %5'i olarak verdi; ücret normalde satıcı tarafından ödenir.
2. Üzerine %19 KDV eklenir. %3'lik bir ücret satıcıya fiyatın %3.57'ine mal olur.
3. Ücret kararlaştırılmamışsa Law 71(I)/2010 ücreti işlem değerinin %3'ü olarak belirler ve ücret işlemin tamamlanmasıyla ödenir.
4. İşlem emlak danışmanının kusuru olmadan gerçekleşmezse danışman yine de zaman ve masraflar için makul bir ücret talep edebilir.
5. Kayıtlı veya lisanslı olmayan biriyle yapılan her aracılık sözleşmesi geçersizdir, dolayısıyla ücret talep edilemez.
6. Satıcının devir beyanında emlak danışmanı ve ücret belirtilir; danışman beyan edilen değerin on binde 2'sini 30 gün içinde Konseye öder.
7. Müşterilerden yalnızca lisanslı emlak danışmanları komisyon alabilir. Asistanlara işverenleri ödeme yapar.
8. 2026'dan itibaren yıllık €22,000'e kadar gelir gelir vergisinden muaftır; sosyal sigorta ise çalışanlar için %8.8, serbest çalışanlar için %16.6'dır.

Olağan oranlar

INDEX.cy Ağustos 2026'da emlak danışmanlarının genellikle fiyatın %3 ile %5'i artı %19 KDV aldığını ve normalde satıcının ödediğini bildirdi. Resmi bir tablo yoktur ve oran pazarlığa açıktır. Oranı, KDV'yi ve ödemeyi tetikleyen olayı yazılı olarak kararlaştırın.

Kanun ne diyor

Real Estate Agents Law 71(I)/2010, ücretlere ilişkin kuralları belirler:

• Madde 20: varsayılan ücret. Ücret kararlaştırılmamışsa emlak danışmanının komisyonu işlem değerinin %3'üdür ve işlem tamamlandığında ödenir. İşlem danışmanın kusuru olmadan tamamlanmazsa danışman harcanan zaman ve yapılan masraflar için makul bir ücret talep edebilir.
• Madde 27: lisans yoksa ücret yok. Kayıtlı olmayan veya geçerli lisansı bulunmayan bir kişiyle yapılan yazılı ya da sözlü aracılık sözleşmesi geçersizdir. Lisanssız çalışan bir aracı ücret için dava açamaz ve ayrıca 12 aya kadar hapis, €3,500'e kadar para cezası veya her ikisiyle cezalandırılan bir suç işlemiş olur.
• Bilgilendirme. Emlak danışmanları mülkte kendilerine ait her türlü çıkarı yazılı olarak açıklamalı ve alıcılara mülkün durumu, üzerindeki yükler ve hukuki veya imar kısıtlamaları hakkında bildikleri her şeyi söylemelidir.

%3 varsayılan oran yalnızca hiçbir şey kararlaştırılmadığında uygulandığından, kısa bir yazılı sözleşme iki tarafı da korur: oranı, KDV'yi, kimin ödeyeceğini, ücretin ne zaman muaccel olacağını ve yetkinin münhasır olup olmadığını belirler.

Devir beyanı ve Konsey katkı payı

Tapu Dairesi'nde satıcının devir beyanında emlak danışmanının adı ve ödenen ücret yer almalıdır. Danışman ardından beyan edilen değerin on binde 2'sini 30 gün içinde Konseye öder. Bu ücreti görünür kılar, bu yüzden faturanızla eşleşmelidir.

Takip edilmesi gereken bir kanun teklifi

Milletvekili Kostis Efstathiou'nun her mülk satış sözleşmesinin avukatlar tarafından hazırlanmasını öngören kanun teklifi, önceki cumhurbaşkanı tarafından bir kez iade edildikten sonra Mayıs 2025'te yeniden Meclis hukuk işleri komisyonunun önüne geldi. Konsey teklifin geri çekilmesini istedi (Cyprus Mail, Mayıs 2025). Müşterilere sözleşmeyi kimin hazırlayacağı konusunda tavsiyede bulunmadan önce teklifin durumunu kontrol edin.

Kim öder

• Satış: genellikle satıcı (INDEX.cy).
• Yeni yapı: satıcı geliştiricidir, bu nedenle alıcı getiren emlak danışmanına geliştirici ödeme yapar. Kendi inşa ettiğini satan bir geliştiricinin kendisinin emlak danışmanı lisansına ihtiyacı yoktur.
• Kiralama: kanun bir aydan uzun kiralamaları kapsar, dolayısıyla kiralama işi aracılık işidir. Ücreti ve kimin ödeyeceğini yazılı olarak kararlaştırın.

Emlak danışmanları, asistanlar ve paylaşımlar

Emlak ofisleri arasında. İki lisanslı emlak danışmanının bir ücreti nasıl paylaşacağını hiçbir kanun belirlemez. Mülkü göstermeden önce paylaşımı, ödeme tarihini ve kimin kime fatura keseceğini yazıya dökün. Sözleşmenin geçerli olması için her ikisinin de kayıtlı ve lisanslı olması gerekir.

Emlak danışmanı ile asistan arasında. Mart 2025'te Çalışma Bakanlığı, sözleşmelerinde yazıyorsa asistanlara işverenlerinin komisyon ödeyebileceğini ve asistanların yarı zamanlı çalışabileceğini, müşterilerden ise yalnızca lisanslı emlak danışmanlarının komisyon alabileceğini teyit etti (Cyprus Mail). Bir asistan asla müşteriye fatura kesmemeli veya müşteriden nakit almamalıdır. Limasol ve Lefkoşa'da deneyimli asistanlar için verilen, tarihsiz ve Ekim 2026'da kontrol edildiğinde süresi dolmuş bir RE/MAX Cyprus ilanı, aylık sabit €1,500 artı komisyon teklif ediyordu. Bunu bir piyasa oranı değil, tek bir örnek olarak görün.

Örnek hesaplamalar

Bunlar yalnızca örnek oranlar kullanır. Müşteriyle yaptığınız sözleşme ve iş sözleşmeniz belirleyicidir.

Limasol'da ikinci el daire, €400,000, satıcı %3 artı KDV öder. Ücret: 400,000 x %3 = €12,000. KDV: 12,000 x %19 = €2,280. Satıcı €14,280 öder. Emlak danışmanının ödediği Konsey katkı payı: 400,000 x 2/10,000 = €80.

Baf'ta villa, €1,200,000, satıcı %4 artı KDV öder, başka bir lisanslı emlak danışmanıyla 50/50 paylaşılır. Ücret: €48,000 artı €9,120 KDV. Her danışman KDV öncesi €24,000 alır. Beyan edilen değer üzerinden Konsey katkı payı: €240.

Lefkoşa'da daire, €200,000, hiç ücret kararlaştırılmamış. Kanunun varsayılan oranı uygulanır: 200,000 x %3 = €6,000, işlemin tamamlanmasıyla ödenir. Yazılı anlaşmanın nedeni budur: sonradan %4 için itiraz edemezsiniz.

Aylarca süren çalışmanın ardından alıcının izni reddedildiği için çöken satış. İşlem tamamlanmadığı için komisyon yok. Madde 20 uyarınca, başarısızlık danışmanın kusurundan kaynaklanmadıysa danışman zaman ve masraflar için makul bir ücret talep edebilir.

Vergi ve sosyal sigorta

Gelir vergisi. PwC Cyprus, 2026 reformu sonrası kişisel gelir vergisi dilimlerini şöyle sıralıyor:

Yıllık vergilendirilebilir gelir	Oran
€22,000'ya kadar	0%
€22,001 ile €32,000 arası	20%
€32,001 ile €42,000 arası	25%
€42,001 ile €72,000 arası	30%
€72,000'ün üzerinde	35%

Sosyal sigorta. Andersen Cyprus Ocak 2026'da 2026 oranlarını şöyle verdi: çalışanlar için %8.8, işverenler için %8.8 ve serbest çalışanlar için %16.6; yıllık €68,904'e kadar kazançlar üzerinden.

Ücret üzerinde KDV. Emlak danışmanları ücretlerine %19 KDV uygular. Ne zaman KDV kaydı yaptırmanız gerektiğini bir mali müşavire sorun.

Kaynaklar: PwC Cyprus (Ocak 2026) ve Andersen Cyprus (Ocak 2026).

Örnek: maaş artı komisyonla çalışan bir asistan. Maaş €1,500 x 12 = €18,000, artı işverenden €6,000 komisyon: €24,000. Gelir vergisi: (24,000 - 22,000) x %20 = €400. %8.8 sosyal sigorta: €2,112. İşvereniniz bunun üzerine %8.8 daha öder.

Örnek: €60,000 vergilendirilebilir kârla tek başına çalışan lisanslı bir emlak danışmanı. Gelir vergisi: 10,000 x %20 + 10,000 x %25 + 18,000 x %30 = €9,900. Sigortaya esas geliriniz kârınıza eşit olsaydı %16.6 sosyal sigorta yaklaşık €9,960 olurdu, ancak serbest çalışanlar için matrah kendi kurallarına tabidir. İlk yılınız kapanmadan önce bir mali müşavire danışın.

Satışın tamamlanmasında pratik noktalar

• Emlak danışmanları AML Law 188(I)/2007 kapsamında yükümlü kişilerdir. Her müşteriyi ve gerçek faydalanıcıyı tanıyın ve doğrulayın, yüksek riskli müşterilerde fonların kaynağını kontrol edin ve şüphelerinizi MOKAS'a bildirin (Kourtellos & Co, Ekim 2026). Ücreti fatura karşılığında banka havalesiyle alın, asla nakit almayın.
• Devir beyanında adınızın ve faturaladığınız ücretin yer aldığından emin olun ve Konsey katkı payını 30 gün içinde ödeyin.
• Projeden satış işlemlerinde satıcının bankasının birim için ipotek fekki (release) imzaladığını kontrol edin (Koufettas Law, Ekim 2026), böylece satış gerçekten tamamlanabilir.
• Lisansınızı 31 Aralık'a kadar yenileyin. Süresi dolmuş bir lisansla kazanılan ücret talep edilemez.

Bir işlem üzerinde çalışmadan önce kontrol edilecekler

• Kayıt ve lisansınız geçerli ve numaralar ilanda yer alıyor.
• Oranı, KDV'yi, kimin ödeyeceğini, tetikleyici olayı ve varsa münhasırlığı içeren yazılı bir sözleşme.
• Diğer lisanslı emlak danışmanlarıyla yazılı bir paylaşım sözleşmesi.
• Asistansanız, işverenden alacağınız komisyonu belirleyen bir iş sözleşmesi.
• Müşteriye ait AML dosyanız eksiksiz.

Kıbrıs'ta komisyon pazarlıkla belirlenir, kanunda %3'lük bir yedek oran vardır ve müşterilerden yalnızca lisanslı emlak danışmanları ödeme alabilir. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edilmiştir ve yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti'nin fiili kontrolü altındaki bölgeleri kapsar. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. CloserPass, Emlak Danışmanları Kayıt Konseyi, herhangi bir emlak ofisi veya Kıbrıs'taki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Kıbrıs bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.