Portekiz'de emlak danışmanı komisyonu

Portekiz'de yasal bir komisyon oranı yoktur. Ücret, emlak ofisi ile müşterisinin yazılı olarak anlaştığı tutardır. Ancak 15/2013 sayılı Kanun, bu anlaşmanın nasıl yazılacağı, ücretin ne zaman muaccel olacağı ve kimin ödeyebileceği konusunda katıdır. Ekim 2026 itibarıyla komisyonun nasıl işlediğini ve serbest çalışan danışman olarak vergiden sonra size ne kaldığını burada bulabilirsiniz.

Kısaca

1. Yasal bir oran veya üst sınır yoktur. BoaVenda, Eylül 2026'da olağan satış komisyonunu %3 ile %6 aralığı içinde %4 ile %5 olarak belirtti.
2. Üzerine %23 KDV eklenir. %5'lik bir ücret satıcıya fiyatın %6.15'ine mal olur.
3. Birçok emlak ofisi, genellikle €6,000 artı KDV civarında bir asgari ücret belirler.
4. Satışlarda genellikle satıcı öder. Kiralamalarda genellikle ev sahibi bir aylık kira artı KDV öder. Yeni konutlarda genellikle geliştirici öder.
5. Ücret yazılı bir aracılık sözleşmesinde belirtilmelidir, aksi halde sözleşme geçersiz olabilir.
6. Ücret işlem tamamlandığında veya sözleşmede öyle yazıyorsa CPCV (ön satış sözleşmesi) imzalandığında muaccel olur.
7. Bir firma aynı işlemde hem müşterisinden hem de karşı taraftan ücret alamaz.
8. Danışmanın payı, KDV, IRS ve Sosyal Güvenlik öncesinde çoğunlukla ofis ücretinin %40 ile %50'sidir.

Olağan oranlar

• BoaVenda (Eylül 2026): %4 ile %5 artı KDV tipiktir. Çok aranan konutlarda oran yaklaşık %3'e kadar düşebilir. Lüks, karmaşık veya niş mülklerde %6'ya ulaşabilir. Lizbon merkezi, Porto, Cascais ve premium Algarve'de işlemler genellikle %3.5 ile %5 arasında kapanırken, çevre bölgelerdeki veya daha düşük değerli konutlarda %5 ile %6'ya çıkabilir.
• Ekonomista (Eylül 2026): %2 ile %6; büyük ağlarda en sık belirtilen oran %5.

BoaVenda'ya göre resmi bir tarife yoktur: her emlak ofisi kendi oranını belirler ve oran her zaman pazarlığa açıktır. Ayrıca münhasır sözleşmelerin oranlarının açık sözleşmelere göre genellikle 0.5 ile 1 puan daha düşük olduğunu tespit etti.

Asgari ücretler. BoaVenda'ya göre birçok sözleşmede bir asgari tutar bulunur, örneğin €6,000 artı KDV. €100,000'a kadar olan konutlarda bu, efektif oranı %5 ile %7'ye çıkarır. Sabit ücretli emlak ofisleri bu noktada rekabet eder ve genellikle KDV dahil €6,000 ile €9,000 arasında ücret alır.

Ücret üzerindeki KDV

Emlak ofisi ücretlerine %23 KDV uygulanır. BoaVenda'nın formülü basittir: fiyat x oran x 1.23. “%5” teklifinde satıcı fiyatın %6.15'ini öder. 15/2013 sayılı Kanun, aracılık sözleşmesinde KDV oranının belirtilmesini zorunlu kılar; bu yüzden “%5 artı %23 KDV” yazın ve müşteriye toplam tutarı euro olarak verin.

Kim öder

• Satış: aracılık sözleşmesini imzalayan satıcı öder.
• Kiralama: genellikle ev sahibinin ödediği bir aylık kira artı KDV (BoaVenda).
• Yeni konut: genellikle geliştirici %3 ile %5 öder ve alıcı aracılık ücreti ödemez (BoaVenda).

Çifte ücret yok. 15/2013 sayılı Kanun, bir aracılık firmasının aynı işlemde hem müşterisinden hem de karşı taraftan ücret almasını yasaklar. Satıcıyı temsil ediyorsanız alıcıya da fatura kesemezsiniz.

Alıcının parası. Emlak ofisinin bir alıcıdan CPCV'den önce aldığı her tutar emanet olarak tutulur ve talep edildiğinde iade edilmelidir. Bu sizin ücretiniz değildir.

Aracılık sözleşmesi

Satıcıyla yaptığınız sözleşme contrato de mediação imobiliária (emlak aracılık sözleşmesi) olarak adlandırılır. 15/2013 sayılı Kanun, bu sözleşmenin yazılı olmasını ve şunları belirtmesini zorunlu kılar:

• Mülk ve üzerindeki her türlü takyidat ile hedeflenen işlem (satış, kiralama, fiyat).
• Sabit tutar veya yüzde olarak ücret, nasıl ödeneceği ve KDV oranı.
• Emlak ofisinin sigorta poliçesi.
• İşe dahil olan herhangi bir angariador (portföy bulan aracı) ve ek hizmetler.
• Sözleşmenin münhasır olup olmadığı ve münhasırlığın ne anlama geldiği.

Süre belirtilmemişse sözleşme altı ay geçerlidir. Standart form sözleşmelerin önce tüketici otoritesi Direção-Geral do Consumidor tarafından onaylanması gerekir. Zorunlu unsurları eksik olan bir sözleşme geçersizdir, ancak bunu yalnızca müşteri ileri sürebilir. Her sözleşmede ve ilanda emlak ofisinin adı ve AMI numarası da yer almalıdır.

BoaVenda, münhasır sözleşmeler için 12 ay yerine 3 ile 6 ay süre ve performans zayıfsa çıkış imkânı önerir. Bunu okumuş satıcıların bu konuyu soracağını bekleyin.

Ücret ne zaman muaccel olur

15/2013 sayılı Kanun'a göre ücret, işlem tamamlandığında, genellikle tapuda muaccel olur. Sözleşmede öyle yazıyorsa CPCV imzalandığında da muaccel olabilir. Münhasırlık durumunda, işlem mülk sahibinin kusuru nedeniyle gerçekleşmezse emlak ofisi yine ücretini alır. Ücreti doğuran olayı açıkça yazın ve bir CPCV'nin yine de bozulabileceğini unutmayın: Literacia Financeira'nın açıkladığı gibi, vazgeçen alıcı kaparoyu kaybeder, yükümlülüğünü yerine getirmeyen satıcı ise kaparoyu iki katı olarak geri öder.

Ofisler arası ve danışmanla paylaşım

Ofisler arasında. Ortak bir satışta iki emlak ofisinin ücreti nasıl paylaşacağını belirleyen bir kanun yoktur. Mülkü göstermeden önce paylaşımı, ödeme tarihini ve kimin kime fatura keseceğini yazılı hale getirin.

Emlak ofisi ile sizin aranızda. Ekonomista, Eylül 2026'da olağan danışman payını modele bağlı olarak ofis ücretinin %40 ile %50'si olarak belirtti. İşlem paylaşıldığında bu pay düşer. Postal'ın Eylül 2026 tarihli örneğinde, €250,000 değerindeki bir evi %5 komisyonla satan bir danışman, €12,500 tutarındaki ücretin €3,125'ini, yani yaklaşık %25'ini aldı.

Indeed'in consultor imobiliário (emlak danışmanı) sayfası (314 maaş, 16 Ekim 2026'da güncellendi) ortalama ayda yaklaşık €2,890 gösteriyor; çoğu €1,079 ile €7,739 arasında. Bunlar kullanıcıların kendi bildirdiği rakamlardır, resmi değildir. ECO'nun en büyük beş ağa ilişkin rakamları 2025'te danışman başına yaklaşık 5.2 işlem ediyor; yani birkaç işlem yılınızı belirler.

Örnek hesaplamalar

Bunlarda yalnızca örnek oranlar kullanılmıştır. Belirleyici olan, aracılık sözleşmeniz ve emlak ofisinizle yaptığınız anlaşmadır.

Lizbon'da daire, €400,000, satıcı %5 artı KDV öder. Ücret: 400,000 x %5 = €20,000. KDV: 20,000 x %23 = €4,600. Satıcı €24,600 öder. %45 danışman payıyla 20,000 x %45 = €9,000 alırsınız (kendi KDV, IRS ve Sosyal Güvenlik ödemelerinizden önce).

€250,000'a satılan ev, satıcı %5 artı KDV öder (Postal örneği). Ücret: €12,500 artı €2,875 KDV. Bu durumda danışmanın payı: €3,125.

Algarve'de villa, €1,200,000, satıcı %4 artı KDV öder, alıcının emlak ofisiyle 50/50 paylaşılır. Ücret: €48,000 artı €11,040 KDV. Her emlak ofisi KDV hariç €24,000 alır.

Setúbal'da daire, €90,000, asgari ücret €6,000 artı KDV. Satıcı €6,000 + €1,380 KDV = €7,380 öder; bu, KDV öncesinde %6.7 efektif orana denk gelir.

Porto'da uzun dönem kiralama, ayda €1,400, bir aylık ücret. Ev sahibi €1,400 + €322 KDV = €1,722 öder.

Serbest çalışan danışman için vergi ve Sosyal Güvenlik

Çoğu danışman recibos verdes (serbest meslek makbuzu) ile çalışır ve payı için emlak ofisine fatura keser. CRN Contabilidade ve Ekonomista 2026 kurallarını şöyle açıklıyor:

• KDV. Makbuzlarınıza %23 KDV eklersiniz (Madeira'da %22, Azor Adaları'nda %16) ve iş giderlerinizdeki KDV'yi düştükten sonra Vergi İdaresi'ne ödersiniz. Önceki yıl cirosu €15,000'ın altında kalan küçük gelirliler, KDV Kanunu'nun 53. Maddesi kapsamında muaf olabilir. Bu sınırın %25'ten fazla aşılması muafiyeti derhal sona erdirir.
• IRS (gelir vergisi). Geliriniz B kategorisindedir. Basitleştirilmiş rejimde vergi, gelirinizin bir katsayıyla belirlenen kısmı üzerinden alınır: 151. Madde listesindeki meslekler için 0.75, diğer hizmetler için 0.35; bu katsayı faaliyetin ilk yıllarında bazı koşullarla düşürülebilir. Stopaj, kesin verginize mahsuben, 151. Madde meslekleri için %23, diğer B kategorisi gelirleri için %11.5'tir. Hangi faaliyet kodunun ve katsayının size uygulanacağını bir muhasebeciye sorun.
• Sosyal Güvenlik. Her çeyrekte beyan ettiğiniz hizmet gelirinin %70'ine eşit olan esas gelir üzerinden %21.4 prim ödersiniz. Kayıt normalde başladıktan sonraki 12. aydan itibaren geçerli olur, bu yüzden ilk yıl primsizdir.

Kalem	2026 kuralı
Makbuzlarınızdaki KDV	%23 (anakara), 53. Madde kapsamında muaf değilseniz
53. Madde eşiği	Önceki yıl €15,000 ciro
IRS basitleştirilmiş katsayısı	0.75 (151. Madde listesi) veya 0.35 (diğer hizmetler)
IRS stopajı	%23 (151. Madde listesi) veya %11.5 (diğer B kategorisi)
Sosyal Güvenlik	Üç aylık hizmet gelirinin %70'i üzerinden %21.4

Kaynaklar: CRN Contabilidade (Eylül 2026) ve Ekonomista (Mart 2026).

Örnek. İkinci yılınızda €40,000 komisyon payı ve devlete aktaracağınız €9,200 KDV alıyorsunuz. Sosyal Güvenlik: 40,000 x %70 x %21.4 = yıllık yaklaşık €5,992, üç ayda bir ödenir. IRS tutarınız katsayınıza ve diğer gelirlerinize bağlıdır; bu yüzden ilk makbuzunuzu düzenlemeden önce bir muhasebeciye danışın.

Satışın tamamlanmasında pratik noktalar

• Emlak ofisleri 83/2017 sayılı kara para aklamayla mücadele Kanunu kapsamındadır. Her müşterinin kimliğini tespit edin, ücreti asla nakit değil, fatura karşılığında banka havalesiyle alın ve satışın emlak ofisinin IMPIC'e verdiği üç aylık rapora girdiğinden emin olun.
• Satıcıya ödemesi tapu günü yapılacak şekilde, sözleşmede öyle yazıyorsa CPCV'de ödenecek şekilde fatura kesin.
• Satıcının, varsa ipoteği kapattıktan sonraki net gelirinin ücretinizi hâlâ karşıladığını kontrol edin.

Bir işlem üzerinde çalışmadan önce kontrol edilecekler

• Oranı, KDV oranını, sigorta poliçesini, süreyi ve münhasırlığı içeren imzalı bir aracılık sözleşmesi.
• Ücreti doğuran olay: tapu veya CPCV.
• İki tarafa birden fatura kesmediğiniz.
• Diğer emlak ofisleriyle yazılı bir paylaşım anlaşması.
• Kendi emlak ofisi anlaşmanız: pay, hedefler, ödeme tarihi ve siz ayrıldıktan sonra kapanan işlemler.
• Sözleşmede ve her ilanda emlak ofisinin AMI numarası.

Portekiz'de komisyonu kanun değil piyasa belirler, ancak onu belirleyen sözleşme düzenlemeye tabidir. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass, IMPIC, herhangi bir makam veya herhangi bir emlak ofisiyle bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Portekiz sayfasında bulun.