Kıbrıs'ta nasıl emlak danışmanı olunur

Kıbrıs'ta yalnızca emlak ofisinin değil, her emlak danışmanının kayıtlı ve lisanslı olması gerekir. Emlak danışmanı olmayan satış personeli, lisanslı bir danışmanın yanında kayıtlı asistan olarak çalışır. Her iki sicil de Kıbrıs ve diğer AB vatandaşlarıyla sınırlıdır, bu yüzden bu kariyerin size açık olup olmadığını en başta pasaportunuz belirler. Ekim 2026 itibarıyla, Kıbrıs Cumhuriyeti'nin kontrolündeki bölgeler için sistemin nasıl işlediği aşağıda.

Kısaca

1. Emlak Danışmanları Kayıt Konseyi'ne kayıtlı olmadan ve geçerli bir yıllık lisansa sahip olmadan hiç kimse emlak danışmanı olarak faaliyet gösteremez, bu unvanı kullanamaz veya ücret alamaz (Law 71(I)/2010).
2. Emlak danışmanı olarak kaydolmak için AB veya Kıbrıs vatandaşlığı, ilgili bir lisans diploması ve kayıtlı asistan olarak 12 aylık uygulama (ya da ilgili bir yüksek lisans diploması), temiz sicil ve Konseyin yazılı sınavından geçmek gerekir.
3. Ücretler: başvuru için €100, kayıt belgesi için €350, her yıllık lisans için €250 ve kimlik kartı için €20.
4. Lisans 31 Aralık'a kadar geçerlidir. Yenileme için €200,000 sigorta teminatı, ofisinize ilişkin kanıt ve her çalışan için Sosyal Sigorta kayıtları gerekir.
5. Yeni başlayanların çoğu kayıtlı asistan olarak başlar: lisanslı bir emlak danışmanının çalışanı olarak işe başladıktan sonra 30 gün içinde Konseyin siciline kaydedilirler.
6. AB dışı vatandaşlar emlak danışmanı veya asistan olarak kaydolamaz. Yalnızca çalışma izniyle destek rollerinde çalışabilirler.
7. Müşterilerden yalnızca lisanslı emlak danışmanları komisyon alabilir. Asistanlara işverenleri ödeme yapar.

Emlak danışmanı olarak kayıt

Real Estate Agents Law 71(I)/2010 emlak danışmanını, ücret karşılığında bir satış, alım, takas veya bir aydan uzun süreli kiralamada aracılık eden kişi olarak tanımlar. Madde 33, Konseyin siciline kayıtlı olmadan ve geçerli lisansa sahip olmadan hiç kimsenin bu işi yapmasını, kendini emlak danışmanı olarak tanıtmasını veya ücret almasını yasaklar.

Ekim 2026'da kontrol edilen devletin Business in Cyprus portalına göre bir gerçek kişi:

• Kıbrıs veya başka bir AB ülkesi vatandaşı ya da Kıbrıs'ta mutat olarak ikamet eden bir Kıbrıs vatandaşının eşi veya çocuğu olmalıdır.
• İflas etmiş olmamalı ve itibarı iade edilmedikçe sahtekârlık veya ahlaki düşkünlük içeren bir suçtan mahkûmiyeti bulunmamalıdır.
• İlgili bir alanda tanınmış en az üç yıllık bir lisans diplomasına ve kayıtlı asistan olarak Kıbrıs'ta 12 aylık uygulamaya ya da en az bir yıllık ilgili bir yüksek lisans diplomasına sahip olmalıdır.
• Konseyin Kıbrıs gayrimenkul ve imar hukuku üzerine yazılı sınavını geçmelidir. Portala göre çalışma materyalleri Konseyin web sitesinde yer alır.

Diğer AB ülkelerinden alınan yeterlilikler Avrupa Mesleki Kartı (European Professional Card) aracılığıyla tanınabilir.

Belgeler ve ücretler

Kayıt için Konseye kimliğinizi veya pasaportunuzu, okul belgenizi, diplomalarınızı, temiz sabıka kaydı belgesini, iflas etmediğinize dair belgeyi, güncel bir Sosyal Sigorta kazanç dökümünü ve başvuru ücreti makbuzunu gönderirsiniz. Başvurular Konseyin Yunanca çevrimiçi platformu üzerinden ya da elden veya posta yoluyla Lefkoşa, Strovolos'taki ofisine yapılabilir. Konsey, eksiksiz bir dosyadan itibaren üç ay içinde kararını bildirir.

Kalem	Ücret (Ekim 2026)
Kayıt başvurusu	€100 (şirket için €200)
Kayıt belgesi, sınavdan sonra	€350
Yıllık lisans	€250
Emlak danışmanı kimlik kartı	€20

Yıllık lisans

Kaydın süresi dolmaz, ancak lisans her yıl 31 Aralık'ta sona erer. Yenilemek için yıl boyunca geçerli €200,000 sigorta teminatını, ofis mekânının kullanımınızda olduğuna dair kanıtı ve her çalışan için bir Sosyal Sigorta istihdam belgesini sunarsınız. Bir müfettiş ofisi ziyaret edebilir. Yenilenmiş lisans olmadan yasal olarak çalışamazsınız ve imzaladığınız her aracılık sözleşmesi geçersiz olur.

Şirketler

Bir emlak ofisi; Kıbrıs'ta veya başka bir AB ülkesinde kurulmuşsa, ofisi Kıbrıs'taysa, tasfiye halinde değilse ve her yöneticisi ve ortağı kayıtlı, lisanslı bir emlak danışmanıysa şirket olarak kaydolabilir. Dolayısıyla AB dışı bir yatırımcı basitçe bir emlak ofisi açıp onu temsil edecek bir yönetici işe alamaz.

Kayıtlı asistan olarak çalışmak

Asistanlar (βοηθοί κτηματομεσίτες), lisanslı bir emlak danışmanı tarafından istihdam edilen, Konseyin Asistanlar Sicili'ne kayıtlı ve danışmanın talimatlarıyla hareket eden gerçek kişilerdir. Kanunun 12. maddesine göre bir asistanın şunlara ihtiyacı vardır:

• Kıbrıs veya başka bir AB ülkesi vatandaşlığı.
• Bir lise diploması.
• Temiz sicil ve iflas etmemiş olmak.
• İşe başladıktan sonra 30 gün içinde başvurmak. Geç yapılan başvuruda uygulama süresi yalnızca başvurudan 30 gün öncesinden itibaren sayılır; bu da emlak danışmanı olmak için gereken 12 ayı geciktirir.

İstihdamın gerçek olması gerekir. Cyprus Mail Haziran 2022'de Konseyin maaş bordrosu, banka hesap dökümü ve bordro kayıtları isteyebileceğini ve bu hakkı mahkemede savunduğunu bildirdi. Mart 2025'te Çalışma Bakanlığı, sözleşmelerinde yazıyorsa asistanların yarı zamanlı çalışabileceğini ve işverenlerinden komisyon alabileceğini, müşterilerden ise yalnızca lisanslı emlak danışmanlarının komisyon alabileceğini teyit etti. Emlak danışmanları derneği Kasım 2025'te, Sosyal Sigorta şartı konusundaki müdahalesinin ardından emlak danışmanı ve asistan lisanslarının yaklaşık %90'ının yenilendiğini açıkladı.

Denetim gerçek

Lisanssız aracılık bir suçtur ve 12 aya kadar hapis, €3,500'e kadar para cezası veya her ikisiyle cezalandırılır. Konsey de kınama, €2,000'e kadar para cezası, beş yıla kadar askıya alma veya sicilden silme kararı verebilir. Cyprus Mail Mayıs 2025'te, Konseyin 2024'te yasa dışı aracılık nedeniyle yaklaşık 400 ceza davası ve 125 mahkûmiyet saydığını ve Mayıs 2025 başına kadar 90 kişi ve 35 şirketin daha mahkûm olduğunu bildirdi.

Kendi inşa ettiğini satan geliştiriciler, mahkeme kararıyla yapılan satışlar, kayyumlar, tasfiye memurları ve yediemin yöneticileri lisans şartının dışında kalır.

Her gün uyduğunuz kurallar

• Bilgilendirme. Bir mülkte kendinize ait her türlü çıkarı müşterilere yazılı olarak bildirin ve alıcılara mülkün durumu, üzerindeki yükler ve hukuki veya imar kısıtlamaları hakkında bildiğiniz her şeyi söyleyin.
• Reklam. Her ilan, belge ve ofis tabelasında kayıt ve lisans numaralarınızla birlikte “kayıtlı ve lisanslı emlak danışmanı” ibaresi bulunmalıdır. Statünüz hakkında yanıltıcı beyanlar suçtur.
• Komisyon. Ücret kararlaştırılmamışsa kanun ücreti değerin %3'ü olarak belirler ve işlemin tamamlanmasıyla ödenir. Bkz. Kıbrıs'ta emlak danışmanı komisyonu.
• Devir beyanı. Satıcının Tapu Dairesi'ndeki beyanında emlak danışmanı ve ücret belirtilir; danışman beyan edilen değerin on binde 2'sini 30 gün içinde Konseye öder.
• Kara para aklamayla mücadele. Emlak danışmanları AML Law 188(I)/2007 kapsamında yükümlü kişilerdir. Kourtellos & Co Ekim 2026'da, müşterileri ve gerçek faydalanıcıları tanımanız ve doğrulamanız, yüksek riskli müşterilerde fonların kaynağını kontrol etmeniz, kayıt tutmanız ve şüphelerinizi müşteriyi uyarmadan mali istihbarat birimi MOKAS'a bildirmeniz gerektiğini açıkladı. FFWD Ocak 2026'da, bir değişiklik taslağının, 10 Temmuz 2027'den itibaren uygulanacak AB AML Regulation öncesinde sektörün denetimini Konseyden Vergi Dairesi'ne devredeceğini bildirdi.

Çalışma hakları: AB ve AB dışı

AB, AEA ve İsviçre vatandaşları izinsiz çalışır. Üç aydan uzun kalırsanız varıştan itibaren dört ay içinde ikametinizi €20 tutarındaki sarı kâğıt, yani MEU1 formuyla kaydettirirsiniz (Mondaq, 2026). AB vatandaşı olarak ardından asistan olarak, uygun diploma ve uygulamayla da emlak danışmanı olarak kaydolabilirsiniz.

AB dışı vatandaşlar hiçbir sicile kaydedilemez. Pratikte bu, pazarlama, idari işler veya müşteri hizmetleri gibi destek rollerini bırakır; bunlar için de Nüfus ve Göç Dairesi'nden çalışma izni gerekir. Zeno Legal Ağustos 2026'da yolları şöyle sıraladı:

• Kıbrıslı veya AB'li aday bulunmadığını gösteren bir Çalışma Dairesi işgücü piyasası testinin ardından verilen izin.
• İş Kolaylaştırma Birimi'ne kayıtlı, aylık brüt en az €2,500 ödenen yüksek nitelikli personeli bu test olmadan işe alabilen bir yabancı sermayeli şirkette iş (mevcut kilit personel için 31 Aralık 2026'ya kadar €2,000).

Yatırımcı daimi oturma izni sahipleri Kıbrıs'ta hiç çalışamaz. Ev göstermeyi, pazarlık yapmayı veya ücret almayı içeren bir rol aracılık işidir, bu yüzden kayıtlı olmadan böyle bir rolü kabul etmeyin.

TIC ve sosyal sigorta

• TIC (Vergi Kimlik Kodu): gelir vergisi ve TAXISnet portalı için vergi numaranız. Cyprus Tax Life'a göre bireyler T.D. 2001 formuyla bir Vergi Dairesi ofisinde veya bir mali müşavir aracılığıyla başvurur ve işlem iki ila dört hafta sürer.
• Sosyal sigorta: 2026'da çalışanlar ve işverenler ayrı ayrı %8.8, serbest çalışanlar ise %16.6 öder; yıllık €68,904'e kadar kazançlar üzerinden (Andersen Cyprus, Ocak 2026). Sosyal Sigorta dökümünüz kayıt dosyasının bir parçasıdır ve işvereninizin kayıtları her lisans yenilemesinde kontrol edilir.

Danışmanlar nasıl kazanır

INDEX.cy Ağustos 2026'da emlak danışmanlarının genellikle fiyatın %3 ile %5'i artı %19 KDV aldığını ve bunu normalde satıcının ödediğini bildirdi. Ücret lisanslı emlak danışmanına veya emlak ofisine aittir. Asistanlar çalışandır ve çoğunlukla işverenlerinden maaş artı komisyon alırlar. Limasol ve Lefkoşa'da deneyimli asistanlar için verilen, tarihsiz ve Ekim 2026'da kontrol edildiğinde süresi dolmuş bir RE/MAX Cyprus ilanı, aylık sabit €1,500 artı komisyon teklif ediyor ve Yunanca ile İngilizce istiyordu. Bunu bir piyasa oranı değil, tek bir örnek olarak görün.

İşin olduğu yerler ve diller

Kıbrıs'ta 2026'nın ilk dokuz ayında 14,969 satış sözleşmesi kaydedildi ve bunların %41.9'unu yurt dışından alıcılar imzaladı (DLS verileri, Cyprus Mail, Ekim 2026). Her bölgenin kendi alıcıları var:

• Limasol: geniş bir yabancı topluluğa sahip en değerli pazar. Ekim 2025'te bildirilen İçişleri Bakanlığı verilerinde son yabancı alımlarda Ruslar, İsrailliler ve Yunanlar öndeydi.
• Baf: 2026'nın 2. çeyreğinde sözleşmelerin yaklaşık üçte ikisi yurt dışından alıcılar tarafından imzalandı (GK Law Firm); başta İngilizler, ardından İsrailliler ve Ruslar.
• Larnaka: İsrailli ve Lübnanlı alıcıların gözdesi.
• Lefkoşa: çoğunlukla kendi evinde oturan Kıbrıslılar ve kiracılar; en büyük yabancı grup Yunanlar.

Bu nedenle:

• Konseyin platformu, Tapu Dairesi ve evrak işlerinin çoğu için Yunanca gerekir.
• Çoğu uluslararası alıcıyla çalışma dili İngilizcedir.
• Limasol ve Larnaka'da Rusça, İbranice veya Arapça gerçek bir avantajdır.

Emlak ofisi nasıl seçilir

• Emlak danışmanının kayıt ve lisans numaralarını isteyin ve her ilanda yer aldığını kontrol edin.
• Uygulama sürenizin emlak danışmanı lisansı için sayılması amacıyla emlak ofisinin sizi 30 gün içinde asistan olarak kaydettireceğinden emin olun.
• İş sözleşmenizi yazılı alın: maaş, komisyon, hedefler, ödeme tarihi ve siz ayrıldıktan sonra kapanan işlemler.
• Emlak ofisinin AML kontrollerini nasıl yürüttüğünü ve MOKAS'a bildirimleri kimin yaptığını sorun.
• Portallar, fotoğraflar ve pazarlama masraflarını kimin ödediğini sorun.
• AB dışındansanız hangi destek rolü için işe alındığınızı ve çalışma izninizin bunu kapsadığını teyit edin.

Tehlike işaretleri

• Kayıt ve lisans numaralarını gösteremeyen veya bunları ilanlarına koymayan bir emlak ofisi.
• Asistan siciline kaydolmadan önce ev göstermeniz veya pazarlık yapmanız yönünde bir talep.
• Asistan olarak size doğrudan müşterilerden komisyon ödeme teklifi.
• Sosyal Sigortası olmayan “serbest çalışan” asistan sözleşmesi.
• Mülk satması istenen veya ziyaretçi statüsüyle işe başlaması istenen AB dışından bir çalışan.
• Nakit veya kişisel bir hesaba ödenen ücretler.
• Adanın Cumhuriyet'in kontrolü dışında kalan ve cezai risk taşıyan kuzeyindeki mülklerle ilgili her türlü iş.

Kıbrıs emlak danışmanlarına bireysel olarak lisans verir; emlak danışmanları kanunu, AML denetimi ve oturma izni kuralları 2026'da gözden geçiriliyor. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edilmiştir ve yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti'nin fiili kontrolü altındaki bölgeleri kapsar. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç tavsiyesi değildir. CloserPass, Emlak Danışmanları Kayıt Konseyi veya Kıbrıs'taki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Kıbrıs bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.