Portekiz'de emlak danışmanı nasıl olunur

Portekiz emlak aracılığını ulusal düzeyde düzenler, ancak lisans her satış temsilcisinde değil, emlak ofisindedir. Portekiz'de konut satan çoğu kişi, bir emlak ofisinin lisansı altında, çoğunlukla serbest çalışan olarak danışmanlık yapar. Çalışıp çalışamayacağınızı ve nasıl çalışacağınızı ise uyruğunuz belirler. Ekim 2026 itibarıyla tablonun nasıl oluştuğunu burada bulabilirsiniz.

Kısaca

1. Aracılık yalnızca yazılı bir sözleşmeyle ve lisanslı bir firma tarafından yapılabilir (15/2013 sayılı Kanun). Lisans IMPIC tarafından verilir ve AMI numarasıyla bilinir.
2. Lisans bir şirkete veya şahıs işletmesine aittir. Satış temsilcileri, kendilerine ait bir lisans olmadan bu lisans altında consultores imobiliários (emlak danışmanları) olarak çalışır.
3. Lisans almak için ticari itibar ve en az €150,000 tutarında sorumluluk sigortası gerekir. IMPIC lisans için €100 ve düzenleme ücreti olarak yılda €265 alır.
4. Lisans sahipleri her ocak ayında şartları karşıladıklarını yeniden kanıtlamalı ve yıllık ücreti ödemelidir.
5. AB, AEA ve İsviçre vatandaşları serbestçe çalışabilir. 61/2025 sayılı Kanun'dan bu yana AB dışı vatandaşlar doğru vizeyi yola çıkmadan önce almalıdır.
6. Herkesin bir NIF (vergi numarası) ve bir NISS (Sosyal Güvenlik numarası) alması gerekir. Çoğu danışman recibos verdes (serbest çalışan) ile çalışır.
7. Kazanç çoğunlukla komisyondur: emlak ofisinin ücretinden bir pay; Ekonomista bu payı Eylül 2026'da %40 ile %50 olarak belirtti.

AMI lisansı

15/2013 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre Portekiz'de emlak aracılığı yalnızca lisanslı bir aracılık firması tarafından yapılabilir. Portekiz'de yerleşik her hizmet sağlayıcının, ister şirket ister kendi adına ticaret yapan bir birey (empresário em nome individual) olsun, IMPIC'ten (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) lisans alması gerekir. Sektör buna AMI lisansı der. Kanun metni hâlâ IMPIC'in öncülü olan InCI'yi anar.

Kanun yalnızca iki koşul belirler:

• Ticari itibar (idoneidade comercial). Bu itibar, örneğin mahkemece onaylanmış bir plan olmadan iflas edildiğinde veya bir yasal temsilci son beş yıl içinde dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma, yolsuzluk ya da kara para aklama nedeniyle kesinleşmiş hapis cezası aldığında kaybedilir.
• En az €150,000 tutarında mali sorumluluk sigortası veya eşdeğer bir mali teminat.

idealista'nın 2013'te bildirdiğine göre yeni kanun iki eski şartı kaldırdı: pozitif özkaynak ve vergi ile Sosyal Güvenlik borcu olmadığının kanıtı.

IMPIC'in Ekim 2026'da kontrol edilen SSS sayfasına göre:

• Ücret, lisans için €100 ve yıllık düzenleme ücreti için €265'tir; ilk yıl orantılı olarak hesaplanır.
• IMPIC 20 gün içinde karar vermelidir. Vermezse lisans zımnen onaylanmış sayılır.
• Başvuru sahiplerinin ikametgâhı veya merkezi bir Avrupa Ekonomik Alanı ülkesinde olmalıdır. Ölçüt uyruğunuz değil, nerede yerleşik olduğunuzdur.

Doutor Finanças, bir şahıs işletmesinin IMPIC'e sunduğu belgeleri listeler; bunlar arasında serbest çalışan faaliyetini başlatan vergi dairesi beyanı da vardır.

Yıllık kontrol

Lisansın bir bitiş tarihi yoktur, ama kalıcı da değildir. Lisans sahibi her ocak ayında yıllık ücreti ödemeli ve şartları karşıladığını yeniden kanıtlamalıdır: her yasal temsilci için adli sicil kaydı, geçerli sigorta ve şirketler için ticaret sicil kodu. IMPIC, 2026 için son ödeme tarihini 20 Şubat 2026 olarak belirledi. Ödeme yapılmaması veya şartların kanıtlanmaması lisansın iptaline yol açar.

Diğer AEA ülkelerinden firmalar

Başka bir AEA ülkesinde zaten lisanslı olan bir aracılık firması, Portekiz'de faaliyete geçmek için IMPIC'e kaydolabilir veya ilk arızi hizmetinden itibaren 60 gün içinde IMPIC'e bildirimde bulunabilir.

Danışmanlar ve angariador'lar

Çoğu kişi hiçbir zaman lisans başvurusu yapmaz. Ekonomista'nın Eylül 2026'da açıkladığına göre, bir emlak ofisine katılan danışman ofisin lisansı altında çalışır ve ofisle bir iş birliği sözleşmesi yapması gerekir. Doutor Finanças'taki bir konuk yazar, Haziran 2024'te Portekiz'de 40,000 ile 60,000 arasında emlak danışmanı olduğunu ve büyük çoğunluğunun bu şekilde çalıştığını tahmin etti. Bireysel bir sicil olmadığından bunu bir tahmin olarak değerlendirin.

15/2013 sayılı Kanun, lisanslı bir firmada iki tür personel tanır:

• Aracılık işini firma adına yürüten aracılık teknisyenleri (técnicos de mediação imobiliária). İş ilanlarında genellikle danışman olarak adlandırılırlar.
• Aracılık sözleşmelerinin hazırlanmasına ve yürütülmesine, genellikle portföy kazanarak yardımcı olan angariador'lar.

Hiçbirinin AMI lisansına ihtiyacı yoktur. Ancak her biri, firma tarafından verilen, adını, fotoğrafını ve firmanın bilgilerini içeren bir kimlik kartı taşımalı ve firma bunların sözleşmelerini dosyada saklamalıdır. IMPIC kimlik kartını yalnızca firmanın yasal temsilcileri alır.

Her gün uyduğunuz kurallar

• Müşteriyle yapılan aracılık sözleşmesi yazılı olmalı ve mülkü, hedeflenen işlemi, ücreti, ödeme şeklini, KDV oranını, sigorta poliçesini ve varsa münhasırlığı belirtmelidir. Süre belirtilmezse altı ay geçerlidir. Portekiz'de emlak danışmanı komisyonu yazımıza bakın.
• Her ofis, sözleşme, ilan ve yazışmada firmanın adı ve AMI numarası yer almalı, her ofiste bir şikâyet defteri (Livro de Reclamações) bulunmalıdır.
• IMPIC'e göre 83/2017 sayılı kara para aklamayla mücadele Kanunu kapsamında firmalar müşterilerin kimliğini tespit etmeli, kayıt tutmalı, personelini eğitmeli, emlak faaliyetine başladığını IMPIC'e bildirmeli ve aracılık ettikleri her satış ile kirası ayda €2,500 veya daha fazla olan her kiralama için üç aylık raporlar vermelidir.

Arkanızda lisanslı bir firma olmadan aracılık yapmak 15/2013 sayılı Kanun'a göre suçtur. Asla kendi hesabınıza konut göstermeyin.

Çalışma hakları: AB ve AB dışı

AB, AEA ve İsviçre vatandaşları. Portekiz'de çalışma vizesi olmadan çalışan veya serbest çalışan olarak çalışabilirsiniz. Üç ay sonra yaşadığınız yerin belediyesine (câmara municipal) ikametinizi kaydettirirsiniz. Porto belediyesinin açıklamasına göre son tarih bu ilk üç aydan sonraki 30 gündür; kimliğinizi veya pasaportunuzu, adres belgenizi ve Portekiz'de çalışmak gibi bir koşulu karşıladığınıza dair yeminli bir beyanı getirirsiniz.

AB dışı vatandaşlar. Kurallar 2025'te sıkılaştı. M|B Advogados'a göre 23 Ekim 2025'ten bu yana yürürlükte olan 61/2025 sayılı Kanun:

• Niyet beyanı (manifestação de interesse) yolunu kaldırdı. Artık ziyaretçi olarak girip durumunuzu sonradan düzeltemezsiniz.
• Yola çıkmadan önce doğru vizeyi kendi ülkenizde almanızı zorunlu kılar.
• Genel iş arama vizesinin yerine nitelikli iş için 120 günlük bir vize getirdi.

Çalışmayla ilgili oturum vizeleri arasında bağımlı çalışma (iş sözleşmesi) ve serbest çalışma bulunur. Çoğu danışman serbest çalıştığı için hangi vizenin gerçek sözleşmenize uyduğunu bir göçmenlik avukatına sorun. Oturum izinleriyle ardından, bu görevi SEF'ten devralan ve karar vermek için ilke olarak dokuz ay süresi olan AIMA ilgilenir.

Dijital göçebe vizesi uygun değildir. Bu vize Portekiz dışındaki işverenler veya müşteriler için uzaktan çalışmayı kapsar. Portekizli bir emlak ofisi için konut satmak, yabancı bir müşteri için uzaktan çalışma değildir.

NIF ve NISS

• NIF (vergi numarası): sözleşme imzalamak, makbuz düzenlemek ve vergi ödemek için gereklidir. gov.pt'ye göre ücretsizdir. Yerleşikler bir vergi dairesine (Finanças) başvurur. AB ve AEA dışından gelen yerleşik olmayanlar genellikle bir vergi temsilcisi aracılığıyla başvurur.
• NISS (Sosyal Güvenlik numarası): bu da ücretsizdir; kimliğiniz ve sözleşme veya serbest çalışan kaydınız gibi bir çalışma belgesiyle çevrim içi talep edilir. AB dışı vatandaşlar vizelerini ve oturum izinlerini de ekler.

gov.pt, Portekiz'de adresi olan yabancıların NIF, NISS ve ulusal sağlık numarasını birlikte talep edebileceğini de belirtir.

Serbest çalışan veya çalışan

Serbest çalışan (recibos verdes). Büyük ağlarda olağan model budur. Faaliyetinizi vergi dairesinde açarsınız, ardından emlak ofisinin size yaptığı her ödeme için Portal das Finanças üzerinden elektronik makbuz (recibo verde) düzenlersiniz. Geliriniz IRS B kategorisinde vergilendirilir. Ekonomista ve CRN Contabilidade 2026 Sosyal Güvenlik kurallarını şöyle açıklıyor:

• Hizmet gelirinizin %70'ine eşit olan “esas gelir” üzerinden %21.4 prim ödersiniz.
• Bunu her çeyrekte, 31 Ocak, 30 Nisan, 31 Temmuz ve 31 Ekim'e kadar beyan edersiniz.
• Kaydınız normalde başladıktan sonraki 12. aydan itibaren geçerli olur, bu yüzden ilk yıl primsizdir. Bu aylar size herhangi bir hak sağlamaz ve emekliliğe sayılmaz.

Çalışan. Bazı emlak ofisleri ve çoğu geliştirici, maaşlı, Sosyal Güvenlik primi işveren tarafından ödenen ve üzerine komisyon verilen bir iş sözleşmesiyle işe alır. İşlem başına pay genellikle daha düşüktür.

KDV, IRS ve örnek hesaplamalar için Portekiz'de emlak danışmanı komisyonu yazımıza bakın.

Danışmanlar nasıl kazanır

Emlak ofisi ücretini belirleyen bir kanun yoktur. Ekonomista'nın Eylül 2026'da bildirdiğine göre emlak ofisleri genellikle fiyatın %2 ile %6'sını alır; büyük ağlarda en sık belirtilen oran %5'tir ve üzerine %23 KDV eklenir. Ücret emlak ofisine gider, ofis de size bir pay öder. Ekonomista bu payı modele bağlı olarak %40 ile %50 olarak belirtti. Bir işlem bir meslektaşla veya başka bir ofisle paylaşıldığında paylar düşer: Postal'ın Eylül 2026'da yayımladığı bir örnekte, €250,000 değerindeki bir evi %5 komisyonla satan bir danışman, €12,500 tutarındaki ücretin €3,125'ini, yani yaklaşık %25'ini aldı.

Indeed'in bildirilen 314 maaştan oluşturulan ve 16 Ekim 2026'da güncellenen consultor imobiliário sayfası, ortalama ayda yaklaşık €2,890 gösteriyor; çoğu €1,079 ile €7,739 arasında. Bunlar iş ilanı sitesinde kullanıcıların kendi bildirdiği rakamlardır, resmi istatistik değildir.

İşlem akışı yüzdeden daha önemlidir. ECO'nun 2025 rakamlarına göre en büyük beş ağın 24,825 danışmanı ve 140,000'den fazla işlemi var; bu da yıl içinde danışman başına ortalama yaklaşık 5.2 işlem demek. Yeni başlayan biri bunun altında kalacaktır, bu yüzden yalnızca komisyonla geçecek birkaç ay için birikim planlayın.

Kimler işe alıyor

• Ulusal ağlar ve franchise'lar. ECO'nun Mart 2026'da bildirdiğine göre 2025'te RE/MAX'in 422 ofiste 11,350 danışmanı, Century 21'in 5,086, ERA'nın yaklaşık 3,300 ve Zome'un 2,064 danışmanı vardı. KW çalışan sayısı vermedi ancak 14,429 işlem bildirdi.
• Çoğunlukla tek bir şehre, sahile veya fiyat aralığına odaklanan bağımsız ve butik emlak ofisleri.
• Yeni projeleri maaşla veya birim başı ücretle satan geliştiricilerin satış ekipleri.

İşin olduğu yerler ve diller

ECO'nun aktardığı INE verilerine göre 2025'te ailelerin konut alımlarının %27.6'sını yabancılar yaptı; başı Brezilya, Angola ve Fransa'dan gelen alıcılar çekti. Her pazarın kendine özgü bir karışımı vardır:

• Lizbon: Confidencial Imobiliário, 2025'te şehrin kentsel yenileme alanında 64 ülkeden alıcı saydı; başta Amerikalılar, ardından Brezilyalılar, Fransızlar, İngilizler, Çinliler ve Almanlar geliyor (Dinheiro Vivo, Mayıs 2026).
• Algarve: Golden Triangle'da İngiliz ve İrlandalı alıcılar başı çekerken Vilamoura'da Almanlar, Hollandalılar ve Belçikalılar öne çıkıyor (Engel & Völkers raporu, Postal, Temmuz 2026).
• Porto: Aynı rapora göre yabancı talepte başı Amerikalılar, Fransızlar ve İspanyollar çekiyor.

Bu nedenle:

• Tapu işlemleri, bankalar, belediyeler ve çoğu evrak işi için Portekizce gerekir.
• Çoğu uluslararası alıcıyla çalışma dili İngilizcedir.
• Yukarıdaki pazarlarda Fransızca, Almanca, Hollandaca veya İspanyolca gerçek bir avantajdır.

Emlak ofisi nasıl seçilir

• AMI numarasını isteyin ve emlak ofisinin ilanlarında ve sözleşmelerinde yer aldığını kontrol edin.
• Serbest çalışan olarak mı yoksa çalışan olarak mı katılacağınızı sorun; paylaşımı, hedefleri, ödeme tarihini ve siz ayrıldıktan sonra kapanan işlemlerin nasıl ele alınacağını yazılı olarak alın.
• Kara para aklamayla mücadele kontrollerini ve IMPIC'e verilen üç aylık raporları nasıl yürüttüğünü sorun.
• Portalları, fotoğrafları ve pazarlamayı kimin ödediğini ve aylık masa ücreti olup olmadığını sorun.
• Müşterilerle görüşmeden önce firma kimlik kartınızı isteyin.
• AB dışından geliyorsanız, başlamadan önce vizenizin ve oturum durumunuzun imzalayacağınız sözleşmeye izin verdiğinden emin olun.

Tehlike işaretleri

• AMI numarasını gösteremeyen veya ilanlarında numarası bulunmayan bir emlak ofisi.
• İmzalı bir sözleşmeniz ve firma kimlik kartınız olmadan önce konut göstermeniz veya portföy almanız yönünde bir talep.
• Nakit veya kişisel bir hesaba ödenen ücretler.
• Ücreti, KDV oranını veya sigorta poliçesini içermeyen aracılık sözleşmeleri.
• AB dışından işe alınan birinden turist olarak kalırken veya dijital göçebe vizesiyle işe başlamasının istenmesi.
• Bu kılavuzdaki aralıkların çok üzerinde kazanç vaatleri.

Portekiz'in aracılık kuralları ülke genelinde geçerlidir, ancak göç kuralları 2025'te değişti ve vergiler her yıl değişir. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göçmenlik danışmanlığı değildir. CloserPass, IMPIC veya herhangi bir Portekiz makamıyla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Portekiz sayfasında bulun.