Yabancı olarak Bali'de mülk satın almak

Yabancılar Bali'de araziye doğrudan sahip olamaz. Yine de bir kira, bir kullanım hakkı veya bir şirket aracılığıyla mülkü onlarca yıl elde tutabilirler. Yapı, alıcının villayla ne yapabileceğini, onu ne kadar süre elinde tutacağını ve işler ters giderse ne olacağını belirler. Ekim 2026'da bir emlak danışmanının açıklaması gerekenler bunlardır.

Kısaca

1. Endonezya'daki tam mülkiyet (freehold) olan Hak Milik, Endonezya vatandaşlarına ayrılmıştır. Yabancılar buna sahip olamaz.
2. Bali'deki yabancı alıcıların çoğu, genellikle uzatma seçenekli 25 ila 30 yıllık bir leasehold (Hak Sewa) kullanır.
3. Oturma iznine sahip bir yabancı, kullanım hakkı olan Hak Pakai kapsamında bir konuta sahip olabilir. Bali'de konutun en az Rp5 milyar, daire için ise Rp2 milyar olması gerekir.
4. Ticari olarak kiraya verecek yatırımcılar genellikle Hak Guna Bangunan (HGB) sahibi olabilen yabancı sermayeli bir şirket olan PT PMA kullanır.
5. Bir Endonezyalının bir yabancı adına tapuyu elinde tuttuğu nominee (paravan) anlaşmalar mahkemede geçersizdir. Nominee, malik olarak kabul edilir.
6. Alıcılar devirde BPHTB (%5'e kadar) öder. Satıcılar devirde %2.5 nihai gelir vergisi, kiraya verenler ise kira gelirinde %10 öder.
7. Her şeyden önce imar durumunu kontrol edin. Eylül 2025'ten bu yana Bali, verimli tarım arazilerinde yeni villa ve otelleri durdurdu.

Yabancılar için neden freehold yok

1960 tarihli Temel Tarım Kanunu (UUPA), Hak Milik sahipliğine yalnızca Endonezya vatandaşlarının izin verir. Hukumonline, bu kanunun 21(1) ve 26(2). maddelerini yabancı uyrukluları dışlayan hükümler olarak gösteriyor. Endonezya'da ikamet eden yabancıların sahip olabileceği haklar, aynı kanunun 41, 42 ve 45. maddeleri ile 2021 tarihli ve 18 sayılı Hükümet Yönetmeliği (PP 18/2021) kapsamında Hak Pakai (kullanım hakkı) ve Hak Sewa untuk Bangunan (yapı amacıyla arazi kiralama hakkı) haklarıdır.

Seçenek 1: leasehold (Hak Sewa)

Bali'deki en yaygın yapı budur. Yabancı, araziyi ve çoğu zaman üzerindeki villayı, Hak Milik tapusunu elinde tutan Endonezyalı bir malikten kiralar.

• Emerhub (Haziran 2026), kiraların genellikle uzatma seçenekleriyle 25 ila 30 yıl sürdüğünü ve uzatmalarla toplam sürenin yaklaşık 80 yıla kadar çıkabileceğini söylüyor.
• Kira sözleşmesi yazılı olmalı ve lisanslı bir Endonezyalı noter tarafından onaylanmalıdır.
• Süre sonunda, bir uzatma üzerinde anlaşılmadıysa mülk arazi sahibine geri döner. Fiyatın veya formülün şimdiden sabitlendiği yazılı bir uzatma maddesi isteyin.
• Global Investments, kiranın genellikle toplu ödeme olarak yapıldığını belirtiyor, bu yüzden süregelen bir arazi kirası olmadığını kontrol edin.
• Neginski'ye göre leasehold için oturma izni gerekmez.

Kiralarda vergi. Kiraya veren, brüt kiranın %10'u oranında nihai gelir vergisi öder (Emerhub). Bir kiracı daha sonra kalan süreyi sattığında, Rumavi devrin mülk devri olarak değil kira geliri olarak vergilendirildiğini açıklıyor: Endonezya vergi mukimleri için %10, mukim olmayanlar için ise bir vergi anlaşması indirmediği sürece brüt fiyat üzerinden, zararına satışta bile %20.

Seçenek 2: konut için Hak Pakai

Göçmenlik belgesine sahip bir yabancı, Hak Pakai kapsamında bir konut veya daireye sahip olabilir. Hukumonline, PP 18/2021 ve ATR/BPN Bakanı Yönetmeliği 18/2021 kapsamındaki kuralları şöyle sıralıyor:

• Konutlar lüks kategorisinde olmalı, kişi veya aile başına bir parselle sınırlıdır ve arazi 2,000 m²'yi aşamaz. Yatırım ekonomik veya sosyal fayda sağlıyorsa bakanlık daha fazlasına izin verebilir.
• Devlet arazisindeki Hak Pakai 30 yıla kadar sürer, 20 yıl uzatılabilir ve 30 yıl yenilenebilir. Hak Milik arazisinde ise bir PPAT senediyle 30 yıla kadar verilir ve yeni bir senetle yenilenebilir.
• Hak Milik veya HGB statüsündeki bir konut satın alınırsa, hak Hak Pakai'ye dönüşür.
• Yabancı mirasçılar, göçmenlik belgelerine sahip olmaları koşuluyla miras alabilir.

Kepmen ATR/BPN 1241/2022 kapsamında Bali'deki asgari fiyatlar (Hukumonline):

Mülk türü	Bali'de asgari fiyat
Müstakil konut (rumah tapak)	Rp5 milyar
Daire (sarusun)	Rp2 milyar

Endonezya diasporası mensupları için asgari tutar bu rakamların %75'idir.

Hukumonline, asgari tutarın altında satın almaya yönelik özel bir yaptırım bulamadı, ancak tapu dairesi kurallara uymayan bir hakkı tescil etmeyecektir, bu yüzden eşiği kesin bir alt sınır olarak kabul edin.

Uzun süreli oturma izni, hak kazanmanın olağan yoludur. Ekim 2022'de Bali'de başlatılan ikinci ev vizesi, en az Rp2 milyar fon gösteren başvuru sahiplerine beş ila on yıl kalma imkânı tanır (Tempo).

Seçenek 3: HGB sahibi bir PT PMA

Yabancı sermayeli bir şirket (PT PMA), yapı hakkı olan Hak Guna Bangunan sahibi olabilir. Neginski, HGB'nin 30 yıl için verildiğini, 20 yıl uzatıldığını ve 30 yıl yenilendiğini, her adımın resmi bir başvuru gerektirdiğini açıklıyor. Bu yol, villayı ticari olarak kiraya verecek yatırımcılara uygundur.

• Infiniti, BKPM Yönetmeliği 5/2025'in yeni PT PMA'lar için asgari ödenmiş sermayeyi Rp2.5 milyara düşürdüğünü, beyan edilen yatırımın ise hâlâ Rp10 milyarı aşması gerektiğini bildiriyor.
• Şirketin doğru KBLI kodlarına, bir vergi numarasına, aylık vergi beyannamelerine ve bir ofise ihtiyacı vardır.
• Şubat 2026'da Yatırım Bakanlığı, Bali'de gayrimenkul kodu KBLI 68111'in kısa dönem villa kiralamaları için kötüye kullanılmasına, nominee hissedarlara ve sanal ofislere dikkat çekti ve daha sıkı kontroller önerdi (Bali Villa Realty).

PT PMA, işletme maliyetleri olan gerçek bir işletmedir. Freehold mülkiyete giden bir kestirme yol değildir.

Nominee anlaşmalar: neden başarısız olur

Nominee (paravan) düzenleme, Hak Milik'i bir Endonezyalının adına koyarken yan sözleşmeler kontrolü yabancıya verir. Hukumonline, bir Yüksek Mahkeme hâkiminin bunları Medeni Kanun'un “hukuka uygun sebep” şartını karşılamayan bir kanuna karşı hile olarak nitelendirdiğini, bu nedenle geçersiz olduklarını aktarıyor. Yüksek Mahkeme birçok davada bu tür anlaşmaları iptal etti ve satmakta veya ipotek etmekte serbest olan nominee'yi yasal malik olarak tanıyor. Yabancı en fazla nominee'ye karşı tazminat davası açabilir.

Hukumonline ayrıca 2007 tarihli Yatırım Kanunu'nun şirket hisselerinin başkası adına tutulduğunu belirten anlaşmaları yasakladığını, bu nedenle bir PT PMA'daki nominee hissedarların da aynı riski taşıdığını belirtiyor. Şubat 2026'da Yatırım Bakanlığı, Bali'de durdurmak istediği suistimaller arasında nominee hissedarları saydı (Bali Villa Realty). Nominee anlaşma düzenleyen bir emlak danışmanı, alıcıyı her şeyini kaybetme riskine sokar.

Satın almada vergiler ve masraflar

Masraf	Genellikle kim öder	Oran	Kaynak
BPHTB (edinim vergisi)	Alıcı	En az Rp80 milyonluk vergiden muaf eşiğin üzerindeki değerin %5'ine kadar	Hukumonline
Devirde nihai PPh	Satıcı	Brüt değerin %2.5'i	Vergi Genel Müdürlüğü
Geliştiriciden alınan yeni yapılarda KDV	Alıcı	Görünür oran %12; lüks olmayan mülklerde efektif yaklaşık %11, lüks mülklerde %12	DJP, Global Investments
Noter ve PPAT	Genellikle paylaşılır	%1'e kadar, çoğu zaman %0.5 ile %1	Global Investments
Bağımsız avukat	Alıcı	Rp20 milyon ile Rp60 milyon	Global Investments

Hesaplanmış örnek: Rp5 milyarlık Hak Pakai konut

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 eksi Rp80,000,000 eşik) × %5 = Rp246 milyon
• Satıcının PPh'si: Rp5,000,000,000 × %2.5 = Rp125 milyon
• %0,75 oranında noter ve PPAT: Rp37.5 milyon

Eşik regency'ye göre değişir, bu yüzden kesin rakamı noter teyit eder. Global Investments, kiralarda BPHTB'nin farklı değerlendirilebileceğini belirtiyor, bu yüzden notere hangi matrahın uygulandığını sorun.

2026 KDV teşviki. PMK 90/2025 kapsamında devlet, fiyatı Rp5 milyara kadar olan yeni, oturmaya hazır bir konut veya dairenin ilk Rp2 milyarlık kısmının KDV'sini, Ocak-Aralık 2026 arasındaki teslimler için öder (Katadata). Haber yabancı alıcıların yararlanıp yararlanamayacağını belirtmiyor, bu yüzden geliştiricinin vergi danışmanıyla kontrol edin.

Durum tespiti (due diligence)

• Tapu. Hak Milik için genellikle bir SHM olan arazi sertifikasının bir kopyasını alın ve avukata BPN tapu dairesinde haciz/ipotek, uyuşmazlık ve kayıtlı malik açısından kontrol ettirin.
• İmzalayan kişi. İmzalayan kişinin araziye sahip olduğundan ve her ortak malikin veya mirasçının onay verdiğinden emin olun.
• İmar durumu. Bir sonraki bölüme bakın.
• Yapı izni. Bir PBG (veya eski bir IMB) ve kullanıma uygunluk belgesi SLF olup olmadığını kontrol edin.
• Senet. Arazi haklarının devri, PP 24/1997 uyarınca yalnızca yetkili bir PPAT tarafından düzenlenen bir senetle tescil edilebilir (Hukumonline). PPJB bir ön sözleşmedir ve tek başına mülkiyeti devretmez.
• Kiralama lisansları. Alıcı villayı kiraya verecekse, turistik konaklama için lisansları ve vergi kaydını kontrol edin.
• Yerel topluluk. CNA Indonesia (Şubat 2026), yatırımcıların ayrıca banjar ve geleneksel köyle işleyen bir uzlaşıya ihtiyaç duyduğunu, aksi halde tüm izinler elde olsa bile faaliyetlerin aksayabileceğini bildiriyor.

İmar durumu ve tarım arazisinde 2025 durdurma kararı

Bali'nin mekânsal planları araziyi bölgelere ayırır. Bali Exception, yeşil bölgeleri yapılaşmanın büyük ölçüde kısıtlandığı tarım arazisi, sarı bölgeleri konut, pembe bölgeleri turizm, kırmızı bölgeleri ticari ve turuncu bölgeleri karma kullanım olarak tanımlıyor. ATR/BPN Bakanlığı'nın Gistaru haritası Endonezya genelindeki imar durumunu gösterir ve Badung'un kendi uygulaması vardır. Neginski, bir PT PMA için HGB'nin genellikle yalnızca turizm, ticari veya karma bölgelerde mümkün olduğunu söylüyor.

Eylül 2025'te, Bali'nin sekiz regency'sinden altısını etkileyen sellerin ardından Vali Wayan Koster, Bali'nin verimli tarım arazilerinin villa, otel ve restorana dönüştürülmesini yasaklayan bir bölgesel yönetmelik çıkaracağını duyurdu. Konutlara yalnızca içinde yaşayan malikler için izin verilecekti (The Jakarta Post). TravelMole, halihazırda inşaatı süren projelerin etkilenmediğini ve bir bitiş tarihi belirlenmediğini bildirdi. Tirto, Temmuz 2025'te valinin verimli tarım arazilerindeki turizm tesislerine izin verilmesini yasaklayan bir talimatı zaten imzaladığını ve Bingin plajındaki 48 lisanssız yapının yıkılmasını emrettiğini bildirdi.

Ekim 2026 itibarıyla nihai bölgesel yönetmeliğin kabul edildiğini teyit edemedik. Yeşil bölgedeki veya pirinç tarlalarındaki her parseli, bir planlama ofisi aksini yazılı olarak teyit edene kadar villa için yapılaşmaya kapalı kabul edin.

Emlak danışmanının açıklaması gerekenler

• Alıcının araziye doğrudan sahip olmayacağını ve hangi hakkı edindiğini.
• Hakkın ne kadar sürdüğünü, nasıl uzatıldığını ve bunun maliyetini.
• Nominee yapıların geçersiz olduğunu.
• Satın almada, kira gelirinde ve sonraki bir satışta ödenecek vergileri.
• Villanın inşa edilip kiraya verilip verilemeyeceğini imar durumunun ve yapı izinlerinin belirlediğini.
• Alıcının, satıcının noterinden ayrı bağımsız bir avukat tutması gerektiğini.

Endonezya'nın arazi ve vergi kuralları sık değişir ve Bali'nin imar kuralları 2025'te değişti. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass herhangi bir makam veya emlak ofisiyle bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Endonezya sayfasında bulun.