Yabancı olarak Kıbrıs'ta mülk satın almak

Kıbrıs yabancıların mülk almasına izin verir, ancak onları ikiye ayırır. AB ve AEA vatandaşları tam olarak Kıbrıslılar gibi satın alır. Brexit'ten bu yana İngiliz alıcılar da dahil diğer herkesin Bölge İdaresi'nden izin alması gerekir ve normalde bir konutla sınırlıdır. Vergiler de değişti: damga vergisi 1 Ocak 2026'da kaldırıldı ve yatırımcı oturma izni sıkılaştırılmak üzere. Ekim 2026 itibarıyla bir emlak danışmanının açıklaması gerekenler aşağıda. Bu kılavuz yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti'nin kontrolündeki bölgeleri kapsar.

Kısaca

1. AB ve AEA alıcıları için kısıtlama yoktur. İngilizler dahil AB dışı alıcıların, Bölge İdaresi'ne COMM 145 formuyla başvurarak Cap. 109 kapsamında izin alması gerekir.
2. İzin ücretsizdir, genellikle iki ila üç hafta sürer ve normalde alıcı başına bir konuta (veya iki birime) izin verir; bir çift tek alıcı sayılır.
3. Sözleşme imzalanmadan önce bir avukat, en fazla beş iş günü önce alınmış güncel bir arama belgesi almalıdır.
4. İmzalanan sözleşme altı ay içinde €50 karşılığında Tapu Dairesi'ne kaydedilmelidir. Bu, alıcının ana güvencesidir.
5. İkinci el satışlarda dilimler halinde %3, %5 ve %8 devir harcı ödenir; harçlar yarıya inerek %1.5, %2.5 ve %4 efektif oranlara düşer. Yeni konutlarda bunun yerine %19 KDV, şartları taşıyan bir daimi konutta ise %5 ödenir.
6. Damga vergisi 1 Ocak 2026'dan itibaren kaldırıldı ve yıllık emlak vergisi yoktur.
7. AB dışı yatırımcılar yeni konutlarda €300,000 artı KDV'den başlayan yatırımla daimi oturma izni alabilir, ancak program gözden geçiriliyor. Yatırım yoluyla vatandaşlık 2020'de sona erdi.
8. Kuzeydeki mülkler ayrı ve yüksek riskli bir pazardır. Bunları satmayın.

Kim nerede satın alıyor

2026'nın ilk dokuz ayında kaydedilen 14,969 satış sözleşmesinin 6,267'sini, yani %41.9'unu yurt dışından alıcılar imzaladı: 4,173 AB dışı ve 2,094 AB vatandaşı (DLS verileri, Cyprus Mail, Ekim 2026). 2025'te yabancılar 18,114 sözleşmenin 7,255'ini imzaladı (Cyprus Property News, Ocak 2026).

• Onlara en çok bağımlı olan Baf: 2026'nın 2. çeyreğinde sözleşmelerinin yaklaşık %66'sı (GK Law Firm, Merkez Bankası verilerine dayanarak).
• Larnaka yaklaşık %44, Limasol yaklaşık %34.
• Lefkoşa yalnızca yaklaşık %16.

1. adım: AB mi AB dışı mı, ve Cap. 109 izni

İlk görüşmede alıcının uyruğunu sorun. AB dışı alıcılar için Papacleovoulou Eylül 2026'da kuralları şöyle sıraladı:

• İzin, mülkün bulunduğu bölgenin Bölge İdaresi'ne COMM 145 formuyla başvurularak alınır. Ücret alınmaz ve eksiksiz bir dosya genellikle iki ila üç haftada sonuçlanır.
• İçişleri Bakanlığı politikası normalde yaklaşık 4,000 m²'ye kadar bir arsa üzerinde bir konuta ya da en fazla iki birime izin verir: iki konut, bir konut ve 100 m²'ye kadar bir dükkân veya bir konut ve 250 m²'ye kadar bir ofis.
• Bir çift tek alıcı sayılır.
• AB dışı kişilerin kontrolündeki bir Kıbrıs şirketi de aynı kurala tabidir, dolayısıyla şirket yapısı kuralı aşmaya yaramaz.

Koufettas Law, alıcının sözleşmeyi önce imzalayıp kaydettirebileceğini, ancak izin verilene kadar tapunun onun adına tescil edilemeyeceğini belirtiyor. İkinci bir yatırım dairesi isteyen AB dışı bir müşterinin rezervasyon yapmadan önce danışmanlık alması gerekir.

2. adım: imzadan önce kontroller

• Arama belgesi. Law 132(I)/2023'ün 12 Aralık 2023'te yürürlüğe girmesinden bu yana her satış sözleşmesine en fazla beş iş günü önce alınmış bir Tapu Dairesi arama belgesi eklenmelidir. Belge, mülkün sahibini ve üzerindeki ipotek, şerh veya yasakları gösterir.
• Tapu senedi. Ayrı bir tapunun olup olmadığını kontrol edin. Pek çok daire ve ev hâlâ tek bir ana arsa üzerindedir ve ayrı tapular ancak bina iskânını (certificate of approval) aldıktan ve arsa ifraz edildikten sonra verilir (Koufettas Law, Ekim 2026). Tapunun neden olmadığını kimse açıklayamıyorsa Koufettas Law'un tavsiyesi vazgeçmektir.
• Arsa üzerindeki ipotekler. Geliştiricinin ana arsa üzerindeki kredisi, banka fekkini verene kadar her birimin üzerinde kalır. Arazi ipotekliyse, bankanın fiyatın %95'i belirtilen bir hesaba ödendiğinde birimi serbest bırakmayı taahhüt ettiği bir Type A beyanı (Type A declaration) isteyin.
• Vergi numarası. Cyprus Tax Life, yerleşik olmayan mülk sahiplerini ve Kıbrıs'ta kira geliri olan herkesi TIC (Vergi Kimlik Kodu) alması gereken kişiler arasında sayıyor. İşlem iki ila dört hafta sürer, bu yüzden müşteri evi kiraya verecekse erkenden başlayın.

3. adım: sözleşme, kayıt ve devir

1. Satış sözleşmesi. Alıcının kendi avukatı tarafından hazırlanır ve kontrol edilir. INDEX.cy Ağustos 2026'da avukatlık ücretlerini yaklaşık fiyatın %1'i artı KDV olarak verdi.
2. Kayıt. İmzalanan sözleşmeyi imzadan itibaren altı ay içinde Law 81(I)/2011 kapsamında €50 karşılığında Tapu ve Kadastro Dairesi'ne kaydettirin. Kayıt alıcının hakkını tescil eder, satıcının birimi başkasına satmasını veya ipotek ettirmesini engeller ve alıcıya devir için dava açma imkânı verir. Geç kayıt mahkeme kararı gerektirir (Koufettas Law, Ekim 2026).
3. Devir. Bedel ödendiğinde ve tapu mevcut olduğunda mülk Tapu Dairesi'nde devredilir ve alıcı devir harcını öder. Satıcının beyanında emlak danışmanı ve ödenen ücret belirtilir.

Alıcı maliyetleri

Devir harçları piyasa değeri üzerinden dilimler halinde alınır ve satış KDV'ye tabi değilse yarıya iner (Philippou Law, Mart 2026; Cyprus Tax Life, Nisan 2026):

Değerin dilimi	Tam oran	İkinci el (yarıya inmiş)
€85,000'ya kadar	3%	1.5%
€85,001 ile €170,000 arası	5%	2.5%
€170,000'ün üzerinde	8%	4%
KDV'si ödenmiş mülk	Yok	Yok

KDV. Yeni binalar ve yapı arsaları %19 KDV'ye tabidir. Law 42(I)/2023 kapsamında bir bireyin yeni daimi konutu, konutun 190 m²'den büyük olmaması ve toplam fiyatın €475,000'i aşmaması şartıyla ilk 130 m² ve ilk €350,000 için %5 öder. Konutu on yıl içinde satmak veya kiraya vermek tasarrufun bir kısmını geri ödemek anlamına gelir. İmar başvurusu 31 Ekim 2023'e kadar yapılmış projeler eski kuralı (ilk 200 m² için %5, fiyat sınırı yok) hâlâ kullanabilir; Law 109(I)/2026 uyarınca yapı ruhsatı 2024'ten sonra verilmiş veya hâlâ beklemedeyse başvuruların son tarihi 31 Aralık 2026'dır (Mondaq, Nisan 2026).

Damga vergisi kalktı. Sözleşme bedelinin %0.2'sine kadardı, €20,000 ile sınırlıydı ve 1 Ocak 2026'dan itibaren kaldırıldı (PwC Cyprus; EY).

İpotek. İpotek tescili kredinin %1'ine mal olur (INDEX.cy).

Örnek hesaplamalar

Bunlarda yukarıdaki oranlar kullanılmıştır. Her işlem için bir avukatın teyit etmesi gerekir.

Larnaka'da ikinci el daire, €250,000, AB'li alıcı, nakit. Devir harcı: (85,000 x %3 + 85,000 x %5 + 80,000 x %8) / 2 = €6,600. %1 artı KDV avukatlık ücreti: yaklaşık €2,975. Kayıt: €50. Toplam: yaklaşık €9,625, yani fiyatın %3.9'u.

Baf'ta ikinci el villa, €600,000, İngiliz alıcı, nakit. Devir harcı: €20,600. COMM 145 izni: ücretsiz. Avukatlık ücreti: yaklaşık €7,140. Kayıt: €50. Toplam: yaklaşık €27,790, yani %4.6.

Limasol'da yeni daire, €400,000 artı KDV, yatırım amaçlı AB dışı alıcı. %19 KDV: €76,000. Devir harcı: yok, çünkü KDV ödendi. Avukatlık ücreti: yaklaşık €4,760. Alıcı toplamda yaklaşık €480,800 öder.

Lefkoşa'da yeni aile evi, €300,000 artı KDV, 120 m², alıcının daimi konutu, €240,000 konut kredisi. %5 KDV: €15,000, %19'la €57,000 yerine. İpotek tescili: €2,400. Devir harcı: yok.

Satın almadan sonra

• Yıllık emlak vergisi yok. Taşınmaz mal vergisi 2017'den itibaren kaldırıldı. Mülk sahipleri çöp, kanalizasyon ve aydınlatma için yerel harçlar öder, bu genellikle yılda yaklaşık €90 ile €300 arasındadır (Philippou Law, Mart 2026).
• Kira geliri. 2026'dan itibaren yalnızca gelir vergisine tabidir, artık savunma katkısına da tabi değildir ve kira banka havalesi, kart veya başka bir elektronik yöntemle ödenmelidir, aksi takdirde kiracı bunu gider olarak düşemez (PwC Cyprus).
• Tatil kiralamaları. Bir konutun kısa dönem ilanı veya kiralanması ancak Turizm Bakan Yardımcılığı siciline kaydedildikten sonra ve numara her ilanda yer alacak şekilde yapılabilir. Kayıtsız kiralama bir yıla kadar hapis, €5,000'e kadar para cezası veya her ikisini getirebilir (Philippou Law, Ağustos 2026).
• Getiriler. RICS ve KPMG endeksi 2026'nın 2. çeyreği için gösterge brüt getirileri dairelerde %5.51, evlerde %3.01 olarak verdi (Papacleovoulou, Eylül 2026).

Müşteri sattığında. Satıcılar enflasyon endekslemesi ve masraflardan sonra kazanç üzerinden %20 sermaye kazancı vergisi öder. 2026 reformu ömür boyu muafiyetleri genel olarak €30,000'e, en az beş yıl oturulan ana konut için €150,000'e yükseltti (PwC Cyprus). Satıcılar ayrıca 2022'de getirilen, mülteci konutları için %0.4'lük bir katkı payı öder.

Oturma izni ve vatandaşlık

Daimi oturma izni (Regulation 6(2)). 2 Mayıs 2023'ten bu yana AB dışı bir yatırımcının, peşin ödenen ve yurt dışından finanse edilen, bir geliştiriciden satın alınmış yeni konutlarda en az €300,000 artı KDV yatırıma ve yılda en az €50,000, eş için €15,000 ve çocuk başına €10,000 ek güvenceli gelire ihtiyacı vardır (Kyprianou, Mayıs 2023; GK Law Firm, Ekim 2026). İzin sahipleri Kıbrıs'ta çalışamaz.

Gözden geçiriliyor. 24 Eylül 2026'da Göçten Sorumlu Bakan Yardımcısı milletvekillerine, iki yılda yaklaşık 1,500 izin verildiğini, 2013'ten bu yana verilen 12,000 kadar iznin incelendiğini ve Kıbrıs Schengen'e katılmadan önce programın sıkılaştırılacağını söyledi (Cyprus Mail). Ekim 2026 itibarıyla yeni kurallar yayımlanmamıştı. Bir müşteriye asla mevcut koşulları vaat etmeyin.

Pasaport yok. Yatırım yoluyla vatandaşlık programı Kasım 2020'de kaldırıldı. Aralık 2025'te Meclis, Bakanlar Kurulu'nun yatırımcılara vatandaşlık verme yetkisini yürürlükten kaldırdı (Cyprus Mail).

Adanın kuzeyi

1974'ten bu yana Kıbrıs Türk yönetimi altında bulunan kuzey, yukarıdakilerin hiçbirinin kapsamında değildir. Arazilerinin büyük bölümü yerinden edilmiş Kıbrıslı Rumlara aitti, mülkiyet çoğu zaman tartışmalıdır ve Cumhuriyet ceza kanununda 2006'da yapılan bir değişiklik bu tür mülklerle ilgili işlem yapmayı yedi yıla kadar hapis cezası gerektiren bir suç haline getirmiştir (Koufettas Law, Ekim 2026). Resmi istatistiklerdeki Gazimağusa bölgesi rakamları yalnızca bölgenin hükümet kontrolündeki kısmını ifade eder. Kuzeydeki mülkleri listelemeyin, göstermeyin ve bunlar için ücret almayın.

Emlak danışmanının açıklaması gerekenler

• Alıcının AB'li mi AB dışından mı olduğu ve tek konut kuralının planları için ne anlama geldiği.
• Arama belgesinin ve tapu durumunun imzadan sonra değil, önce kontrol edildiği.
• Sözleşmenin neden altı ay içinde kaydedilmesi gerektiği.
• Konutun devir harcı mı yoksa KDV mi ödeyeceği ve %5 oranın uygulanıp uygulanmadığı, yazılı bir tahminle.
• Damga vergisinin 2026'dan itibaren artık uygulanmadığı.
• Tatil kiralamaları için kayıt kuralı.
• Oturma izni programının değiştiği ve bir satın almanın pasaport sağlamadığı.

Kıbrıs 1 Ocak 2026'da mülk vergilerini değiştirdi ve oturma izni programı gözden geçiriliyor. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edilmiştir ve yalnızca Kıbrıs Cumhuriyeti'nin fiili kontrolü altındaki bölgeleri kapsar. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç tavsiyesi değildir. CloserPass, Emlak Danışmanları Kayıt Konseyi, Tapu ve Kadastro Dairesi, Vergi Dairesi veya Kıbrıs'taki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Kıbrıs bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.